Тел. +7 (499) 653-60-72 Москва доб.925 Тел. +7 (812) 426-14-07 Санкт-Петербург доб.299
Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-74-56
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Обмен квартиры на частный дом

Ключевое отличие операции обмена от обычной купли-продажи в том, что участники сделки обмениваются не денежными средствами, а объектами недвижимости. Если речь идет о разных категориях таких объектов (городская квартира и частный дом), сделка имеет свои юридические особенности. Пошаговая инструкция по поиску обменного варианта и оформлению соответствующих документов, образец договора мены – все это можно найти в статье.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Советуем ознакомиться с тем как самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры — подробная инструкция находиться тут.

Схема и виды обмена

На рынке недвижимости наиболее распространены три типа сделок.

тип сделки суть степень сложности основной документ
альтернативная продажа собственник продает квартиру и тут же подыскивает обменный вариант, приобретая его за вырученные деньги; по сути, это тоже обмен, но в данном случае фактически совершаются 2 разные сделки средняя договор купли-продажи
чистая (свободная продажа) необходимо просто продать квартиру, получить за нее деньги и использовать их по своему усмотрению (без обязательного поиска обменного варианта) минимальная
прямой обмен происходит только одна сделка: например, один собственник меняет квартиру, а другой – частный дом максимальная договор мены

Таким образом, вариант обмена наиболее сложен, поскольку:

  • оба объекта недвижимости должны устроить обе стороны;
  • оба объекта должны быть эквивалентны по рыночной стоимости; при необходимости производится доплата.

Поэтому можно выделить 2 варианта обмена – эквивалентный (равноценный) и обмен с доплатой. В случае с частным домом и квартирой наиболее вероятен неравноценный обмен – какой-то стороне придется доплачивать определенную сумму денег.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
С юридической точки зрения понятия «мена» и «обмен» обозначают разные явления. В первом случае речь идет о приватизированном жилье – т.е. об обычных объектах, принадлежащих гражданам на правах частной собственности. Об обмене же говорят, если оба объекта принадлежат государству (в лице федеральных или муниципальных органов). Таким образом, в данном случае стороны будут проводить операцию мены и подписывать одноименный договор.

4 риска при обмене

Частный дом и городская квартира – объекты, относящиеся к разным типам недвижимости. Соответственно, и сложностей проведения обменной операции возникает больше:

  1. Главный риск связан с тем, что в большинстве случаев найти обменный вариант довольно сложно: желающих переехать в пригород, как правило, больше, чем тех, кто намерен жить в городе.
  2. Другая угроза – особенности рыночной оценки жилья и квартиры. Загородные дома могут стоить достаточно дорого и даже превышать стоимость городского жилья. Таким образом, определение реальной цены лучше доверить экспертам.
  3. Также собственнику квартиры необходимо обратить внимание на особенности дома и района, где он располагается. Год, материал постройки, площадь, степень развития инфраструктуры – наиболее важные показатели. К тому же желательно собрать отзывы соседей и подробно узнать о самом поселке, а также о возможных перспективах его развития.
  4. Наконец, такие сделки подвержены и общим рискам, связанным с юридической чистотой объекта. Покупателю следует убедиться, что дом не является залогом, не находится под арестом, на него не претендуют другие лица (дети, супруги и др.).

Таким образом, собственнику квартиры предпочтительно сразу найти обменный вариант. Однако на практике нередко приходится проходить через целую цепочку сделок, чтобы выйти на желаемый дом. Альтернативный вариант – подыскать частный дом, внести залог и оперативно продать свою квартиру. Существенный риск в том, что реализовать ее не получится так быстро, как это требуется.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Покупка дома в загородном поселке сопряжена и со многими другими издержками, которые дадут о себе знать впоследствии. Содержание дома, ремонт, плата налога за саму недвижимость и землю под ней, взносы на строительство частных дорог, транспортные расходы и т.п. – следует сразу просчитать примерную стоимость фактических платежей, связанных с проживанием за городом.

Обмен квартиры на частный дом: пошаговая инструкция

С формальной точки зрения процедура мены квартиру на дом не имеет принципиальных отличий от подобных операций. Основные трудности вызывает вариант поиска обменного варианта – именно на эту стадию уйдет значительное количество времени.

Шаг 1. Экспертиза стоимости своей квартиры

Провести оценку стоимости можно и самостоятельно. Для этого определяют среднюю цену на квадратный метр жилья в том же районе – т.е. реальную рыночную стоимость. Однако если с процедурой оценки возникают затруднения, лучше привлечь экспертов из частной компании. Этот вариант имеет преимущество в том, что клиенту выдают заключение об оценке стоимости квартиры, которое можно использовать как дополнительный аргумент во время процедуры обмена. В противном случае есть риск того, что стоимость будет занижена.

Шаг 2. Поиск подходящего варианта

Следующий этап – собственно поиск обменного варианта. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости, поскольку в данном случае вероятность найти дом существенно повышается. К тому же размещение рекламы и отслеживание клиентской базы требует больших затрат времени и денежных вложений.

Но в любом случае собственнику квартиры желательно изучить несколько загородных поселков, в которых располагаются частные дома, чтобы понимать, какой конкретно вариант мог бы его устроить. Получить информацию желательно не только из открытых источников, но и путем личного визита на объект. Следует заранее составить четкие критерии оценки, т.е. какие параметры имеют принципиальное значение:

  • качество постройки, площадь и другие характеристики самого дома;
  • транспортная доступность, максимальное время для проезда на работу;
  • состояние дорог;
  • уровень развития инфраструктуры (школы, больницы, магазины, развлекательные центры и т.п.);
  • экологическая обстановка в районе.

Шаг 3. Проверка документов, подписание предварительного договора мены

Когда вариант найдется, действуют по обстоятельствам. Наиболее простой случай – если вторая сторона согласна на обмен (с доплатой или без нее). В иных ситуациях придется авансировать сделку и параллельно подыскивать покупателя на свою квартиру. В любом случае стороны должны составить предварительный договор мены. Его форма практически ничем не отличается от обычного (основного) договора. Суть соглашения в том, что стороны:

  • выражают намерение провести сделку;
  • четко оговаривают важнейшие условия (стоимость, доплата, сроки подписания);
  • прописывают ответственность за уклонение от совершения сделки в будущем.

В знак подтверждения своих намерений обе стороны могут внести аванс, подписав соответствующее соглашение.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
О том как юридически правильно составить соглашение об авансе подробно рассказано тут.

На этом же этапе каждая сторона должна проверить юридическую чистоту объекта. Это делается с помощью изучения таких документов:

  1. Договор, на основании которого дом или квартира перешли в собственность.
  2. Свидетельство о собственности (с июля 2016 взамен его выдается выписка из ЕГРН) на дом и на землю.
  3. Выписка из ЕГРН, в которой можно узнать информацию о собственнике и удостовериться в том, что объект не обременен залогом, не находится под арестом и т.п.
  4. Техническая документация (технический паспорт, кадастровый паспорт на землю).

Шаг 4. Подписание основного договора мены, регистрация сделки

Следующий этап наиболее важен с точки зрения юридического оформления сделки. Необходимо собрать полный пакет документов (они перечислены в таблице), подписать основной договор мены и провести регистрацию права собственности.

документы на квартиру документы на частный дом

Стороны могут самостоятельно составить договор мены, поскольку единого образца этого документа нет. В тексте обязательно отражаются такие сведения:

  1. Сведения о каждой стороне.
  2. Сведения о каждом объекте недвижимости (со ссылкой на соответствующие документы – свидетельства о собственности, кадастровый паспорт на землю).
  3. Предмет договора, порядок расчетов – мена с доплатой или без нее, сроки мены.
  4. Обязательства и ответственность сторон (когда освободить помещение, когда провести расчеты и т.п.).
  5. Прочие положения (урегулирование споров, действия при форс-мажорных обстоятельствах).

Договор мены необязательно заверять у нотариуса, однако предпочтительно сделать это, чтобы исключить возможных споров о том, что в момент подписания стороны не вполне осознавали последствия своих действий или же были сознательно введены в заблуждение.

Мнение эксперта
Озерова Марина
Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные дела
Могут понадобиться и другие документы – например, нотариально заверенное согласие супруга на обмен, если дом или квартира были приобретены во время действия официального брака. Если на том или ином объекте прописаны несовершеннолетние, необходимо получить разрешение органов опеки, которые должны подтвердить, что переезд не ухудшит жилищные условия детей.

Шаг 5. Получение документов в Росреестре, переезд

Регистрация сделки – обязательная процедура. Для этого обе стороны лично или через представителей, действующих по доверенности, отправляются в отделение Росреестра или любой офис МФЦ и подают все указанные документы.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
О том как быстро и без проблем зарегистрировать сделку в МФЦ подробно рассказано тут.

Оплачивается госпошлина, которая составляет примерно 1500-2000 рублей, квитанция прикладывается к остальным бумагам.

Спустя 5-10 рабочих дней стороны сделки получают новые документы:

  • погашенные свидетельства о собственности на те объекты, которыми они владели ранее (квартира, дом, земля);
  • новые выписки из ЕГРН на каждый объект с указанием ФИО нового собственника.

Таким образом, операция обмена квартиры на частный дом действительно имеет несколько особенностей и потенциально несет в себе риски. Поэтому если у собственника нет достаточного опыта и времени, предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным риэлторам или юристам.

Добавить комментарий
Войти с помощью: