Тел. +7 (499) 653-60-72 Москва доб.925 Тел. +7 (812) 426-14-07 Санкт-Петербург доб.299
Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-74-56
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Существует большое количество агентств недвижимости. Однако покупателей очень часто интересует, как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция, возможные риски при совершении сделки и другая полезная информация представлена в статье.

Плюсы и минусы покупки без риэлтора

Квартиры на вторичном рынке в основном реализуются через посредников, в роли которых выступают многочисленные агентства недвижимости. Очевидный плюс такого варианта – значительная экономия времени. Фактически покупатель приходит только на осмотр квартиры, после чего ему необходимо появиться на сделке и во время регистрации права собственности. Преимущества и недостатки обоих способов приведены в таблице.

критерий сравнения плюсы минусы
экономия денег существенная (до 10% от суммы сделки)

покупатель может

 

существенная переплата за квартиру из-за комиссии (несколько десятков или сотен тысяч рублей)

 

экономия времени существенная в большинстве случаев покупатель тратит слишком много времени на поиски, осмотр жилья и т.п.
риски мошенничества довольно высокие – однако их можно существенно снизить, если тщательно проверить все документы
риски, связанные с риэлтором отсутствуют иногда можно столкнуться с недобросовестными риэлторами – по сути, с мошенниками
возможность подобрать оптимальный вариант обычно подобрать наиболее подходящую квартиру легче самостоятельно самостоятельный подбор квартиры обычно происходит более трудно и долго

Нередко среди плюсов обращения в агентство недвижимости называют наличие у риэлтора «специальных» баз данных с квартирами, которые у него есть. Однако подобное утверждение сомнительно. Каждая компания стремится найти как можно больше клиентов, поэтому все базы данных выкладываются на сайты, в газеты и другие рекламные площадки. Поэтому никаких «закрытых» данных у сотрудника нет.

7 шагов при покупке квартиры

Приобретение жилья без посредников – это абсолютно реальная задача, на которую, скорее всего, уйдет больше времени, однако можно сэкономить существенную сумму денег. Очевидно, что квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, уже имеют собственную историю (смена собственников, смена прописанных и т.п.). Поэтому главная задача покупателя сводит к тому, чтобы купить квартиру и не быть обманутым, т.е. не столкнуться с мошенниками. Поэтому в общем случае пошаговая инструкция будет выглядеть так.

Шаг 1. Определение требований к будущему жилью

Важно понимать, с чего начать покупку квартиры. Покупателю следует расставить приоритеты – т.е. четко определить (и прописать) критерии выбора объекта. Полезно составить конкретный список требований или же расписать их в виде таблицы, например:

обязательные требования желательные требования (допустимы некоторые отклонения)
детский сад, школа, поликлиника в шаговой доступности окна только на южной стороне
предельная удаленность от работы – в часе езды планировка только «бабочкой» (распашонка)
дом не старше 1980 года постройки комнаты только изолированные
этаж любой выше третьего (но не последний) квартира с капитальным ремонтом (без необходимости вкладывать в нее существенную сумму)
площадь не менее N м2 (например, от 60 м2) наличие всех необходимых магазинов в шаговой доступности

Следует очень хорошо представлять, какие требования принципиальны, а от каких при желании можно частично отказаться. При анализе критериев обычно ориентируются на такие характеристики объекта недвижимости:

  • год постройки (можно определить по документам на квартиру или на сайте Росреестра) и реальное состояние дома (подъезд, окна, двери, лифт, крыша, мусоропровод);
  • площадь, количество комнат в квартире;
  • тип планировки;
  • транспортная доступность;
  • удаленность дома от работы, больниц, школы и т.п.;
  • близость объектов инфраструктуры (магазины, аптеки и т.п.);
  • реальное состояние квартиры (ремонт, перепланировка, состояние водопровода, сантехники, электропроводки, наличие/отсутствие приборов учета и т.п.);
  • состояние двора, вид из окна, сторона, на которую выходят окна.

Таким образом, в первую очередь следует обратить внимание на те параметры, которые невозможно изменить (особенности дома и его расположение). Что касается состояния объекта, его всегда можно исправить, поэтому наличие/отсутствие ремонта не играет столь важной роли, как прочие факторы.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
ЗДОРОВЬЕ ПРЕЖДЕ ВСЕГО. При покупке квартиры важно учесть экологическую ситуацию района. Близость к промышленным предприятиям, крупным автомагистралям, аэропортам существенно ухудшает качество жизни. Экологическая ситуация в разных районах города может существенно отличаться – лучше сразу обратить внимание на наличие источников загрязнения и преобладающие ветры.

Шаг 2. Поиск подходящего жилья: 6 источников информации

После того, как в письменном виде были изложены все важные, принципиальные и дополнительные требования к будущей квартире, можно сразу приступать к поискам. Основные источники информации по вторичному рынку жилья следующие:

  1. Специализированные интернет-порталы – т.е. профессиональные сайты, посвященные именно объектам жилой недвижимости. На таких сервисах информацию выкладывают как риэлторские компании, так и сами собственники. Они также интересуются тем, как оформить покупку квартиры без риэлтора, поскольку благодаря этому цена на объект становится заметно ниже, поэтому и спрос увеличивается.
  2. Прочие сайты, которые содержат информацию по разным товарам и услугам, также могут оказаться полезными. Однако эти площадки обычно не собирают целевую аудиторию, поэтому шанс найти подходящее жилье и посмотреть сразу на несколько квартир ощутимо ниже. Пример реального поиска квартиры можно увидеть здесь.

  1. Печатные издания менее популярны, однако они до сих пор продолжают выходить на еженедельной основе. Обычно все объявления в газете дублируются в сети, на сайтах недвижимости, но иногда собственники (особенно зрелого и пожилого возраста) пользуются только печатными журналами.
  2. Знакомые, коллеги – потенциально любой человек из окружения может знать о том, что кто-то намерен продать свою квартиру. Это очень удобный вариант, поскольку появляется реальный шанс выйти на продавца без посредников. К тому же наличие общих знакомых существенно облегчает установить доверительный контакт.
  3. Социальные сети – каждый покупатель может подать и собственное объявление, например, в социальных сетях. Если на странице есть много друзей или подписчиков, шанс распространить запись значительно возрастает. Это также довольно эффективный способ купить квартиру без риэлтора и других посредников.
  4. Объявления на рекламных досках – еще один доступный способ. Однако стоит иметь в виду, что в большинстве случаев собственники предпочитают выкладывать информацию в интернет. Вместе с тем можно попробовать самостоятельно распечатать несколько объявлений о том, что вы желаете приобрести квартиру именно в этом доме (районе). Текст лучше сделать нешаблонным, чтобы заинтересовать продавца и войти в доверие, например:
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Семья (родители и маленькая дочь) желает приобрести квартиру именно в вашем доме (3 этаж и выше). Предлагаем совершить сделку без посредников, чтобы значительно сэкономить ваши и наши деньги и время. Порядочность и юридическую чистоту со своей стороны гарантируем. По всем вопросам обращаться по телефону ХХХХ.

Шаг 3. Осмотр вариантов, принятие решения: 5 полезных советов

После анализа рынка вторичного жилья можно определиться с тем, какую именно квартиру можно купить в данный момент. Поэтому далее необходимо совершить личный осмотр всех потенциально подходящих вариантов. Несмотря на кажущуюся простоту этого процесса, здесь тоже есть свои нюансы:

  1. Прежде всего, на просмотр лучше отправиться вдвоем или даже всей семьей (3-4 человека). Это дает психологическую уверенность, а также возможность посоветоваться. К тому же благодаря мнению сразу нескольких человек можно понять сразу несколько преимуществ и недостатков конкретной квартиры.
  2. Отправляться на первый просмотр нужно без денег и без каких-либо документов, поскольку речь не идет о подписании договора и тем более сделки.
  3. Предварительно нужно составить четкий план (желательно в письменном виде), чтобы не упустить из виду ни одной важной детали. Полезно заранее определиться с вопросами, которые нужно задать собственнику.
  4. Важно обратить внимание не только на состояние квартиры, но и самого дома: не течет ли потолок, нормальный ли запах, освещение в подъезде, каково общее впечатление от лестницы, крыльца и т.п. В квартире следует учесть состояние коммуникаций, ремонт и т.п. Обязательно проверяют работы сантехники, плиты, другого бытового оборудования.
  5. После осмотра по возможности стоит пообщаться с соседями, чтобы узнать и о них, и о собственнике, а также об особенностях дома или района. Полезно прогуляться по окружающей территории, чтобы лично убедиться, насколько далеко находятся важнейшие объекты (остановка, школа, больница и т.п.).
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Если напрямую ответить на вопрос: «Хочу купить квартиру! С чего начать», можно посоветовать покупателю просмотреть как можно больше вариантов (в идеале 10+). Оценить состояние квартиры, справедливость ее цены можно только в результате сравнения. Поэтому приобретение жилья лучше планировать заблаговременно – как правило, эта процедура занимает несколько месяцев.

Шаг 4. Проверка юридической чистоты, авансирование

После того, как будет выбран конкретный вариант, следует тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Сделать это можно еще на этапе осмотра. Вот на какие документы нужно обратить внимание:

  1. Свидетельство о собственности (данные о собственнике, основные сведения о квартире).
  2. Выписка из ЕГРН (проверка на обременения объекта).
  3. Технический паспорт (проверка возможных перепланировок)
  4. Выписка из домовой книги (уточнение списка прописанных граждан, их степени родства по отношению к собственнику).

Основным документом в этом списке является выписка из ЕГРН. Будет лучше, если покупатель самостоятельно закажет ее в Росреестре или любом МФЦ (центре по предоставлению госуслуг). Сделать это можно за небольшую оплату (300 рублей). Благодаря выписке гражданин получает актуальную и достоверную информацию о квартире:

  • состоит ли она в залоге (ипотека);
  • находится ли она под арестом;
  • претендуют ли на нее третьи лица (идут ли соответствующие судебные разбирательства).

После того, как получена вся достоверная информация, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи: покупатель вносит аванс, продавец берет на себя обязательство продать объект в течение конкретного срока (например, до 1 месяца) именно этому покупателю.

Шаг 5. Обращение в банк или продажа собственного жилья

Квартиру в основном приобретают либо за счет банковских средств, либо за счет денег, полученных при продаже старого жилья. Второй вариант имеет свою специфику, поскольку собственнику нужно успеть продать свое жилье и найти подходящий вариант. Есть два варианта действий:

  1. Продать свою квартиру, определить в договоре в качестве срока поиска жилья 1 месяц, в течение которого будет подобран обменный вариант.
  2. Сначала найти обменный вариант, авансировать его, затем оперативно продать свою квартиру.
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Обратите внимание на разницу между задатком и авансом в ГК РФ.

Риски есть в обоих случаях: в первом можно не успеть найти подходящий вариант, а во втором можно не успеть продать свою недвижимость, и тогда подходящая квартира «уйдет» к другому покупателю. Поэтому действуют по ситуации, исходя из анализа собственных возможностей и динамики на рынке вторичного жилья (как быстро можно найти покупателя, есть ли выбор обменных вариантов и т.п.).

Что касается обращения в банк, например, оформление ипотеки в Сбербанке, это можно сделать после того, как вариант уже будет подобран. Для заявки предоставляется стандартный пакет документов (справка о доходе, копия трудовой книжки, ИНН, СНИЛС и паспорт). Чтобы купить квартиру в ипотеку без риэлтора, следует заранее уточнить условия кредитования в банке.

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Советуем почитать: основные требования банка к заемщику при оформлении ипотеки. Читать далее

Шаг 6. Оформление договора купли-продажи

После этого необходимо непосредственно совершить сделку, а именно:

  • подписать основной договор купли-продажи;
  • произвести полный и окончательный расчет;
  • произвести регистрацию сделки в Росреестре.

Что же касается расчетов, стороны могут произвести их в банке, оформив так называемый аккредитив: благодаря этому инструменту продавец и покупатель гарантируют получение средств только после окончательного совершения сделки.

Шаг 7. Регистрация права собственности в Росреестре

Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Подробно об этом можно узнать здесь.

5 рисков при покупке вторичного жилья

Поскольку покупка квартиры – это всегда серьезное, ответственное решение, грубые ошибки здесь не допускаются. По сути, покупатель рискует столкнуться с такими существенными затруднениями:

  1. Неудачное расположение дома.
  2. Неблагополучные соседи.
  3. Плохое состояние квартиры (или дома)
  4. Подложные документы.
  5. Уклонение от проведения государственной регистрации, наличие в квартире «лишних» прописанных людей и многое другое.

На деле при покупке квартиры на вторичном рынке без риэлтора может возникнуть гораздо больше рисков. Поэтому следует очень внимательно проверять документы на квартиру и гарантировать нормальную процедуру расчета, а также регистрации сделки. Если есть серьезные сомнения в благонадежности продавца, лучше получить помощь в сопровождении сделки профессиональным юристом (как правило, это значительно дешевле услуг риэлтора).

 

Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий