Тел. +7 (499) 653-74-56 Москва Тел. +7 (812) 426-14-07 Санкт-Петербург доб.299
Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-74-56
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Что такое апартаменты

Апартаменты – категория недвижимости, правовой статус которой в России остается новым и неоднозначным. На вопрос, что такое апартаменты, жилищный кодекс, ГК и налоговые нормативы дают достаточно различающиеся по форме и смыслу ответы. В самом широком понимании апартаменты являются жильем среднего и элитного класса, предоставляемым в рамках гостиничных комплексов и для проживания в качестве жилых сегментов на площадках коммерческой, офисной и бизнес-недвижимости.

Что такое апартаменты

Отличие апартаментов от квартиры

Чтобы понимать, что такое апартаменты, стоит учитывать, что в рамках российского законодательства такая недвижимость считается коммерческой, допустимой для временного размещения и не обременяемой правилами возведения жилья, с предназначением под постоянное, основное проживание.

Апартаменты от квартиры отличают следующие особенности:

  • расположение в бизнес-центрах или центре города без учета правил жилищного строительства в отношении инфраструктуры и благоустройства;
  • отсутствие управления со стороны государственных органов – апартаменты не находятся и не могут включаться в составы ТСЖ и других жил. орг-ций, а управляющие и обслуживающие компании являются в их отношении частными, относящимися к соответствующему коммерческому объекту и действующими в рамках коммерческих обязательств;
  • коммерческий правовой статус – в отношении апартаментов действуют нормативы комм. недвижимости, что облегчает согласование почти любых работ по их перепланировке, но и при их оборудовании застройщик или девелопер не обязан себя обременять нормами шума, пожарными, санитарными и инфраструктурными условиями, характерными для жилой застройки;
  • только временная регистрация – апартаменты в максимуме своего статуса могут трактоваться как жилье для ситуативного, временного размещения, регистрироваться в них можно не более чем на 5 лет и регистрация эта временная, не сопоставимая с социальным пакетом постоянной прописки. В то же время, на территории апартаментов можно регистрировать юридические лица, а площади такого жилья могут применяться по коммерческому назначению (хоть и с ограничениями);
  • коммерческий налоговый статус – оплата налогов, а также платежей на содержание и коммунальные услуги в рамках апартаментов осуществляются по повышенным тарифам для коммерческой недвижимости, при этом, однако, НК определяет апартаменты как жилую недвижимость и обеспечивает ей соответствующий статус в плане налоговых послаблений;
  • сниженная стоимость приобретения – ввиду меньших затрат, которые несет при оборудовании такого жилья девелопер, апартаменты в сравнительной категории выступают как менее дорогое жилье;
  • дополнительный сервис – апартаменты, которые располагаются в комплексах бизнес-центров и многофункционального назначения, а тем более апартаменты в виде гостиничных номеров, обеспечиваются дополнительным набором сервиса, охраной, уборкой, доступом к условиям гостевой и туристической инфраструктуры.

Таблица сравнения квартиры и апартаментов

Категория Квартира Апартаменты
Правовой статус Жилое помещение Нежилое, коммерческое помещение или помещение для временного размещения
Соблюдение санитарных, технических, прочих норм застройщиком Регулируется в рамках четко обозначенных ЖК и ГК категорий Находится на ответственности и компетентности застройщика/девелопера
Цена покупки Зависит от расположения, соответствует общим рыночным ценовым категориям Ввиду снижения расходов на реконструкцию/возведение, может быть на 20-40% ниже, чем в случае с аналогичными квартирами
Цена и условия содержания Регулируется жилищной и гражданской нормативной базой, включает ком. платежи и оплату содержания общедомового имущества Зависит от конкретной коммерческой упр. компании, может включать обязательный пакет доп. услуг и составляет на 20-50% более высокое значение, чем в случае с обычной квартирой
Инфраструктура Гарантированно обеспечивается доступ к социальной инфраструктуре, больницам, школам, дет. садам, благоустройству и т.д. Доступ к социальной инфраструктуре не гарантирован, в силу расположения или специфики недвижимости может быть обеспечен доступ к туристической и гостевой инфраструктуре, удобство попадания на рабочее место
Дополнительный сервис Не предусмотрен Может предоставляться по отдельным соглашениям или на базовой основе – охрана, видеонаблюдение, уборка, доставка еды, ресепшн или консьерж и т.д.
Прописка Доступная постоянная и временная регистрация с полным законным пакетом соц. гарантий Доступна временная регистрация как в средствах размещения сроком на 5 лет и с возможностью продления, не обеспечивается соц. пакет

Исходя из общих категорий, апартаменты остаются удобным вариантом для временного размещения, вторым жильем при наличии постоянной прописки в другом месте, выездным жильем или резиденцией для проживания поблизости от офиса в рабочие дни.

Юридический статус апартаментов

Юридический статус, которым обладают апартаменты, когда речь идет о жилье, предоставляемом для покупки застройщиками или девелоперами, остается в полной мере не выясненным.

Регуляцию статуса могут осуществлять нормативные документы непосредственно ЖК, акты Минтуризма, классифицирующие туристическую инфраструктуру, результаты конкретных судебных процессов, а также классификации НК.

В рамках сложившейся юридической практики, действующие акты Минтуризма определяют апартаменты в качестве объектов туристической сферы.

ЖК, применительно к категориям из области туристического зак-ва, в зависимости от трактовки, может определять апартаменты как нежилое помещение (в силу их несоответствия нормам, на которых застройщики и извлекают выгоду, снижая затраты) или как помещение для временного проживания.

По результатам рассмотрения некоторых связанных с апартаментами вопросов, в рамках налогового кодекса за апартаментами может признаваться неклассифицированный статус жилого помещения и даже предоставляться льготы.

В конечном итоге, конкретные ситуации по апартаментам, например, связанные с взысканиями с недобросовестных девелоперов, проблемами с налоговыми статусами, вопросами постоянного проживания на нежилых территориях и т.д. находят свое разрешение судебным порядком.

Также продолжается разработка правовой базы, связанной с апартаментами, но при этом стоит учесть, что признание их жилыми помещениями по закону станет возможным только с соблюдением требований жилищного кодекса, что, в свою очередь, приведет к их удорожанию. Также разрешение вопроса может найти свое воплощение в формате отдельного коммерчески-жилого статуса для апартаментов, с сохранением ограничений по регистрации и соц. пакету.

Достоинства и недостатки

Достоинства и недостатки апартаментов выражаются в их статусе, расположении, эффективности использования и удобстве возведения/переоборудования. При этом ущерб и преимущество данной категории недвижимости имеется и со стороны застройщика/девелопера, и со стороны приобретателей и даже для государства.

Достоинства и недостатки апартаментов

Преимущества и недостатки для застройщика/девелопера

  • отсутствие обременений, которые налагаются на недвижимость жилого назначения, которые позволяют проводить возведение или переоборудование дешевле, по упрощенным процедурам и с расчетом на коммерческое пользование;
  • возможность возведения объектов в центральных городских районах и на бизнес-площадках;
  • простота привлечения инвесторов с учетом стабильных показателей доходов по аренде, которые у апартаментов почти совпадают с доходами от сдачи в наем обычных квартир;
  • к недостаткам можно отнести неясный правовой статус, который не позволяет пока переводить апартаменты в категории общедоступного жилья и расширять строительную базу.

Преимущества для покупателей

  • расположение в центре города или на бизнес-площадках с возможностью обеспечить себе удобный доступ на рабочее место;
  • комфортные условия проживания, дополнительный сервис и доступ к гостевой/туристической инфраструктурам;
  • показатели стоимости при покупке сниженные на 20-40% сравнительно с обычными жилыми квартирами того же сегмента.

Недостатки для покупателей

  • отсутствие возможности получения постоянной регистрации и статуса проживания, которые не дают возможность делать такую недвижимость основной из-за того, что из апартаментов нельзя записаться в детский сад, школу, поликлинику и т.д.;
  • отсутствие доступа к классическому благоустройству жилых территорий;
  • стоимость обслуживания, ком. платежей и дополнительные сервисы по коммерческим тарифам делают содержание жилья дороже на треть;
  • налоговая политика, как и в других случаях с коммерческой недвижимостью;
  • невыявленный правовой статус, который подразумевает отсутствие возможности приобретения жилья по долевому участию, отсутствие возможности взять под апартаменты ипотеку, отсутствие возможности отстаивать свои права при грубых нарушениях со стороны застройщика/девелопера;
  • опасность признания судом помещения в качестве нежилого с запретом на проживание в некоторых случаях.

Преимущества и недостатки для государства

  • расширение объемов коммерческого строительства новой категорией, способной приносить дополнительные постоянные доходы;
  • возникновения ситуации с проживанием части граждан на территориях, считающихся нежилыми, и появление возможности у данных граждан запрашивать конкретизацию статуса своего жилья с целью социального обеспечения своего проживания.

В сумме можно говорить о том, что апартаменты остаются категорией дорогостоящего жилья, удобного для высокого среднего и высшего классов в качестве второго (третьего и т.д.) пространства под проживание. Апартаменты удобны в приобретение для инвесторов, поскольку способны приносить стабильные арендные доходы и удобны для возведения застройщикам и девелоперам.

В качестве основного объекта недвижимости с расчетом на семейное проживание с гарантиями пока апартаменты лучше не рассматривать. Элитный статус такого жилья и удобство расположения, тем не менее, позволяет сегменту существовать и развиваться. Зная, что это такое, можно самостоятельно принимать решение о допустимости приобретения такой недвижимости для себя.

Что из себя представляют апартаменты

В рамках классификации по международным стандартам, без применения относительно правового статуса, выделяются следующие классы апартаментов:

  • класс А – апартаменты-студия в пространственном решении от 20 до 50-ти (редко больше) кв.м., где обширная, комфортная жилая комната объединяется с кухней, как правило, обеспечиваются дизайнерской планировкой, панорамными окнами, обязательно должны располагать дополнительными помещениями ванной и туалета;
  • класс В – апартаменты, которые отличает наличие нескольких просторных помещений (две-три комнаты), достаточно большая жилая площадь (более 50-ти кв.м.), отдельная полностью оборудованная кухня, смежный или отдельный санузел;
  • класс С – апартаменты, рассчитанные на проживание большого числа людей (например – семьи и прислуги), многокомнатные, снабженные отдельными или несколькими уборными, кухней, также могут дополняться кладовыми, лоджиями и террасами, бассейнами, отдельными выходами и т.д. Площадь превосходит 100 кв.м., количество комнат, как правило – от пяти;
  • люксовый класс – речь идет об апартаментах нетиповой индивидуальной планировки, в число которых могут входить помещения пентхаусов бизнес-небоскребов центра города или загородные особняки, дома, виллы в живописном окружении. Структура помещений, комнаты, и дополнительные удобства соответствуют нетиповым элитным комплектам, удобным для пользователей, обязательно обеспечивается сервис, охрана, дополнительные элементы инфраструктуры.

По своим функционально-нормативным категориям выделяются следующие виды апартаментов:

  • апартаменты в целом – жилая недвижимость в бизнес-центрах, небоскребах, офисно-жилых домах центра города, обеспеченная дополнительным сервисом, пригодная для резидентного и постоянного проживания, принадлежать такая площадь может юр. лицу, предоставляющему аренду, физ. лицу на праве собственности, реже – отелю или гостинице;
  • сервисные апартаменты – категория, которая подразумевает наличие владельца в виде отеля, гостиничного комплекса, компании, предоставляющей гостевое размещение. Функционально сервисные апартаменты могут представлять собой отдельные квартиры, расположенные в жилых домах или в бизнес-небоскребах с сегментами жилого размещения, удобные для проживания в центре города или деловых районах. Наем таких помещений обеспечивается частью объемов сервиса, свойственного гостиницам – уборка, наличие менеджера, сервисные поставки и т.д. Отдельный правовой статус зависит от места размещения;
  • апарт-отели – сегменты гостиничного бизнеса, предоставляющие апартаменты (обычно класса А и В) в краткосрочное и долгосрочное пользование, отличаются наличием всего необходимого сервиса, от ресепшн до охраны и уборки номеров, доступом к туристической инфраструктуре и возможностью комфорта проживания, сравнимого с постоянным жильем;
  • кондо-отели – категория недвижимости, владение жилыми площадями по отдельным ячейкам (апартаментам) или группами (частями здания) допускается для частных физ. и юр. инвесторов. В кондо-отелях (кондоминиумах) допускается приобретение недвижимости для проживания на временной или постоянной основе.

В рамках российской действительности апартаменты, которые относятся к категории отельных или гостиничных, трактуются просто как определенный тип номеров с установленными характеристиками в виде более 40 кв.м. площади, наличием кухни и санузла. Апарт-отели определяются как коммерческая недвижимость, на основе которой юр. организации могут предоставлять временное краткосрочное или долгосрочное проживание.

Наиболее неоднозначным статусом обладает недвижимость, которая определяется как апартаменты без отельной классификации или апартаменты, которые относятся к категории кондоминиумов. Здесь речь идет о продаже застройщиком жилья на территориях, которые не считаются жилыми в рамках правоприменительной практики РФ, при этом, в отличие, например, от лофтов, которые строго трактуются как нежилые помещения, проживание на территории которых в рамках постоянного или основного жилья фактически нелегальна, апартаменты, исходя из изначальной своей «гостиничной» классификации могут считаться объектами, предназначенными под временное проживание с возможностью сообразной регистрации на срок до пяти лет и последующим ее продлением.

При этом стоит учитывать, что в отношении апартаментов застройщик не обременяется необходимостью соблюдения норм возведения для жилых помещений, и потому более свободен в исполнении проектов и обязан соблюдать только общие строительные нормы.

Чаще всего в России – это переоборудованные под проживание подходящие по смыслу площадки, изначально предназначенные под офисы в коммерческих небоскребах или зданиях центра города.

Специфика популярности и удобства апартаментов состоит в том, что их начали вводить в процессе снижения спроса на коммерческие территории в ходе кризисных явлений последних лет, потому, в рамках общих сравнимых категорий, они дешевле и до определенной степени удобнее аналогичного жилья в тех же районах.

Расположение апартаментов в бизнес-центрах или центральных районах города делает их удобными в плане транспортной доступности и даже возможности размещаться поблизости или в одном здании со своим офисом. Основное же неудобство состоит в их неясном правовом статусе и большой свободе поведения застройщика с меньшим набором контролируемых обязательств.

При покупке апартаментов необходимо знать

 

Комментарии
  1. Виктор

    Сейчас появилось масса предложений о покупке апартаментов в собственность от застройщика,вот и заинтересовался что это такое и* с чем едят*.Во всяких буклетиках и документиках продавца апартаментов все так заманчиво и туманно представлено и разобраться самому весьма трудно.Хорошо что нашел эту статью,спасибо автор!

  2. Дмитрий

    Как правило, апартаменты вы можете увидеть в гостиницах. Это не жилое помещение, типа вашей квартиры, вы можете только временно снимать и проживать в них. Часто распространенная аренда за границей с возможностью прописки, но на определенное время.

  3. Алексей

    Получается апартаменты по всем статьям уступают квартире, то есть это когда у вас нет нормальных вариантов с постоянным жильём, тогда и такое сгодится. Самое неудобное — это временная регистрация (прописка). Возможно это только мой личный опыт, но попробуйте нормально, без проблем выписаться и прописаться. А если ещё и постоянно прописку менять?!

Добавить комментарий
Войти с помощью: