Тел. +7 (499) 653-74-56 Москва Тел. +7 (812) 426-14-07 Санкт-Петербург доб.299
Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-74-56
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Перевод жилого помещения в нежилое

Жилое помещение, в соответствии с законодательством, имеет четко определенный спектр функционального использования, большая часть коммерческих вариантов использования в этот спектр не входит, потому часто возникает необходимость перевода статуса помещения с жилого на нежилое.

Стоит учитывать, что нежилое помещение от категории жилого назначения отличает целый набор отдельных нормативных и функциональных обременений, отличия по налоговым исчислениям и другие обстоятельства, а перевод статуса потребует наличия согласования всех владельцев прав такой недвижимости (в случае с домом на несколько квартир – согласие должны предоставить еще и соседи, и собрание жильцов). Зная, как перевести жилое помещение в нежилое, всегда будет можно избежать существенного количества сложностей при исполнении этой многоступенчатой процедуры.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое

Необходимые условия для перевода помещения в статус нежилое

Существует целый ряд обстоятельств и характеристик, в соответствии с которыми можно или, наоборот, нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого.

Для осуществления перевода жилое помещение должно соответствовать следующим характеристикам:

  • у помещения должен наличествовать отдельный от общедомового (для использования жильцами при попадании в подъезд) вход, ведущий непосредственно на пространство улицы;
  • у помещений, площадь которых соответствует или превышает 100 квадратных метров, также должен иметься выход запасного (в том числе аварийного) назначения, он может выводить в подъезд или на противоположную сторону дома и т.д.;
  • помещение должно располагать подключением к инженерным системам общей стандартной категории (вода, свет, ситуативно газ и отопление);
  • помещение должно находиться\располагаться на 1-м этаже или, при нахождении этажами выше, все территории помещений непосредственно под переводимым в разряд нежилого также принадлежат к этой категории. Правило применимо по отношению к многоквартирным домам с группами помещений под владением различного набора собственников, а также к частным и иным жилым зданиям в отдельной собственности.

Перевод в статус нежилого неприменим в случае с отсутствием возможности соблюдать следующие нормативные правила:

  • отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома);
  • нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства;
  • помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.

Также существуют следующие ограничения на процедуру перевода:

  • если на площадях территории, которую планируется перевести в статус нежилой, постоянно проживает один или несколько собственников – в нежилом помещении отсутствует разрешение на регистрацию и проживание;
  • если кто-то из собственников помещения отказывает в предоставлении своего согласия на осуществление процедуры перевода;
  • нельзя производить перевод статуса жилого помещения в разряд нежилого, если целью данной процедуры становится последующее осуществление деятельности религиозного характера;
  • нет возможности осуществлять процедуру в зданиях, которые относятся к категории социального применения;
  • существует нормативный запрет на процедуру перевода в нежилой статус в отношении площадей, располагающих определенным обременениями – находящееся под залогом по кредитным обязательствам, арендуемое, находящееся под действием договора ренты и т.д.

Также стоит учесть:

  • что к процедуре смены статуса предназначаются только помещения в комплексе – то есть, нельзя сделать нежилой одну комнату в квартире, часть помещений в коммунальной квартире и т.д.;
  • отношение здания к категории под учетом для осуществления мероприятий по гражданской обороне или ЧС.

Видео — перевод жилой квартиры в нежилой фонд

Пошаговая инструкция по переводу помещения из жилого фонда в нежилой

До того, как перевести жилое помещение в нежилое, стоит учесть, что придется иметь дело почти со всеми ответственными инстанциями, начиная от местной администрации и заканчивая специалистами службы кадастра.

При этом стоит также иметь ввиду, что часть видов коммерческой деятельности разрешена на территории жилых помещений и осуществлять перевод нужно только при полной уверенности в практической необходимости мероприятия.

Алгоритм перевода по статусу из жилого в нежилое следующий:

  1. На первом этапе осуществляется процедура сбора нужного для перевода пакета документов, а затем следует непосредственное обращение за разрешением на осуществление смены статуса в соответствующий ответственный гос. орган:
  • первым делом необходимо учесть статус проведенных в помещении перепланировок – если таковые имели место быть, но не прошли стадии официальной регистрации, нужно это исправить до обращения за разрешением на смену статуса помещения;
  • далее необходимо провести сбор документации, которая необходима для обращения в компетентный орган (районную или областную администрацию, комиссию межведомственного типа, жилнадзор или другой орган – выясняется по месту расположения переводимого по статусу объекта из местных нормативных документов);
  1. После того, как набор необходимой док-ции собран, следует процедура обращения в соответствующий ответственный орган, куда предоставляются собранные данные и где производится заполнение заявления, в рамках которого объясняются объективные основания для осуществления процедуры перевода и запрашивается разрешение;
  2. В течение сорока пяти дн. организованная комиссия межведомственного типа производит рассмотрение документации и предоставленного заявления и выносит решение следующих вариантов:
  • предоставление разрешения на осуществление смены статуса помещения с жилого на нежилое;
  • отказ ввиду отсутствия соблюдения каких-либо из условий, дозволяющих производство процедуры;
  • не были предоставлены для осуществления комиссией рассмотрения какие-либо док-ты из предусмотренного обязательного списка;
  • отсутствует согласие кого-то из лиц, располагающих правом владения недвижимостью под перемену статуса;
  • в случае с МКД – не дано согласие соседей или собрания жильцов на осуществление процедуры перевода.
  1. Если решение положительно – комиссия предоставляет протокол, который является результирующим документом ее деятельности, отдается на руки заявителю или в виде почтового уведомления и дает разрешение на процедуру смены статуса (срок – 3 дня после вынесения решения);
  2. Далее необходимо направить запрос в БТИ, причиной запроса становится необходимость определить стоимость, в которую обойдется фактическая процедура перевода статуса помещения в нежилое. В БТИ подается заявление-запрос и комплект необходимой документации;
  3. Комиссия, ответственная за вопросы приватизации, получив заявление и документацию, в течение отведенного срока поводит рассмотрение вопроса определения стоимости и предоставляется протокол, в рамках которого утверждается необходимая к оплате сумма;
  4. При получении результата протокола от БТИ необходимо провести процедуру оплаты указанной стоимости и получить протокол на руки, оплата может быть произведена посредством любого, по выбору заявителя, банка;
  5. Далее следует завершающая процедура по осуществлению регистрации права владения в отношении объекта недвижимости, сменившего статус с жилого на нежилой. Выполняется посредством обращения с пакетом документов в МФЦ или орган Росреестра по месту расположения объекта, изменяющего статус:
  • обратиться в УФРС;
  • провести подпись предоставленного сотрудником компетентного органа заявления;
  • провести оплату квитанции по назначенной гос. пошлины в размере 1 тыс. руб.;
  • передать сотруднику, проводящему регистрацию, всю необходимую документацию, включая заявление и квитанцию по оплате, получить расписку с указанием, когда мероприятия по регистрации будут завершены;
  • в день, отмеченный в расписке как допустимый для получения документации, получить в компетентном органе выписку из ЕГРН (осуществляется отдельно каждым собственником) по предоставленной ранее расписке.Алгоритм перевода жилого помещения в нежилое

Дополнительные процедуры и необходимая документация

Перед тем, как перевести жилое помещение в нежилое, может понадобиться осуществить процедуру перепланировки недвижимости под соответствие правилам, на каждом этапе понадобится собрать свой пакет документов, а также взаимодействовать с гос. органами для осуществления необходимых мероприятий.

Видео консультация юриста

Необходимые дополнительные действия, документы и процедуры при осуществлении узаконивания смены статуса помещения:

  1. Провести подготовку проекта обеспечения переустройства или перепланировки, для этого:
  • обратиться в органы, осуществляющие пожарный надзор, и в Роспотребнадзор для получения консультации по соблюдению необходимых общих и местных нормативов по обеспечению безопасности от огня и сан. норм;
  • проконсультироваться по верной методике оформления второго выхода в местном, ответственном за архитектурные вопросы административном отделе/органе;
  • проект по обеспечению переустройства под жилое строение может быть заказан в коммерческой организации, специализирующейся на строительных проектах и обладающей допуском СРО, она может провести согласование с компетентными органами;
  • при осуществлении мероприятий по переустройству, когда работы включают часть капитальных или общих элементов здания, требуется проведение собрания жильцов и положительное решение на позволение переустройства;
  • само переустройство может быть выполнено только после предоставления положительного решения компетентных органов на перевод жилого здания в статус нежилого.
  1. Документы, которые необходимо собрать для инициации и прохождения процедуры смены статуса помещений:
  • заявление штатного образца с запросом на предоставление разрешения по осуществлению перевода;
  • документы, договоры и свидетельства, которые удостоверяют право владения помещениями, предназначенными под смену статуса;
  • план БТИ в отношении площадей, подлежащих переводу;
  • техпаспорт в отношении меняющих статус площадей;
  • поэтажный план строения по нахождению площади, меняющей статус;
  • предоставляемый по необходимости проект необходимых изменений, если помещение подлежит перепланировке;
  • заверенное согласие всех собственников в отношении запланированной смены статуса;
  • протокол собрания жильцов и документы с согласием соседей и разрешением на проведение перепланировки и смены статуса в случае с МКД;
  • заключение, предоставляемое пожнадзором, в отношении безопасности процедуры перевода;
  • заключение саннадзора о соблюдении на переводимых территориях санитарных норм;
  • справка ДЕЗ или иной аналогичный документ, который сообщает сведения по статусу использования соседствующих с переводимой территорией помещений;
  • техзаключение, дающее подтверждение факта отсутствия у здания, где запланирован перевод, статуса аварийного или требующего ремонта;
  • выписка из домой книги или иной документ, который служит подтверждением факта отсутствия на территории под перевод постоянно проживающих собственников;
  • для уточнения полного комплекта документации имеет смысл обратиться непосредственно в ответственный за перевод департамент/подразделение/отдел и т.д. органа местного самоуправления или к местным нормативным актам, поскольку перечень необходимой документации может иметь существенную региональную дифференциацию.

Смена статуса помещения с жилого на нежилое

В ситуации, когда речь идет об осуществлении перепланировки и смены статуса помещений в отношении площадей на территории МКД, предусмотрена процедура получения согласия со стороны остальных собственником жилья и общедомовых территорий.

При этом речь идет об отдельной процедуре получения согласия ближайших соседей на производство перепланировки и смены статуса помещений, а также на получение соответствующих положительных решений о смене статуса и сопутствующих работах со стороны общего собрания жильцов.

Алгоритм такой:

  • направить обращение к управляющей компании, или иным методом (например – через старшего по дому) включить вопросы по согласованию перепланировки и смены статуса на голосование при ближайшем запланированном собрании жильцов, или написать заявление с запросом на проведение внеочередного собрания по актуальному вопросу;
  • правомерность собрания зависит от государственных и муниципальных норм, чаще всего оно является таковым при участии более половины собственников;
  • законность решения, в зависимости от региона и места расположения, обеспечивается от простого большинства голосов собравшихся до 50% и даже 100% голосов, отданных в пользу разрешения проведения мероприятия перевода из жилого в нежилое. Документом, подтверждающим решение и передающимся в местный ответственный за перевод орган, является протокол проведенного собрания жильцов.

Для подачи документов на обеспечение перевода, помимо вышеозначенных, требуется:

  • паспорт или иной документ, служащий подтверждением личности;
  • правоустанавливающие документы в отношении собственности на переводимую территорию и договор основания;
  • доверенность при привлечении посредника-представителя или учредительные док-ты, в случае обращения на смену статуса со стороны юр. лица.

Для обращения в БТИ по вопросу определения стоимости в отношении смены статуса помещения:

  • паспорт или иное удостоверение личности;
  • документы по правам владения;
  • протокол решения (положительный), предоставленный комиссией, назначенной органом местного самоуправления;
  • техпаспорт, план по этажам и экспликация в отношении территорий и здания, где подразумевается осуществлять смену статуса помещений;
  • доверенности при участии посредника или уч. док-ты при юр. лице.

При проведении рег-ции в Росреестре необходимо:

  • документы и доверенности, обеспечивающие удостоверение личности;
  • протоколы комиссий (БТИ и ответственной за решение по переводу из жилого в нежилое);
  • подписанные заявления по осуществлению регистрации, заполнение которых обеспечивает сотрудник принимающего органа;
  • квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины.

Знать, как перевести жилое помещение в нежилое, важно применительно к месту и региону расположения недвижимости, поскольку от этого существенно зависят местные органы, с которыми придется иметь дело, объем и статус документации. В среднем процедура занимает от 3 до 6-ти месяцев (может и больше при осуществлении переустройства).

Комментарии
  1. Ольга

    Есть еще одна деталь при переводе в нежилое помещение.
    На основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирного дома принадлежит земельный участок, на котором расположен дом. Отдельная входная группа в нежилое помещение ( бывшую квартиру ) уменьшает площадь участка, что, может затрагивать права собственников, и может урезать возможность использовать всю площадь земельного участка.

Добавить комментарий
Войти с помощью: