Титульное страхование недвижимости — что это

Во избежание рисков потери права собственности на недвижимость владелец может осуществить титульное страхование. О том, как это делается, о страховых случаях и стоимости услуги подробно рассказывается далее.

Основная суть

Само название процедуры сводится к тому, что страхуется правовой титул, т.е. статус (право) собственности. Таким образом, можно определить титульное страхование недвижимости как юридическую защиту от рисков потери права собственности в тех случаях, когда сделка по приобретению объекта (покупка, мена, обмен, приватизация или дарение) будет признана юридически недействительной с соответствующими последствиями.

Сделка может быть признана незаконной только в результате решения суда. Наиболее распространенные случаи следующие:

1. Во время покупки не были учтены интересы отдельных категорий – например, несовершеннолетнего собственника, гражданина, находящегося в длительной зарубежной поездке или отбывающего наказание в тюрьме, самого собственника (например, он был признан недееспособным или же ставил подписи в обстановке психологического насилия).
2. Если документы на квартиру были частично или полностью поддельными (либо во время последней сделки, либо во время предыдущих сделок). То есть продавец осуществлял продажу на незаконных основаниях, поскольку на самом деле объект не принадлежит ему на праве собственности (возможно, квартира была незаконно отнята у третьего лица).
3. Если приобретенная квартира на самом деле находится под обременением (залог, арест, правопритязания со стороны третьих лиц), факт чего продавце скрыл от покупателя. Это наименее распространенный случай, поскольку любой гражданин может проверить состояние любого недвижимого объекта на текущую дату, запросив выписку из ЕГРН.

Таким образом, речь идет не о физическом риске утраты недвижимости в связи с наводнением, пожаром, разрушением дома, а именно о возможной потере права собственности: поэтому страхование и называется титульным. При этом речь идет о фактически состоявшихся событиях, о которых добросовестный покупатель не знал (и не мог знать).

Такая форма страхования может быть оформлена на любой недвижимый объект, находящийся в собственности (в том числе долевой) физических или юридических лиц:

• квартира;
• загородный дом;
• дача;
• земельный участок;
• коммерческая недвижимость;
• производственные помещения и др.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Во время оформления ипотечного кредита на недвижимость банк, как правило, предлагает совершить титульное страхование. Собственник не обязан делать этого, однако в противном случае процентная ставка может быть увеличена на несколько процентных пунктов.

Страховые случаи: когда полагается выплата

Случаи возникновения риска и произведения соответствующих выплат застрахованному лицу определяются правилами страхования, а также конкретным договором, заключенным между этим лицом и компанией. Обычно к ним относятся такие возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних детей, которые имеют право на часть жилплощади.
2. Нарушение прав наследников, которые не были заблаговременно учтены при оформлении собственности, а также предыдущих собственников и/или лиц, имеющих право на всю или часть жилплощади.
3. Ошибочные действия государственного регистратора (в частности, ошибки при принятии документов – неполный комплект, опечатки в регистрационных записях, которые существенно искажают сведения о недвижимом объекте и т.п.).
4. Недобросовестные действия компании-застройщика, с которой собственник заключил договор долевого участия, а равно риски возникновения экономических трудностей, в результате которых строительство дома не будет завершено (в заранее обозначенные сроки). Однако в данном случае стороны могут и не прибегать к дополнительным мерам, поскольку в интересах собственника действуют поправки к федеральному закону № 214, в которых предусмотрены дополнительные требования к ответственности застройщика.
5. Любые нарушения процедуры приватизации жилья – имеются в виду случаи нарушения прав тех лиц, которые имеют законный интерес на данный объект. Например, во время приватизации не были учтены интересы несовершеннолетних детей от 1 брака вступившего в права собственника.
6. Мошеннические действия продавца – это один их наиболее распространенных случаев, когда возникают страховые случаи.
7. Незаконное совершение одной или нескольких предыдущих сделок, в результате чего нынешний продавец является незаконным приобретателе объекта (вне зависимости от того, знает он это или нет).
8. Полная или частичная недееспособность любой стороны сделки.
9. Неправомочные судебные решения, которые привели к передаче квартиры или другой недвижимости постороннему лицу (т.е. судебные ошибки, в результате которых собственником был назначен гражданин, не имеющий к имуществу никакого отношения).

Какие риски не страхуются

Есть также случаи, когда меры титульного страхования не помогут восстановить права на утраченную недвижимость. Наряду с физическими рисками потери (пожар, стихийное бедствие, военные действия и другие) к таким случаям относятся:

1. Добровольный и осознанный отказ покупателя объекта от принятия права собственности – т.е. гражданин не желает регистрировать данное имущество на свое имя.
2. Изменение некоторых существенных характеристик недвижимого объекта – снос несущих конструкций, перепланировка.
3. Использование имущества для целей, которые не предусмотрены (например, в квартире организовано содержание сельскохозяйственных животных, налажено мелкое производство, выращиваются грибы и т.п.).
4. Принудительное изъятие имущества судебными приставами на основе постановления суда, а также представителями налоговых органов (в связи с соответствующими решениями уполномоченных ведомств).

Важно понимать, что страховая компания не всегда даст свое согласие на то, чтобы организовать страховку: если выяснятся некоторые факты о данном объекте недвижимости, то в подписании договора будет отказано. Вот несколько распространенных примеров:

1. Имеют место рентные сделки – т.е. заключение договора пожизненной ренты.
2. Объект подозрительно часто переходил от одного собственника другому. В этом случае есть объективные основания для подозрения на мошеннические схемы. Например, одно лицо «подарило» квартиру другому, чтобы уйти от уплаты налогов (или платы по алиментам и т.п.).
3. Несмотря на то, что квартира в данный момент продается, в ней до сих пор присутствуют прописанные лица (в особенности если речь идет о несовершеннолетних детях, которые имеют право на часть жилплощади).

Процедура страхования: пошаговая инструкция

В обще случае процедура выглядит так:

1. Собирается необходимый пакет документов – конкретный перечень следует уточнять в компании.
2. Выбирается страховая компания и подается заявление вместе с документами. Форма заявления произвольная, бланк документа выдадут на месте.
3. Компания проводит оценку по внутренней процедуре (на предмет юридической чистоты объекта и возможных рисков его страхования).
4. В назначенный день компания связывается с заявителем и оглашает свое решение – положительное или отрицательное.
5. В случае положительного решения клиент подписывает договор.

Документы для оформления договора

Для подачи заявки необходимо собрать требующийся пакет документов. Конкретный перечень может дополняться и другими бумагами, в зависимости от ситуации. Однако в любом случае понадобятся следующие документы:

• оригиналы паспорта и копии (главная страница и страница с регистрацией) покупателя и продавца (нескольких собственников в случае долевого владения);
• свидетельство о праве собственности;
• техническая документация (кадастровый паспорт, план квартиры, земельного участка);
• нотариально заверенное согласие супруги на действие продавца (собственника);
• разрешение от сотрудников органов опеки (если собственником является несовершеннолетний или же он имеет права на часть объекта);
• свидетельство о смерти, документы, доказывающие родство с покойным владельцем, завещание (в случае если речь идет об открытие наследства в связи со смертью собственника);
• справки от нарколога, психиатра, подтверждающие психическое здоровье продавца (при необходимости);
• выписка из ЕГРН на объект, в которой отражаются среди прочего факты отсутствия обременения залогом, арестом и правопритязаниями третьих лиц.

Эти документы подаются в компанию, где предполагается осуществить страхование недвижимости, после чего необходимо подождать несколько дней, чтобы специалисты произвели оценку объекта и приняли соответствующее решение.

Стоимость услуги и размер выплаты

Стоимость такой услуги определяется сразу несколькими факторами:

1. Рыночная цена объекта, которая указана в договоре купли-продажи (или в других документах). Здесь следует понимать, что даже если со временем цена резко увеличится или уменьшится, за основу будут брать именно стоимость на день страхования.
2. Время страхования – изначально договор заключается на срок не более 36 месяцев. Допускается пролонгация, т.е. продление действия. Чем больше срок страхования, тем дороже стоит услуга.
3. Оценка рисков с точки зрения юридической чистоты недвижимости играет самую важную роль. Как правило, основное значение имеет история сделок с объектом – кому и на каком основании переходили права собственности, имели ли место судебные разбирательства, есть ли факты ущемления законных прав заинтересованных лиц, соответствующие судебные решения и т.п.

Размер выплаты по титульному страхованию устанавливается как процент к рыночной стоимости недвижимости. В разных случаях величина процента будет своей, однако в основном она лежит в диапазоне от 0,5% до 1%. Например, рыночная стоимость квартиры 3 млн рублей, а ставка установлена в размере 0,75%. Тогда при наступлении страхового случая размер выплаты равен 3 млн*0,75% = 22 500 рублей.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Для тех граждан, которые страхуют объект, который покупают по ипотечному кредиту, обычно действуют скидки на покупку страховки. Конкретные размеры льгот следует уточнять в компании в день обращения.

Страховой случай

При наступлении страхового случая необходимо обращаться в компанию. Здесь следует иметь в виду, что действовать нужно строго в соответствии с договором страхования недвижимости. Как правило, выполняют такие действия:

1. Официально оповещают фирму о наступившем случае и о повестке в суд.
2. Обращаются в суд для получения соответствующего судебного решения, подтверждающего факт наступления страхового случая.
3. Предоставляют копию судебного решения, договор и свой паспорт в компанию для получения выплаты.

Таким образом, сама процедура страхования достаточно простая. Главное условие – правильно оценить собственные риски и целесообразность защиты недвижимости. Зачастую в таких ситуациях требуется консультация опытного юриста.

Видео комментарий по теме можно увидеть здесь.

Поделиться ссылкой: