Обмен квартиры на частный дом в 2024 году
Ключевое отличие операции обмена от обычной купли-продажи в том, что участники сделки обмениваются не денежными средствами, а объектами недвижимости. Если речь идет о разных категориях таких объектов (городская квартира и частный дом), сделка имеет свои юридические особенности. Пошаговая инструкция по поиску обменного варианта и оформлению соответствующих документов, образец договора мены – все это можно найти в статье.
Схема и виды обмена
На рынке недвижимости наиболее распространены три типа сделок.
| тип сделки | суть | степень сложности | основной документ |
| альтернативная продажа | собственник продает квартиру и тут же подыскивает обменный вариант, приобретая его за вырученные деньги; по сути, это тоже обмен, но в данном случае фактически совершаются 2 разные сделки | средняя | договор купли-продажи |
| чистая (свободная продажа) | необходимо просто продать квартиру, получить за нее деньги и использовать их по своему усмотрению (без обязательного поиска обменного варианта) | минимальная | |
| прямой обмен | происходит только одна сделка: например, один собственник меняет квартиру, а другой – частный дом | максимальная | договор мены |
Таким образом, вариант обмена наиболее сложен, поскольку:
- оба объекта недвижимости должны устроить обе стороны;
- оба объекта должны быть эквивалентны по рыночной стоимости; при необходимости производится доплата.
Поэтому можно выделить 2 варианта обмена квартиры на дом – эквивалентный (равноценный) и обмен с доплатой. В случае с частным домом и квартирой наиболее вероятен неравноценный обмен – какой-то стороне придется доплачивать определенную сумму денег.
4 риска при обмене
Частный дом и городская квартира – объекты, относящиеся к разным типам недвижимости. Соответственно, и сложностей проведения обменной операции возникает больше:
- Главный риск связан с тем, что в большинстве случаев найти обменный вариант довольно сложно: желающих переехать в пригород, как правило, больше, чем тех, кто намерен жить в городе.
- Другая угроза – особенности рыночной оценки жилья и квартиры. Загородные дома могут стоить достаточно дорого и даже превышать стоимость городского жилья. Таким образом, определение реальной цены лучше доверить экспертам.
- Также собственнику квартиры необходимо обратить внимание на особенности дома и района, где он располагается. Год, материал постройки, площадь, степень развития инфраструктуры – наиболее важные показатели. К тому же желательно собрать отзывы соседей и подробно узнать о самом поселке, а также о возможных перспективах его развития.
- Наконец, такие сделки подвержены и общим рискам, связанным с юридической чистотой объекта. Покупателю следует убедиться, что дом не является залогом, не находится под арестом, на него не претендуют другие лица (дети, супруги и др.).
Таким образом, собственнику квартиры предпочтительно сразу найти обменный вариант. Однако на практике нередко приходится проходить через целую цепочку сделок, чтобы выйти на желаемый дом. Альтернативный вариант – подыскать частный дом, внести залог и оперативно продать свою квартиру. Существенный риск в том, что реализовать ее не получится так быстро, как это требуется.
Обмен квартиры на частный дом: пошаговая инструкция
С формальной точки зрения процедура мены квартиру на дом не имеет принципиальных отличий от подобных операций. Основные трудности вызывает вариант поиска обменного варианта – именно на эту стадию уйдет значительное количество времени.
Шаг 1. Экспертиза стоимости своей квартиры
Провести оценку стоимости можно и самостоятельно. Для этого определяют среднюю цену на квадратный метр жилья в том же районе – т.е. реальную рыночную стоимость. Однако если с процедурой оценки возникают затруднения, лучше привлечь экспертов из частной компании. Этот вариант имеет преимущество в том, что клиенту выдают заключение об оценке стоимости квартиры, которое можно использовать как дополнительный аргумент во время процедуры обмена. В противном случае есть риск того, что стоимость будет занижена.
Шаг 2. Поиск подходящего варианта
Следующий этап – собственно поиск обменного варианта. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости, поскольку в данном случае вероятность найти дом существенно повышается. К тому же размещение рекламы и отслеживание клиентской базы требует больших затрат времени и денежных вложений.
Но в любом случае собственнику квартиры желательно изучить несколько загородных поселков, в которых располагаются частные дома, чтобы понимать, какой конкретно вариант мог бы его устроить. Получить информацию желательно не только из открытых источников, но и путем личного визита на объект. Следует заранее составить четкие критерии оценки, т.е. какие параметры имеют принципиальное значение:
- качество постройки, площадь и другие характеристики самого дома;
- транспортная доступность, максимальное время для проезда на работу;
- состояние дорог;
- уровень развития инфраструктуры (школы, больницы, магазины, развлекательные центры и т.п.);
- экологическая обстановка в районе.
Шаг 3. Проверка документов, подписание предварительного договора мены
Когда вариант найдется, действуют по обстоятельствам. Наиболее простой случай – если вторая сторона согласна на обмен (с доплатой или без нее). В иных ситуациях придется авансировать сделку и параллельно подыскивать покупателя на свою квартиру. В любом случае стороны должны составить предварительный договор мены. Его форма практически ничем не отличается от обычного (основного) договора. Суть соглашения в том, что стороны:
- выражают намерение провести сделку;
- четко оговаривают важнейшие условия (стоимость, доплата, сроки подписания);
- прописывают ответственность за уклонение от совершения сделки в будущем.
В знак подтверждения своих намерений обе стороны могут внести аванс, подписав соответствующее соглашение.
На этом же этапе каждая сторона должна проверить юридическую чистоту объекта. Это делается с помощью изучения таких документов:
- Договор, на основании которого дом или квартира перешли в собственность.
- Свидетельство о собственности (с июля 2016 взамен его выдается выписка из ЕГРН) на дом и на землю.
- Выписка из ЕГРН, в которой можно узнать информацию о собственнике и удостовериться в том, что объект не обременен залогом, не находится под арестом и т.п.
- Техническая документация (технический паспорт, кадастровый паспорт на землю).
Шаг 4. Подписание основного договора мены, регистрация сделки
Следующий этап наиболее важен с точки зрения юридического оформления сделки. Необходимо собрать полный пакет документов (они перечислены в таблице), подписать основной договор мены и провести регистрацию права собственности.
| документы на квартиру | документы на частный дом |
|
|
| – |
|
Стороны могут самостоятельно составить договор мены, поскольку единого образца этого документа нет. В тексте обязательно отражаются такие сведения:
- Сведения о каждой стороне.
- Сведения о каждом объекте недвижимости (со ссылкой на соответствующие документы – свидетельства о собственности, кадастровый паспорт на землю).
- Предмет договора, порядок расчетов – мена с доплатой или без нее, сроки мены.
- Обязательства и ответственность сторон (когда освободить помещение, когда провести расчеты и т.п.).
- Прочие положения (урегулирование споров, действия при форс-мажорных обстоятельствах).
Договор мены необязательно заверять у нотариуса, однако предпочтительно сделать это, чтобы исключить возможных споров о том, что в момент подписания стороны не вполне осознавали последствия своих действий или же были сознательно введены в заблуждение.
Шаг 5. Получение документов в Росреестре, переезд
Регистрация сделки – обязательная процедура. Для этого обе стороны лично или через представителей, действующих по доверенности, отправляются в отделение Росреестра или любой офис МФЦ и подают все указанные документы.
Оплачивается госпошлина, которая составляет примерно 1500-2000 рублей, квитанция прикладывается к остальным бумагам.
Спустя 5-10 рабочих дней стороны сделки получают новые документы:
- погашенные свидетельства о собственности на те объекты, которыми они владели ранее (квартира, дом, земля);
- новые выписки из ЕГРН на каждый объект с указанием ФИО нового собственника.
Таким образом, операция обмена квартиры на частный дом действительно имеет несколько особенностей и потенциально несет в себе риски. Поэтому если у собственника нет достаточного опыта и времени, предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным риэлторам или юристам.
Поделиться ссылкой:
Загрузка...