Как оформить квартиру в новостройке в собственность

Квартира в новостройке с юридической точки зрения имеет такой же статус, как и квартира на вторичном рынке. Однако есть ряд особенностей, касающихся регистрации права собственности на новую квартиру. Их важно знать до обращения в соответствующие органы.

Требования к застройщику

Поскольку речь идет о новостройке, то наряду с пакетом документов, которые стандартно должен собрать и представить будущий собственник (сособственники) квартиры, есть определенные требования к застройщику (строительной компании). Они связаны с подтверждением факта годности жилья к условиям проживания, его сдачей в эксплуатацию, а также постановкой на государственный кадастровый учет.

Документально эти моменты подтверждаются следующими бумагами:

1. Наличие технического паспорта на новостройку как на недвижимый объект.
2. Протокол, в котором указываются подробные сведения о предоставлении площадей в доме в жилое и коммерческое использование (с указанием конкретных помещений, этажа и площади).
3. Объект поставлен на кадастровый учет, о чем получены соответствующие документы.

СОВЕТ. Узнать о том, стоит ли дом на кадастровом учете у государства очень проста. Данная информация не является закрытой и доступна всем желающим, причем получить ее можно не выходя из дома. Для этого нужно зайти на сайт Россреестра по этой ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request и отыскать объект по номеру или по адресу.

4. Есть разрешительная документация, которая позволяет ввести все помещения в эксплуатацию. Эти бумаги выдаются со стороны Администрации города или другого населенного пункта.
5. Также должен иметься Акт о передаче дома, который предоставляет местный орган власти (например, Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы).

Все эти документы можно увидеть в офисе компании-застройщика. Часто они содержатся в отсканированном виде на ее сайте.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Наряду с этими требованиями предъявляется и наличие у дома собственного почтового адреса и индекса. Нередко наблюдается такая ситуация, что дом длительное время имеет только строительный адрес. Это допустимо только до того дня, когда будет официально разрешены продажи и заселение жильцов.

Процесс оформления собственности в новостройке: пошаговая инструкция

Чтобы правильно оформить квартиру в новостройке в собственность, нужно собрать полный пакет документов, который может незначительно отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме этого, важно соблюсти все условия процедуры при непосредственном обращении в Регистрационную Палату.

Готовим полный пакет документов для оформления квартиры в собственность

Набор документов стандартный для такой процедуры: паспорт гражданина – владельца квартиры, акт приема-передачи, кадастровый паспорт. Он может включать в себя и дополнительные бумаги, если, например, жилье приобретается за счет ипотечного кредитования или если родители хотят зарегистрировать право собственности на ребенка, которому еще не исполнилось 18 лет.

Передаточный акт

Это основной документ, который подтверждает отсутствие каких-либо претензий у лица, приобретающего жилье. Он еще называется Акт приема-передачи объекта. Сторонами выступают застройщик и будущий собственник (приемщик). Наряду с общими сведениями в документе приводится описание параметров квартиры (площадь общая, балконов, этаж) и утверждение об отсутствии претензий у принимающей стороны.

После подписания документа покупателю выдаются все ключи от помещения. Важно проверить, чтобы все они подходили к соответствующим замкам во избежание неточности. К тому же надо иметь в виду, что застройщик должен передать ключи не только от самой квартир, но и от:

• почтового ящика;
• электрощитовой, где располагается ваш счетчик;
• домофона входной подъездной двери;
• хозяйственных помещений общего пользования, если таковые имеются.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Разумеется, состояние объекта часто не бывает идеальным, и мелкие дефекты у квартиры могут быть. Однако практика показывает, что дешевле и быстрее будет устранить их за свой счет, чем отказываться подписывать акт и организовывать судебный процесс. Однако если дефекты существенные, принимать такую квартиру и подписывать документы неразумно. В этом случае сначала можно попробовать договориться с застройщиком об их устранении в отведенные сроки. Соответствующие комментарии фиксируются в смотровом листе, который прилагается к передаточному акту. Там же указываются и крайние сроки исправления недостатков.

Подробная инструкция, как грамотно осмотреть жилье и выявить существенные дефекты, представлена здесь.

Кадастровый паспорт квартиры

Этот документ состоит из 2 частей:

1. Лист, содержащий исчерпывающую информацию о помещении.
2. Лист с планом квартиры, на котором указываются в виде чертежа все параметры помещения, внутренняя планировка, жилые и нежилые части квартиры, особенности расположения внешних и внутренних стен.

В документе содержатся следующие сведения:

• уникальный номер паспорта, по которому в соответствующих государственных службах можно установить все остальные сведения, а также данные о совершенных операциях с этой недвижимостью;
• вид и площадь жилого помещения, а также отдельных его частей;
• точный адрес;
• этаж и этажность всей новостройки;
• технические сведения (материал стен, система водопровода, канализации и т.п.).

Как правило, застройщик сам заказывает кадастровые паспорта на все помещения в доме, однако в законе нет прямого указания на его обязанность делать это. Нет в законе и указания на непременное наличие паспорта у будущего собственника. Тем не менее, каждая конкретная квартира должна быть непременно поставлена на учет государства, как и вся новостройка в целом.

Если вы решите изготовить документ самостоятельно, следует совершить визит в Кадастровую Палату, к которой территориально относится новостройка или заказать его онлайн через сайт Росреестра (для этого нужно иметь личный кабинет на портале Госуслуги).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. План кадастрового паспорта должен точно соответствовать фактической планировке, поскольку все несогласованные изменения квартиры, связанные с переносом стен или строительством дополнительных перегородок, являются незаконными.

Кредитный договор с банком и закладная

Часто новое жилье приобретается с помощью привлечения займа в банке. Соответственно, в этом случае для регистрации собственности важно предоставить оригинал кредитного договор и документ, который подтверждает факт долга и обязательство собственника уплатить его по условиям договоренности.

Этот документ называется закладная. Он заполняется вручную владельцем квартиры, а также может быть получен в банке, который выдал кредит ее покупку.

Разрешение от органов опеки и попечительства

Если официальным владельцам жилья родители ходят сделать своего сына или дочь, которые на момент приобретения квартиры не достигли 18 лет, а также если собственников будет 2 и более, и одним из них будет ребенок, то требуется письменное разрешение от соответствующих органов.

Обычно оно выдается без дополнительных условий, если приобретение нового жилья означает улучшение жилищных условий. Но если новая квартира будет расположена в сельском поселении, а прежняя – в городе, или в том случае когда площадь новой будет существенно меньше старой, то придется предпринять дополнительные усилия, чтобы доказать, что такая перемена действительно улучшит условия жизни ребенка.

Например, в случае переезда в деревню его здоровье может улучшиться, если такие рекомендации прописал лечащий врач. Что касается переезда из малых населенных пунктов в более крупные, то практика показывает, что органы опеки и попечительства не препятствуют подобным решениям.

Если предполагается, что у квартиры будет несколько собственников, одним из которых будет несовершеннолетний, это менее стандартный случай, и органы могут затребовать достаточно серьезные документальные доказательства. что подобное решение не ухудшит жизни ребенка. Следует заранее подготовиться к этой ситуации.

Обращаемся в Регистрационную Палату

После того, как все документы на новуенькую квартиру будут собраны, нужно обратиться в Регистрационную Палату для запуска процедуры оформления собственности, предоставив в орган такие бумаги:

• паспорта собственника/собственников – копии и оригиналы титульной страницы и страницы с действующей регистрацией;
• заявление на регистрацию права собственности – его образец в бумажном виде можно взять прямо на месте;
• если в новой квартире будут прописаны дети, которые в силу возраста не имеют паспорт, предоставляется свидетельство о рождении – оригинал и копии каждой страницы;
• оригинал договора с застройщиком; иногда к нему прилагаются доп. соглашения, в которых оговариваются разные условия, – их тоже нужно взять с собой;
• передаточный акт;
• кадастровый паспорт вместе с планом-чертежом помещения;
• разрешение от органов опеки, если квартира будет зарегистрирована на несовершеннолетнее лицо в качестве полноправного собственника или сособственника;
• квитанция об оплате государственной пошлины (обычно она составляет от 1 до 2 тысяч рублей);
• если квартира приобретается в кредит – закладная и договор с банком о предоставлении ипотечного или иного кредита на приобретение жилья;
• если от лица собственника действует законный представитель по доверенности, соответственно, важно предоставить и этот документ, в котором будут четко описаны все полномочия доверенного лица.

В случае приобретения жилья в новостройке во время процедуры оформления его в собственность должен обязательно находиться представитель застройщика, с которым нужно заранее договориться о дне и времени процедуры.

Пакет документов проверяется государственным регистратором, который принимает их все в оригинальном виде, кроме документов, удостоверяющих личность, – паспортов и свидетельства о рождении. О факте принятия документов в работу заявителю выдается расписка. Если собственников будет несколько – соответственно, расписка вручается каждому.

Сроки подготовки документа

Стандартный срок устанавливается как 7 рабочих дней. Отсчет начинается со следующего рабочего дня после того, как регистратор принял в работу весь пакет. В день получения с собой нужно иметь лишь паспорт и расписку, которая возвращается регистратору.

Если предполагается несколько собственников жилья, то прийти за документами должен каждый из них лично (или через доверенное лицо по соответствующему документу). Если полноправным собственником или одним из сособственников будет несовершеннолетний, он должен забрать документы через своего законного представителя (родителя или опекуна).

Подробно о сроках получения документа в разных обстоятельствах можно также узнать на сайте Росреестра, перейдя по ссылке.

https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/sroki-polucheniya-uslugi/?lang=ru

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы обратились с пакетом документов не в Регистрационную Палату, а МФЦ (Многофункциональный центр услуг), то сроки регистрации увеличатся на 2 рабочих дня.

Препятствие застройщика процедуре оформления

Наряду со стандартной процедурой, когда строительная компания не чинит никаких препятствий покупателю жилья, иногда возникают и противоположные ситуации.

Можно сразу предвидеть наличие каких-то подводных камней по таким признакам:

• по разным причинам застройщик не предоставляет каких-либо документов, которые подтверждают факт введения дома в эксплуатацию, иную разрешительную документацию;
• заказчик отказывается комментировать или не дает внятных ответов о том, почему дом до сих пор не поставлен на государственный кадастровый учет и/или почему у него до сих пор нет почтового адреса и индекса;
• застройщик уклоняется от присутствия на процедуре регистрации права собственности на жилой дом.

На практике у будущего покупателя довольно мало источников достоверной информации. Однако если налицо один или несколько их описанных признаков, а также в случае, когда дом не стоит на кадастровом учете, следует воздержаться от приобретения жилья в такой новостройке.

Факт того, что банк выдает ипотеку на приобретения жилья в новостройке, не всегда является гарантией того, что застройщик учел и выполнил все необходимые процедуры по вводу дома в эксплуатацию. Прежде чем принять решение, важно проверить информацию и по другим источникам – например, уточнить, стоит ли дом на кадастровом учете и присвоен ли каждой квартире соответствующий уникальный номер.

Возможные риски

Факт выдачи ключей, подписания акта приема-передачи и даже качественного ремонта в помещении и наличия всех необходимых коммуникаций еще не говорит о том, что квартиру будет легко оформить на собственника.

Риски, связанные с неблагонадежностью застройщика, заключаются не только в возможных технических проблемах по эксплуатации жилья. Основная опасность – невозможность регистрации права собственности, что автоматически порождает целый ряд затруднений:

1. В незарегистрированной квартире невозможно прописаться ни будущему собственнику, ни членам его семьи. Соответственно, встает вопрос о социальном обслуживании – поликлинике, детском саду, школе, почте и других службах.
2. С незарегистрированной квартирой невозможно сделать никаких юридических операций – продать, подарить, завещать и т.п.
3. Часто выплаты по ипотеке могут вырасти на 1-2%, поскольку банки также страхуются от подобных рисков.
4. Доказывать законность своего пребывания в незарегистрированной квартире также будет довольно проблематично.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, важно постараться перед покупкой новостройки в ипотеку собрать все достоверные сведения о строительной компании, и уже тогда принимать взвешенное решение. Комментарий специалиста, практикующего адвоката по этим ситуациям можно увидеть здесь.

Если решение проблемы мирным путем невозможно, единственным вариантом остается обращение в суд. Пошаговые краткие рекомендации можно увидеть здесь.

Процесс оформления новостройки в собственность является стандартной юридической процедурой, которая осуществляется в довольно короткие сроки. Конечно, если принципиально сделать все за 1-2 дня, лучше обратиться в соответствующие фирмы. При правильной подготовке документов проблем с проведением этой процедуры не возникнет никаких.

Поделиться ссылкой: