Дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку
Каждый собственник может подарить свою квартирую любому человеку, в том числе и несовершеннолетнему. Эта ситуация имеет свою юридические нюансы, на которые лучше обратить внимание еще до заключения соглашения. Подробный анализ рисков, образец договора дарения можно найти в статье.
Содержание
Что говорит закон
Дарение признается отдельным видом сделки, в которой участвует минимально две стороны:
- даритель;
- одаряемый.
Предполагается, что обе стороны добровольно заключают соответствующий договор и осознают свои действия в полном объеме. Договор дарения составляется в обязательном порядке, даже если речь идет о сделке между двумя близкими родственниками (сын и мать, брат и сестра и др.).
Также важно понимать, что договор дарения необходимо обязательно зарегистрировать в местном отделении Росреестра. Любая операция с недвижимостью предполагает регистрацию изменения владельца, и сделка дарения не является исключением.
В качестве одаряемого может выступить любой человек, в том числе несовершеннолетний ребенок любого возраста. Однако до 14 лет он не может стать дарителем. Таким образом, к дарителю предъявляется 2 существенных требования:
- Полностью дееспособный человек (признание недееспособным возможно только в суде).
- Возраст – 14 лет и более.
Плюсы и минусы дарения квартиры несовершеннолетнему
Дарение представляет собой полноценную юридическую сделку, которая проходит по более простой процедуре в сравнении с обычной куплей-продажей. Упрощение состоит в том, что нет необходимости переводить залог, остальную сумму за квартиру, проверять некоторые документы на предмет юридической чистоты объекта и т.п. Однако у этого вида сделки есть и свои минусы.
| плюсы | минусы |
| сделка оформляется по упрощенной процедуре | если ребенок станет собственником, все операции с недвижимостью можно будет проводить только с разрешения органов опеки (вплоть до достижения им 18 лет) |
| договор не требует нотариального удостоверения | прежний собственник лишается всех прав на квартиру после дарственной (даже если он является родителем ребенка) |
| отсутствуют риски столкнуться с мошенниками | в некоторых случаях придется оплатить налог на доходы 13% от стоимости квартиры |
| исключаются риски, связанные с возможным арестом квартиры (например, из-за претензий судебных приставов к родителю, бывшему собственнику) | в отдельных случаях есть серьезный риск того, что сделка будет признана недействительной в судебном порядке |
| нет необходимости авансировать сделку и совершать любые другие операции с денежными средствами | госпошлину за регистрацию придется оплатить в любом случае |
Как уберечься от рисков при оформлении дарственной
По сути, с заключением договора дарения связано 2 существенных риска:
- Прежний собственник лишается своих прав на жилье, и все операции с квартирой могут производить только родители нового владельца и только с разрешения органов опеки.
- Сделка относится к категории безвозмездных, поэтому в ряде случаев заинтересованные стороны могут обратиться в суд, чтобы признать ее недействительной.
В первом случае риски связаны с дополнительными процедурами, затягиванием и усложнением будущих сделок. К тому же органы опеки могут отказать в осуществлении операции, если сочтут, что в результате бытовые условия, уровень жизни ребенка ухудшатся (например, переезд из города в сельскую местность).
Во втором случае риски более серьезные. Если на квартиру есть и другие претенденты, они могут подать в суд, чтобы признать договор дарения недействительным (например, на основании того, что даритель не мог до конца осознавать свои действия). Поэтому если сделку осуществляет пожилой человек, предпочтительно заверить ее у нотариуса – тогда оспорить действительность договора будет крайне затруднительно.
Образец договора дарения 2018 — 2019 г.
Конкретных требований к договору нет, однако в нем должны отражаться сведения об объекте недвижимости, а также о сторонах сделки. По сути, образец ничем не отличается от обычного договора дарения, однако в нем участвуют не только 2 стороны, но и законный представитель несовершеннолетнего.
Пошаговая инструкция по заключению сделки
Поскольку в сделке принимает участие несовершеннолетний, порядок оформления имеет несколько отличий по сравнению с обычными юридическими операциями между взрослыми гражданами.
Шаг 1. Получение согласия от родителей
С точки зрения законодательства дети разделяются на 2 категории:
- Малолетние – это лица, которые пока не получили паспорт (им не более 13 лет включительно).
- Несовершеннолетние – гражданин, которому уже исполнилось 14, но пока не наступило 18 лет.
В первом случае от имени ребенка действуют его законные представители:
- родители;
- приемные родители;
- опекуны;
- или представители органа опеки.
Непосредственного участия, равно как и присутствия ребенка на сделке, не требуется. То есть родители сами подписывают договор дарения от имени своего сына или дочери, однако собственником признается именно ребенок.
Во втором случае требуется личное участие ребенка, однако на сделке также присутствуют и его законные представители. В договоре и других документах несовершеннолетний сам ставит подпись, заполняет необходимые бумаги. Однако обязательно потребуется письменное согласие родителей (или органов опеки, если родителей нет либо они лишены своих прав) на принятие квартиры в дар. Достаточно получить согласие только 1 из родителей. Оно оформляется не в виде отдельного документа, а в форме подписи на договоре дарения (образец представлен выше).
Шаг 2. Сбор всех необходимых документов
Таким образом, полный перечень документов будет выглядеть так:
- паспорта всех сторон сделки (в том числе и законных представителей – достаточно присутствия одного из родителей);
- свидетельство о рождении ребенка (если он уже достиг 14 лет, то также понадобится паспорт);
- документы на квартиру (свидетельство о собственности, технический паспорт, актуальная выписка из ЕГРН);
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если квартира является совместной собственностью мужа и жена (приобретена во время заключенного официального брака);
- 3 экземпляра договора дарения, подписанные всеми сторонами и законными представителями;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины (примерно 2000 рублей).
С этими документами отправляются в местное отделение Росреестра. Предварительно можно нотариально заверить договор дарения, за что оплачивается дополнительная пошлина нотариусу. Это действие необязательно, но в ряде случаев желательно.
Шаг 3. Регистрация сделки в Росреестре
Вместе с пакетом документов все участники сделки, а также законный представитель ребенка отправляются в ближайшее отделение Росреестра для того, чтобы зарегистрировать сделку. Подать заявление на регистрацию можно не только в офисе, но и онлайн через сайт Госуслуги, а также через МФЦ. Срок оформления занимает не более 10 рабочих дней.
Результатом регистрации становится выдача выписки из ЕГРН – этот документ сегодня окончательно заменил свидетельство о собственности, которое в данный момент больше не выдается. Выписка имеет полноценную юридическую силу и подтверждает право собственности несовершеннолетнего на подаренную квартиру.
Шаг 4. Оплата налога 13%
Поскольку новый собственник получил квартиру в подарок, государство рассматривает эту сделку как получение дохода в виде рыночной (кадастровой) стоимости недвижимости. Поэтому новый собственник должен оплатить соответствующий подоходный налог – 13% от этой стоимости (точную цифру можно найти в документах – например, в техническом паспорте на квартиру).
Этот налог оплачивает не сам ребенок, а его законные представители (к ним относятся родные или приемные родители, а также опекуны). При этом в самом тексте договора стороны могут отразить, кто именно осуществляет оплату налога (т.е. этим лицом может быть и сам даритель). В любом случае платеж нужно сделать в срок не позднее 15 июля следующего года (после оформления дарственной). А предоставить декларацию 3-НДФЛ в местную налоговую инспекцию УФНС следует до 30 апреля.
При этом налог платится далеко не во всех случаях. Если сделка заключена между близкими родственниками, одаряемый освобождается от этой обязанности. Под близкими родственниками законодательство имеет в виду таких лиц:
- супруги (в официальном браке);
- родители и дети (а также приемные);
- братья и сестры (также и сводные, т.е. имеющие только одного общего родителя);
- бабушки, дедушки и их внуки (только родные).
Шаг 5. Вступление ребенка в права
Поскольку речь идет о несовершеннолетнем собственнике, вступление в права имеет некоторые особенности. Сразу после регистрации договора дарения в Росреестре гражданин считается владельцем своей квартиры. Это означает, что он имеет право пользоваться помещением. Однако распоряжаться им новый собственник сможет только после исполнения 18 лет. То есть именно после совершеннолетия владелец сможет совершать все операции с квартирой:
- сдавать ее в аренду;
- продавать;
- обменивать;
- делать перепланировки;
- завещать;
- дарить;
- прописывать тех или иных людей и т.п.
Таким образом, полноправным собственником несовершеннолетний не является, однако никто не имеет права лишить его собственности кроме как в судебном порядке (например, в результате признания сделки недействительной). В остальном вплоть до исполнения 18 лет все вопросы, связанные с квартирой (кроме распоряжения имуществом) будут решать родители несовершеннолетнего.
Отмена дарственной: видео
После того, как сделка зарегистрирована в Росреестре, договор вступил в силу, а собственник – в свои права. Однако в ряде случаев возможно и оспорить эту сделку. Сделать это можно только по результату решения суда, причем для этого заинтересованная сторона должна привести веские, убедительные доказательства.
Поделиться ссылкой:
Загрузка...
