Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-60-72 доб.925
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Закон о залоге имущества

В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.

Понятие залога в законодательстве

Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Закон «Об ипотеке».
  3. Закон «Об ООО».

При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).

недвижимое имущество «Об ипотеке»
движимое имущество гражданское законодательство, «Об ООО», «О ломбарде» и др.

Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:

  • залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
  • залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).

При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.

Право или договор

Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:

  1. Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
  2. Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.

В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право, и оно следует за основным договором.

Компенсация по залогу

Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:

  1. Страховые выплаты.
  2. Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
  3. Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
  4. Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.

Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Если заложенный объект – недвижимость

В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:

  1. Квартиры и дома (и их части).
  2. Дачи и садовые участки.
  3. Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
  4. Помещения и части помещений.
  5. Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
  6. Гаражи, машиноместа.
  7. Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
  8. Право аренды.
  9. Право долевого участия в строительстве дома.
  10. Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.

Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме. Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.

После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.

здания, сооружения, земельные участки, нежилые помещения 15 рабочих дней
жилые объекты 5 рабочих дней
иные объекты до 1 месяца

Регистрация

В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:

  1. Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
  2. Сведения о заложенном объекте.
  3. Пометка о том, что была оформлена закладная.
  4. Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).

Когда снимаются обременения

Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):

  • продажа;
  • мена;
  • передача в наследство по завещанию;
  • дарение;
  • конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.

Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:

  1. Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
  2. Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).

Если заложенный объект – движимый

В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.

Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.

Порядок регистрации

В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.

Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:

  1. О частных гражданах:
  • ФИО;
  • дата рождения;
  • данные паспорта;
  • адрес регистрации;
  • контактные данные – по желанию.
  1. О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:
  • официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
  • номер регистрации юрлица;
  • ИНН;
  • юридический адрес;
  • контактные данные – по желанию.
  1. Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:
  • название латиницей и на русском языке;
  • название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
  • ИНН и номер регистрации при наличии;
  • юридический адрес латиницей и на русском языке;
  • контакты – по желанию.
  1. О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
  2. Дата заключения договора, номер договора.

После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.

Как узнать, какое имущество заложено

Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:

  1. Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
  2. Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
  3. Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).

Получение выписки из реестра

Другие виды

Наряду с движимыми и недвижимыми видами имущества есть и специальная группа объектов (в том числе нефизических), которые тоже могут считаться залогом и участвовать в соответствующих договорах:

  1. Товары, которые находятся в обороте.
  2. Любые вещи, заложенные в ломбарде – подобные отношения регулируются отдельным ФЗ «О ломбарде».
  3. Права, возникающие в связи с заключенными договорами вкладов.
  4. Права участников ООО и ПАО.
  5. Акции, облигации и другие ценные бумаги – например, они нередко закладываются при заключении сделок по покупке компаний, отдельного оборудования и т.п.

Таким образом, при покупке любого имущества очень важно уточнять о том, не находится ли оно в залоге. К тому же лучше осуществить процедуру уведомления о залоге в соответствии с законом. Так можно избежать нежелательных рисков в случае появления претензий законного собственника заложенного имущества.

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Комментарии
  1. Сергей

    Вот как хорошо что я прочитал эту тему, собирался покупать помещение под небольшой бизнесс, оказывается есть много подводных камней. Аж засомневался в приобретении здания. Думаю лучше стоит обратится к юристам для уточнения всех тонкостей. Я думаю юристы смогут осуществить процедуру уведомления о залоге в соответствии с законом.

Добавить комментарий