Юридическая суть права бессрочного использования земельного участка

Поскольку во времена СССР частной собственности на землю и иные объекты не существовало, то земли предоставлялись в постоянное пользование, и подобное право закреплялось при подписании бессрочного договора. О том, в каких случаях можно задействовать такую возможность и о юридических особенностях реализации права – в этой статье.

Кто и кому предоставляет

Суть в том, что частное, юридическое лицо, государственное учреждение или государственный (а также муниципальный) орган власти могут использовать землю в течение неограниченного периода времени на определенных условиях:

• осуществление исключительно тех видов хозяйственной и иной деятельности, которые разрешены в соответствии с подписанным договором;
• выполнение взятых на себя обязательств по природоохранной деятельности, улучшению плодородия земли, сохранении почвы от эрозии и т.п.;
• соблюдение прочих условий, которые изначально устанавливаются в договоре.

Основания, регулирующие такие случаи, прописаны в Земельном кодексе. В частности, статья 39.9 напрямую указывает, каким образом, кто и кому может предоставить землю, которую можно использовать постоянно (фактически бессрочно). Задействовать такое право могут только 4 категории государственных учреждений:

1. Органы власти федерального и муниципального уровня – например, Министерство обороны РФ, Правительство Москвы, Заксобрание Санкт-Петербурга, Администрация города Ставрополя и т.п.
2. Государственным учреждениям федерального и муниципального уровня любых типов – казенных организаций, автономных или бюджетных.
3. Казенные предприятия, например, Казенное предприятие Омской области «Центр питательных смесей».
4. Центры по изучению, сохранению наследия президентов России, которые прекратили свою деятельность – например, «Ельцин Центр».

Вопрос о передаче земли в постоянное пользование с заключением соответствующего договора решают уполномоченные федеральные и муниципальные органы власти – например, Администрация города или другого населенного пункта. По решению появляется соответствующий документ (Постановление или Распоряжение), в котором прописываются основания для передачи, наименование организации, принявшей землю в пользование и прочие существенные условия.

Предоставление земли любым частным и юридическим лицам в настоящий момент не предусмотрено. Однако если они заключили соответствующие договоры до 30 октября 2001 года, право сохраняется. При этом граждане и компании должны изменить свое право за счет переоформления документов. Компании, общественные организации (т.е. все юридические лица) должны были сделать это еще не позднее 01.07.2012 года, а частные граждане могут начать переоформление и сегодня.

Переоформление

Таким образом, для полноценного пользования и владения земельным участком нужно переоформить право с бессрочного (постоянного) на право собственности (в некоторых случаях допускается оформить договор долгосрочной аренды). Процедура выглядит следующим образом:

1. Гражданин (или представитель юридического лица) обращается в местную Администрацию (или МФЦ) и подает пакет документов:

• паспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН, если на территории есть капитальные строения, которые предполагается оформить в собственность;
• документ, который подтверждает получения права бессрочного пользования;
• в случае с юридическим лицом дополнительно предоставляется свидетельство о госрегистрации;
• в случае с индивидуальным предпринимателем – свидетельство о регистрации ИП.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Может обратиться не только сам гражданин, но и его представитель – тогда нужно предоставить свой паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

2. Исполнительный орган принимает соответствующее решение (не более 30 календарных дней) и выпускает распоряжение с разрешением на приватизацию или отказом.
3. После этого вместе с указанным пакетом документов, а также с решением органа власти гражданин отправляется в Росреестр и осуществляет процедуру регистрации права собственности. В итоге он получает свидетельство, которое в настоящий момент заменено другим документом – выпиской из ЕГРН. Выписка удостоверяет право собственности, фиксирует факт отсутствия обременения (арест, залог и т.п.) и приводит детальные сведения об участке (площадь, адрес и др.).

Бывают также случаи, когда кадастровый паспорт еще не был получен – т.е. граждане пользуются землей, в отношении которой еще не было установлено официальных границ. Тогда нужно сначала провести процедуру межевания, после чего обратиться в Кадастровую палату (Росреестр) для получения кадастрового паспорта. Все расходы по межеванию, а также оплата госпошлины осуществляются за счет заинтересованного лица.

Бессрочное переоформление юридическими лицами

Наряду с тем, что по общему требованию каждая компания уже должна была переоформить право до 1 июля 2012 года, существует несколько категорий земель (по организационно-правовой форме), на которое такое ограничение не распространяется:

1. Некоммерческие объединения граждан – для целей садоводства и/или огородничества.
2. Некоммерческие объединения граждан – дачи.
3. Потребительские кооперативы с гаражами.
4. Земли, принадлежащие унитарным предприятиям (государственным или муниципальным).

Ответственность в случае уклонения от переоформления

Изначально выданные земельные участки (вне зависимости от даты, условий предоставления и прочих обстоятельств) предполагали фактически постоянное пользование с бессрочным правом аренды. Однако пользователь не мог каким-то образом распорядиться своей землей – например, предоставить в аренду другому лицу, продать, обменять, завещать и т.п.

В настоящий момент необходимо переоформить землю и узаконить свое владение/пользование ею. При этом в случае с юридическими лицами предельный срок был назначен на 1 июля 2012 года. И если во владении есть подобные участки, пользование ими осуществляется незаконно, что может привести к административной ответственности в виде наложения штрафа:

• минимальная сумма 20 тысяч рублей;
• максимальная сумма 100 тысяч рублей.

Решение об изъятии или иных изменениях будет принимать уполномоченный государственный или муниципальный орган.

В случае с частными гражданами момент переоформления существует тоже бессрочно – то есть фактически у физических лиц есть выбор:

1. Продолжать использовать землю сколь угодно долго, вплоть до возможного изменения законодательства в этой сфере.
2. Оформить в аренду или собственность.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Для частных граждан не предусмотрено никакой ответственности за продолжение работы на земле, которая не оформлена в собственность или аренду. Однако подобная ситуация может вести к рискам изъятия в связи с планами государства – например, строительство дороги, расширение города, прокладка инженерных коммуникаций и т.п.

Права и обязанности пользователя

Подобные вопросы подробно прописываются в Земельном кодексе. Любой гражданин имеет право:

1. Пользоваться в соответствии с любым видом разрешенной деятельности. При этом можно задействовать и саму почву, и водоемы, находящиеся на территории, и недра, залегающие на глубине (исключая случаи, где подобные возможности не предусмотрены в соответствии с распоряжением – например, в природоохранных зонах).
2. Возвести капитальное строение, временные постройки, хозяйственные помещения для личных нужд.
3. Создать магазин, иное помещение, в котором предполагается осуществлять коммерческую деятельность, а также производственные цеха, в которых будет создаваться определенная продукция, вспомогательные постройки для производственной деятельности.
4. Производить работу по орошению, мелиорации, осушению почвы.
5. Переоформить в собственность или арендовать его – подобная процедура для частных лиц полностью бесплатна.

Бесплатной является только процедура переоформления. В то же время участок нужно выкупить: о правилах установления выкупной цены подробно рассказывается далее.

Наряду с правами существуют и определенные обязанности:

1. Заниматься только теми видами деятельности, которые разрешены.
2. Предпринимать все меры по поддержанию плодородия почвы.
3. Соблюдение экологических и санитарных требований.
4. Соблюдение мер противопожарной безопасности.
5. Запрещаются любые формы распоряжения землей – продажа, мена, сдача в аренду и т.п.
6. Исполнять прочие обязательства, которые были прописаны в соответствующем распоряжении или постановлении (если таковые были оформлены).

Как формируется выкупная цена

Практически во всех случаях земельный участок нужно выкупать за свой счет, потому что фактически происходит смена владельца – государство в лице федерального, муниципального органа власти или предприятия уступает свои права частному гражданину мили юридическому лицу.

Порядок установления цены регулируется федеральным законодательством (ориентируются на кадастровую стоимость, которая достаточно близка к рыночной):

1. Максимальная сумма не превышает:

• 20% кадастровой стоимости, если земля находится в населенных пунктах, в которых официальное количество проживающих более 3 миллионов человека – т.е. это только Москва и Санкт-Петербург;
• 2,5% кадастровой стоимости для всех остальных земель (в городах, на дачах, в муниципальных районах и т.п.).

2. Конкретная стоимость устанавливается субъектом федерации, но в любом случае она не может превышать максимальный предел.

При этом ценообразование происходит с учетом нескольких правил:

1. Любое региональное правительство, Администрация вправе установить льготы по выкупной цене. Например, во многих субъектах государство субсидирует переоформление права постоянного пользования пенсионерам: они могут перейти с бессрочного права на собственность и оплатить только 50% от его стоимости.
2. Для юридических лиц, которые арендовали участок, тоже полагаются значительные льготы – они оплачивают в разных регионах от 20% до 60% выкупной стоимости. Точная стоимость при этом зависит не только от решений местной Администрации, но и конкретного постановления комиссии, которая назначается перед проведением подобной сделки. Основной фактор – длительность использования участка арендатором и соблюдение правил ведения деятельности. С другой стороны, на стоимость также повлияет наличие сооружений, а также других имущественных объектов, которые располагаются на территории и относятся к собственности арендатора (или возведены за его счет, но не оформлены).
3. Наконец, стоимость может и увеличиться при прочих равных обстоятельствах. Предельное повышение – 80% от кадастровой стоимости. При этом опять же в случае с долгосрочным использованием территории, а также при наличии на ней капитальных строений цена снижается.

Цена всегда устанавливается определенным государственным органом – все зависит от того, в чьей собственности находится земля (подробнее – в таблице).

Конкретную информацию о стоимости выкупа, о возможных льготах и порядке оформления нужно уточнять в местной Администрации – на официальном сайте или путем личного обращения.

Прекращение права

Возможность постоянного владения прекращается в определенных случаях. Они прописаны в Земельном кодексе (статья 45). Предполагается, что эти случаи могут наступить в результате действий и/или бездействия пользователя:

1. Постоянные, грубые нарушения правил рационального землепользования как в случае с использованием по назначению, так и не в соответствии с изначальной целью. Подобная причина наступает при условии, если пользователь нанес существенный вред своими действиями или бездействием. В результате почва теряет свое плодородие, а окружающая обстановка подвергается экологической угрозе.
2. Недостаточно качественное выполнение или полное невыполнение обязательств по договору. Эти обязательства касаются ухода за почвой, проведения постоянных мелиоративных работ, рекультивации, мероприятий по охране почвы, растений, иных видов деятельности.
3. Неиспользование земли в течение нескольких лет подряд (правила устанавливаются договором и федеральным законодательством).
4. Использование участка не по назначению полностью или его части. То есть если предполагается осуществление только природоохранной, рекреационной, исследовательской работы, подобные задачи должны реализовываться на всей территории, без исключения. А если на отдельных земельных участках занимались постоянной сельскохозяйственной деятельностью, это грубое нарушение.
5. Прочие нарушения договора, связанные с невыполнением (или ненадлежащим исполнением) дополнительных обязанностей, которые были прописаны изначально или приняты впоследствии.

Решение о прекращении использования земли может принять не только уполномоченный орган, но и сам пользователь – поэтому существует два варианта окончания действия договора: принудительный и добровольный.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если лицо отказывается от своих прав по проведению работ на земле, это не означает, что оно полностью освобождается от ранее принятых обязательств. Поэтому в подобных случаях нужно полностью расторгать ранее заключенный договор.

Поделиться ссылкой: