Нужна бесплатная
консультация
юриста?
Москва и московская область
8(499)653-74-56
Бесплатно по России
8(800)500-27-29 доб.899

Особенности использования земель сельхозназначения

Если земельный участок находится в собственности, это далеко не всегда означает, что его владелец может использовать его для любых видов деятельности. Например, существует целая категория земель сельхозназначения, которые имеют конкретное, целевое назначение. О том, на что следует обратить внимание при покупке, как можно их использовать и другие юридические нюансы – в этой статье.

Что можно делать и строить

Юридический статус

Любые объекты недвижимости входят в ту или иную группу, которая официально закреплена на уровне российского законодательства. В случае с земельными участками существует общепринятая классификация на несколько категорий:

  1. Под поселения (крупные, средние малые голода, деревни, районные центры, села и все остальные).
  2. Для сельскохозяйственной деятельности – это и есть земли сельхозназначения.
  3. Из лесного фонда.
  4. Из водного фонда.
  5. Для создания предприятий промышленности, производственных комплексов, инфраструктурные объекты, водопроводы, электрические сети и прочие инженерные объекты.
  6. Территории, подлежащие охране (заповедники, природные парки, заказники и другие).
  7. Земли резерва.

земли сельхозназначения

Таким образом, землями сельхозназначения по законодательству признаются те, которые отвечают одновременно двум критериям:

  1. Они предназначены только для ведения сельского хозяйства (любого из направлений, обозначенных выше или сразу нескольких направлений).
  2. Они располагаются за пределами населенных пунктов (например, дача нередко может находиться на территории городской земли, а сельскохозяйственные угодья – всегда за ее границами).

Чем можно заниматься

Приведенная выше классификация отражает и реальное разделение земельного фонда на составные категории (в зависимости от целей использования), и юридические особенности, а именно – виды разрешенной деятельности.

В отношении земель сельхозназначения применяются положения федерального законодательства, прежде всего – Земельного кодекса (глава 14). В соответствии с нею предусматривается несколько видов деятельности, которыми собственник (или арендатор) могут заниматься на нем:

  1. Личное хозяйство, садово-дачное хозяйство, огородничество – все эти понятия объединяет то, что семья занимается выращиванием продукции только под свои личные нужды, без реализации предприятиям или гражданам на коммерческой основе.
  2. Использование под пашню и/или пастбище, под многолетние растения (например, садовые, виноградники), под сенокосы.
  3. Разведение домашних животных и птицы (крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные, птица домашняя).
  4. Организация пасеки для производства продуктов пчеловодства.
  5. Организация рыбного хозяйства для разведения распространенных и редких пород рыб.
  6. Выращивание ягодных, садовых культур и бахчевых.
  7. Выращивание корнеплодов, картофеля.
  8. Возведение жилого помещения, в котором можно отдыхать (однако право регистрации – т.е. получения прописки – не предусматривается).
  9. Земля под КФХ – крестьянское хозяйство (создается изначально для организации фермерской деятельности с целью производства сельскохозяйственного сырья и/или продуктов).
  10. Возведение сооружений, временных построек, постоянных капитальных домов, инженерных сетей, коммуникаций, инфраструктурных объектов, непосредственно связанных с сельскохозяйственным производством (например, овощехранилище, завод по производству овощных консервов и т.п.).
  11. Возведение тех видов сооружений, которые не связаны с осуществлением сельхоздеятельности: автострады, ЛЭП, трубопроводы и т.п.
  12. Организация защитных насаждений (лесополоса, живая изгородь).
  13. Прочие цели, связанные с сельским хозяйством – например, исследование флоры и фауны местности.

Где уточнить категорию и вид использования

Подобная информация является существенно важной характеристикой. Именно на эти данные нужно обращать внимание при совершении любой операции с такой недвижимостью. Информация всегда находится в открытом доступе, и получить эти сведения может любое заинтересованное лицо:

  1. Узнав в кадастровом паспорте, как показано на рисунке ниже. Кадастровый паспорт
  2. Посетив сайт Росреестра и воспользовавшись бесплатным сервисом. Для этого необходимо знать сразу несколько сведений:
  • кадастровый номер;
  • регион расположения;
  • населенный пункт;
  • район.

Справочная информация по объектам недвижимости

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Один и тот же участок может включать разные зоны, с разными видами использования и даже разными категориями. Поэтому в кадастровом паспорте и другой документации нужно уточнить и эту информацию.

Строительство дома на землях сельхозназначения

Это один из самых распространенных вопросов можно ли построить дом на земле предназначенной для ведения сельскохозяйственной деятельности, на которые очень важно обратить внимание перед совершением покупки. Необходимо учесть сразу несколько обстоятельств:

  1. Какая именно сельхоздеятельность разрешена на данной территории.
  2. Можно ли возводить капитальное строение.
  3. Есть ли возможность зарегистрироваться и получить прописку в построенном доме.

Само по себе строительство на земле сельхозназначения разрешается, но не всякое. Прежде всего, каждый владелец может возводить капитальные и временные (некапитальные) сооружения, которые непосредственно нужны для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в соответствии с видами разрешенного использования:

  1. Теплицы.
  2. Сараи.
  3. Помещения для содержания животных.
  4. Заборы и ограждения.
  5. Помещения для охраны.
  6. Помещения для хранения сырья (ангары, склады и т.п.).

При этом если владелец намерен строить временное сооружение, никаких дополнительных разрешений получать для этого не нужно. Если же предполагается строительство капитального объекта, необходимо получить разрешение в местной Администрации.

Наряду с этими возникает вопрос и о таком виде использования земли сельхозназначения, как строительство индивидуального дома, с возможностью круглогодичного проживания в нем. В этом случае есть только один вариант получения разрешения. Собственнику предстоит доказать представителям Администрации, что такой дом обязательно нужен для совершения сельскохозяйственной деятельности. При этом получение разрешения будет содержать формулировку «для ведения КФХ», то есть имеется в виду, что собственник должен зарегистрировать и крестьянско-фермерское хозяйство.

Например, в случае разведения свиней, пчел, рыб, кроликов практически всегда требуется непрерывное нахождение владельца. Таким образом, если сам дом связан с деятельностью, и без него обойтись не получится, то у собственника появляется шанс получить разрешение.

Следует иметь в виду, что прямого законодательного запрета на капитальное строительство на земле, предназначенной для сельхоздеятельности, не существует. Поэтому применяются общие нормы права, и решение во многом зависит от конкретной Администрации района.

О том, на каких территориях в принципе разрешается возведение капитального жилого дома, можно увидеть на видео.

Порядок получения разрешения

Порядок получения этого документа довольно простой – собственник всегда обращается в орган местного самоуправления (Администрацию) и подает такой пакет документов:

  • свой паспорт;
  • свидетельство о собственности;
  • договор, в соответствии с которым был приобретен участок (купля-продажа, мена и другие);
  • кадастровый паспорт;
  • градостроительный план;
  • положительное экспертное заключение о строительстве (если такая экспертиза обязательна в данном случае).

Госпошлина за получения такого документа не оплачивается, т.е. процедура полностью бесплатна для собственника. Администрация составляет расписку о факте приема документов и заявки в работу, после чего в течение 1 месяца (срок отсчитывается со следующего рабочего дня) должна принять решение о выдаче разрешения или об отказе. При этом гражданин может обжаловать подобное решение, для чего ему необходимо обратиться в суд.

Важно понимать, что документ действует в течение 10 лет – т.е. повторного обращения за получением разрешения в течение всего этого срока не понадобится. После этого производится строительство, а здание оформляется в собственность в местном отделении Росреестра.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. В случае отсутствия разрешения предусматривается ответственность в виде штрафов: для частных граждан от 2 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц – от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей.

Особенности продажи

Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.

Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:

  1. Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:
  • собственно намерение продать участок;
  • цена, по которой он продается;
  • размер;
  • кадастровый номер;
  • точный адрес;
  • предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).
  1. Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
  2. Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.

При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи таким лицам:

  1. Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
  2. Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли.
  3. Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.

Важно получить уведомление о доставке письма в Администрацию. Если орган власти никак не отреагирует, именно этот документ станет основным доказательством того, что собственник поступил правомерно и учел все требования земельного законодательства.

Как изменить категорию земли

Следует понимать, что вопрос находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:

  1. Консервация – т.е. временное исключение участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
  2. Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
  3. Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
  4. Освоение земли под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
  5. Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.

Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия:

  1. Собственник (или его представитель, который действует по нотариально заверенной доверенности) обращается в местную Администрацию и предоставляет пакет документов:
  • свой паспорт;
  • свидетельство о собственности;
  • договор, в соответствии с которым была приобретена земля (купля-продажа, мена, дарение и другие);
  • кадастровый паспорт;
  • заявление с обоснованием изменения (бланк и образец находятся в Администрации).
  1. Представитель органа принимает документы (копии) в работу, регистрирует факт того, что ходатайство будет рассмотрено.
  2. Далее в течение 2 месяцев с этого дня заявка рассматривается, и в любом случае (положительное или отрицательное решение) составляется Постановление, которое направляется заявителю по почте, на указанный адрес. Пример положительного ответа представлен ниже. Пример положительного ответа
  3. Если категория меняется, то переоформления документов не понадобится, однако в кадастровый паспорт Росреестр должен внести соответствующие изменения. Для этого собственник должен обратиться в местное отделение Кадастровой палаты лично или через представителя по доверенности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Не допускается изменение категории земли, которая обладает высокой плодородностью. К тому же невозможно изменить её в тех случаях, когда кадастровая стоимость превышает среднюю стоимость по району или городскому округу в 1,5 раза и более. Оценка кадастровой стоимости производится представителями муниципальной власти (государственными оценщиками).

Что касается изменения вида разрешенного использования, то здесь ситуация обстоит гораздо проще. Собственнику достаточно обратиться в местную Администрацию с таким же пакетом документов и перевести один вид в другой – например, из территории для заготовки сена можно узаконить использование участка под пастбища, пасеку и т.п.

Таким образом, именно на категорию и виды использования нужно сразу обратить внимание именно при покупке.

Комментарии
  1. Елена

    Живу в Крыму. Имею пай земельный 4 га и пай по наследству 5 га. По законодательству РФ сколько я могу иметь земли (есть ли ограничения) земель сельхозназначения в собственности? Жду ответа. Заранее благодарю.

  2. грег

    Если у меня на земле растет дикая малина и я ее собираю для личного использования, а также на продажу,
    считается что я использую землю по назначению?

    • Агри

      сельскохозяйственные земли предусматривают ведение сельхоз работ: культивирование злаковых или овощных культур, соответственно, сбор лесной малины не является целевым использованием земель.

Добавить комментарий