Процедура реструктуризации ипотеки

Поскольку в настоящий момент ставки по ипотечным кредитам снижаются и составляют порядка 9-12% годовых, встает необходимость снижения ежемесячного платежа. Это возможно сделать с помощью реструктуризации ипотеки. О том, как это сделать, какие условия предлагает Сбербанк, на что нужно обратить внимание, подробно рассказывается далее.

Реструктуризация и рефинансирование: отличия

На практике часто происходит путаница этих понятий. Обе процедуры связаны с изменением существующего кредита, однако между ними есть существенная разница:

1. Реструктуризация ипотеки, как и любого другого кредита, представляет собой изменение изначальных условий договора. Клиент может попросить отсрочить платеж, увеличить срок выплат, в редких случаях – снизить ставку.
2. Рефинансирование представляет собой погашение действующего кредита за счет получения нового займа в другом банке (реже – в этом же банке). То есть берется новый кредит, который и идет на погашение старого.

Строго говоря, реструктуризация почти всегда приводит к увеличению стоимости кредита (т.е. процентных выплат). Например, клиент может:

• взять кредитные каникулы (какое-то время вообще не вносить платежи);
• оформить индивидуальный график (например, платить только в летние месяцы, что особенно удобно сезонным работникам);
• отсрочить выплату основного долга и некоторое время платить только проценты;
• увеличить срок кредитования и, соответственно, уменьшить ежемесячный платеж.

Во всех этих случаях выплата процентов увеличивается. Хотя ставка остается прежней, в абсолютном выражении стоимость кредита будет больше.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

ПРИМЕР 1. Реструктуризация

Клиент берет в ипотеку сумму 2 000 000 рублей (без учета первоначального взноса) на 10 лет, ставка 12%. Это значит, что в месяц он будет выплачивать по 28 694 рубля, и в итоге переплатит 1 443 303 рубля. То есть в целом он вернет банку 2 000 000 + 1 443 303 = 3 443 303 рубля.

Предположим, что в течение 5 лет он оплачивал в обычном режиме, но затем оказалось, что ежемесячный платеж слишком большой. Тогда клиент может провести реструктуризацию ипотеки и увеличить срок еще на 10 лет (т.е. всего будет 15 лет).

Это значит, что оставшуюся сумму долга (1 721 640 рублей) он будет выплачивать в течение 10 лет (а не 5, как предполагалось изначально). При этом ставка остается той же самой – 12%. Ежемесячный платеж составит 24 701 рубль. Однако переплата по процентам будет 1 212 432 рубля вместо 721 651 рубля. Таким образом, за реструктуризацию клиент будет вынужден переплатить почти 500 000 рублей. То есть любая отсрочка платежа значительно увеличивает стоимость кредита.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

ПРИМЕР 2. Рефинансирование

С другой стороны, клиент может воспользоваться не реструктуризацией, а рефинансированием. Если продолжить рассматривать приведенный пример, предположим, что через 5 лет заемщику удастся получить более выгодный кредит. Например, он оформит ипотеку по ставке 10% на оставшиеся 5 лет.

Поскольку весь долг составляет 3 443 303 рубля, но половина уже была выплачена, то клиенту понадобится сумма для полного погашения 1 721 651 рубль. Если оформить эту сумму на 5 лет под 10% годовых (а не 12%, как это было изначально), ежемесячный платеж будет 36580 рублей.

При этом переплата за вторые 5 лет составит 473 149 рублей, а не 721 651 рубль, как это предполагалось изначально (по старому договору). Выгода составляет почти 250 000 рублей.

Таким образом, рефинансирование ипотеки по более низкой ставке всегда выгоднее, чем реструктуризация, предполагающая увеличение срока, снижение ежемесячного платежа, но значительное увеличение общей переплаты по процентам. Исключение составляют только те случаи, когда банк идет навстречу клиенту и снижает ему ставку. Однако подобные ситуации наблюдаются крайне редко.

Видео комментарий

https://www.youtube.com/watch?v=jFbukbTmuVI

Плюсы и минусы

Таким образом, если говорить о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки, а также ее возможной реструктуризации, описать их можно так.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Разумеется, плюсом и рефинансирования ипотеки, и ее реструктуризации, является возможность сохранения хорошей кредитной истории. Во многих случаях для клиента выгоднее даже переплатить по процентам и сохранить репутацию добросовестного заемщика, чем просрочить платеж и испортить кредитную историю.

Реструктуризация: пошаговая инструкция

Алгоритм действий всегда выглядит таким образом:

1. Клиент сам оценивает свою платежеспособность: какую ежемесячную сумму будет комфортно отдавать за кредит, нужны ли дополнительные средства для выдачи.
2. Какое решение лучше принять – о реструктуризации ипотеки или ее рефинансировании.
3. Сбор необходимых документов и обращение в свой банк.

Для реструктуризации должны быть достаточно веские основания, поскольку речь идет о фактическом изменении изначальных условий договора. Заемщик должен предоставить документы, которые доказывают тяжелое финансовое положение, например:

• медицинские справки;
• справки от работодателя, подтверждающие факт увольнения;
• справки из правоохранительных органов, подтверждающие факт хищения, нападения, пожара и прочих форс-мажорных обстоятельств;
• прочие документы по требованию банка (кредитный договор, документы на квартиру и др.).

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке 2018

В настоящий момент (актуально на январь 2018 года) реструктуризация ипотеки возможна на особых условиях в Сбербанке. Предлагается ставка от 9,5%, срок кредита стандартный (максимум 30 лет, без учета изначально оформленной ипотеки). Например, клиент уже выплачивал долг прежнему банку в течение 5 лет. Сбербанк готов предоставить услугу рефинансирования еще до 30 лет, что облегчает долговую нагрузку.

6 преимуществ оформления

К другим преимуществам можно отнести такие:

1. Клиент может рефинансировать несколько кредитов, где хотя бы один ипотечный. Например, в одном банке была оформлена ипотека, в другом – потребительский кредит, в третьем – автокредит. Все эти долги можно объединить в один.
2. Соответственно, удобнее будет совершать один платеж, чем 2, 3 и более.
3. Есть также возможность получения и дополнительного кредита, в том числе наличными. В результате фактически будет оформлен 1 кредит (часть средств пойдет на ипотеку, часть – на выдачу в виде нового займа).
4. Реальный шанс снизить ежемесячный платеж за счет более низкой процентной ставки и/или увеличения срока займа.
5. Сбербанк не требует предоставления справок об остатке общей задолженности в прежнем банке. Исключение составляют случаи, когда соответствующую информацию банк получить не может.
6. Наконец, для реструктуризации ипотеки Сбербанком дополнительного согласия от предыдущего банка не требуется. Фактически его представители не будут знать о решении клиента рефинансировать долг: при одобрении средства просто будут перечислены в полном объеме безналичным платежом (переводом).

Требования к кредиту

Особое внимание следует обратить на требования к кредитам:

1. Минимальная сумма 1 млн рублей.
2. Максимальная:

• по ипотеке 7 млн рублей;
• по погашению всех остальных кредитов 1,5 млн рублей;
• для выдачи наличными (нецелевой кредит) 1 млн рублей.

3. Возможна реструктуризация только 1 ипотеки, а не 2, 3 и более кредитов на жилье.
4. Ипотека должна быть оформлена:

• или на покупку квартиры в новостройке;
• или на покупку квартиры в старом доме;
• или на строительство дома;
• или на оплату капитального ремонта.

5. Если наряду с ипотекой клиент намерен рефинансировать и другие кредиты, их должно быть не более 5 (вместе с ипотечным – не более 6):

• потребительский кредит другого банка;
• потребительский кредит Сбербанка;
• автокредит другого банка;
• автокредит Сбербанка;
• кредитная карта, дебетовая карта с разрешенным овердрафтом других банков.

6. На данный момент и в течение последнего года нет ни одного просроченного платежа.
7. Рефинансируемые кредиты уже существуют более полугода. То есть клиент намерен провести реструктуризацию ипотеки (и, возможно, других займов), которая была оформлена более полугода тому назад.
8. До полного погашения осталось не менее 3 месяцев.
9. Ранее ипотечный кредит не рефинансировался. То есть в Сбербанке нельзя провести рефинансирование уже рефинансированной ипотеки.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

Предмет залога после реструктурирования переходит от прежнего банка Сбербанку – т.е. последний становится правопреемником и берет объект недвижимости в залог. После полного погашения займа клиентом квартира (или другой объект) переходит в его собственность.

Требования к заемщику

В основном требования к клиентам стандартные:

1. Гражданин РФ.
2. Минимальный возраст 21 год.
3. Максимальный возраст, который может исполниться в день окончательного расчета – 75 лет.
4. Официальный стаж (суммарно) 1 год за последние 5 лет.
5. Время работы на текущем месте – не менее полугода, что подтверждается официальными документами.
6. Если брачным договором не предусмотрено иное, супруг заемщика становится обязательным созаемщиком. Исключение также составляет случай отсутствия у потенциального созаемшика гражданства РФ.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Заемщик может добровольно застраховать свою жизнь и здоровье. Он имеет право отказаться от этой процедуры, но тогда процентная ставка будет выше на несколько десятых долей.

Необходимые документы

Пакет документов следующий:

1. Заявление, которое выдается в отделении Сбербанка.
2. Паспорт.
3. Если регистрация в регионе временная (по месту пребывания), то предоставляют соответствующее свидетельство.
4. Копия всех страниц трудовой книжки с печатью и подписью представителя работодателя на каждом листе.
5. Справка 2-НДФЛ.
6. По каждому кредиту предоставляют соответствующий договор. Если он не сохранился, необходимо сделать запрос на получение дубликата. Вместо договора допускается предоставить уведомление о полной стоимости кредита.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

Сбербанк заранее предупреждает о том, что при необходимости может запросить и дополнительные документы. К ним относится справка, в которой будет отражена полная сумма оставшейся задолженности, а также справка об отсутствии просроченной задолженности (за весь последний год).

Реструктуризация с помощью государства

В некоторых случаях возможна поддержка и со стороны государства. Чтобы получить субсидию, которая позволит снизить ежемесячный платеж, заемщик может обратиться:

• в банк, где брал кредит;
• или в агентство АИЖК.

Претендентами на поддержку являются:

• родители (или опекуны) с несовершеннолетними детьми;
• родители (или опекуны) детей-инвалидов любого возраста;
• инвалиды I и II групп;
• соответствующие критериям программы «Молодая семья» (каждому супругу не более 35 лет или же семья неполная: родитель моложе 35 лет и несовершеннолетний ребенок/дети).

Основаниями для предоставления помощи являются такие события:

1. Официальный доход (за последние 90 дней) снизился не менее, чем на 30% относительно того, который был за последние 90 дней перед подписанием ипотечного договора.
2. Размер ежемесячного платежа стал больше минимум на 30% (встречается крайне редко, поскольку в основном платежи одинаковые).
3. Официальный доход всех трудоспособных членов семьи за последние 90 дней составляет меньше 2 прожиточных минимумов. Минимум составляет порядка 10-11 тысяч рублей, однако может несколько отличаться по регионам.

При этом квартира должна располагаться на территории России, должна быть единственной для семьи, а сам кредит оформлен не менее года тому назад. Предельная площадь:

• 45 м² для однокомнатной;
• 65 м² для двухкомнатной;
• 85 м² для всех остальных квартир.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам

Все вопросы, связанные с господдержкой ипотечных заемщмиков, регулируются Постановлением Правительства № 373.

Таким образом, провести реструктуризацию или рефинансирование ипотеки возможно, и заемщик должен сам определиться, какие условия были бы для него наиболее выгодными.

Поделиться ссылкой:

Оцените статью

Загрузка...