Как и кто устанавливает список правил по содержанию имущества в многоквартирном доме

В многоквартирном доме определенная часть имущества принадлежит владельцам квартир, а другая относится к общей собственности и может использоваться только в соответствии с правилами содержания. Эти требования были приняты Правительством (зафиксированы за номером 491) в августе 2006 года. О том, какие изменения произошли в этом году, и каковая актуальная редакция документа – в этой статье.

Что к нему относится

В документе определяются не только сами правила содержания, но и те виды общего имущества, которые относятся непосредственно к многоквартирному дому. Условно их можно разделить на несколько больших категорий.

Внутридомовые помещения

Это места, которые предназначены для общего использования, поэтому предполагается, что они постоянно находятся в свободном доступе для каждого владельца квартиры, коммерческого помещения и проживающего (зарегистрированного) в этом доме. Сюда относятся:

1. Лестницы, лестничные пролеты, перила.
2. Площадки между лестницами.
3. Площадки непосредственно перед входом в квартиры на этажах.
4. Лифты, а также шахты, в которых они перемещаются (сюда также включаются грузовые лифты и лифты специального назначения).
5. Коридоры.
6. Подвалы, чердаки.
7. Крыши.
8. Специальные технические этажи, в том числе и те, которые были построены на деньги, собранные собственниками. Это, например, мастерские, чердки для специального оборудования, комнаты для инженерных сетей и т.п.

Внешние несущие конструкции

Это основа здания, ведущие строительные элементы, обеспечивающие целостность всего сооружения:

1. Фундамент.
2. Стены и опоры несущие.
3. Несущие колонны.
4. Плиты, на которых размешаются балконы и/или лоджии.

Прочие конструкции

Сюда относятся те строительные элементы, которые также присутствуют в здании, однако не выполняют функцию несущей конструкции. Имеются в виду проемы (общие окна, двери в подъезде, в том числе внутренние перекрытия).

Оборудование

Имеются в виду инженерные сети, коммуникации, механизмы, установки, которые обеспечивают обслуживание дома (и при этом располагаются за пределами квартир и помещений коммерческого назначения):

• электросети;
• водопровод;
• газопровод;
• счетчики;
• общедомовая антенна;
• радиоточка;
• домофон;
• кабели и т.п.

Земельный участок

Земля непосредственно под зданием(под фундаментом), а также некоторая часть земли вокруг дома тоже принадлежит собственникам в соответствии с их долей. Границы участков всегда закреплены в соответствующих документах (кадастровый паспорт, градостроительный план и другие). Причем владельцам принадлежит не только земля, но также деревья, прочие элементы озеленения, детские площадки, дорожки, скамьи и т.п.

Прочие объекты

Также к собственности относятся здания и оборудования, которое размещается за пределами самой постройки, но предназначено непосредственно для его обслуживания:

• подстанции электричества;
• теплоузлы;
• автостоянки со специальным выделенным местом (в том числе индивидуальные машиноместа);
• гаражи и т.п.

Схематически наиболее значимые виды имущества представлены на рисунке.

Кто определяет общее имущество

Очевидно, что все недвижимое имущество, физически связанное с домом, делится на 2 большие категории:

1. Частная собственность – т.е. сами квартиры и некоторые дополнительные помещения, если таковые оформлены документально на конкретного владельца.
2. Общедомовая собственность – все остальные части дома, а также придомовая территория с некоторыми объектами, которые располагаются на ней.

При этом устанавливается, что так называемое общедомовое имущество принадлежит сразу всем официальным собственникам в соответствии с той долей, которая определяется суммарной площадью квартиры (или помещения коммерческого назначения).

А сама процедура определения полного перечня подобных объектов осуществляется несколькими сторонами (в зависимости от конкретной ситуации):

1. Собственники квартир, а также собственники коммерческих помещений определяют перечень на собрании, о чем составляется соответствующая документация. Впоследствии жильцы следуют правилам содержания именно этого совместного имущества в своем многоквартирном доме.
2. Органы госвласти – определяют такой перечень для контроля того, как собственники содержат объекты, распределяют свои обязанности, не создают ли противопожарную угрозу, соблюдают ли санитарные нормы и т.п.
3. Представители муниципальных (местных) органов – для того, чтобы проводить открытые процедуры и определить конкретную управляющую компанию. Именно на нее ложится обязанность содержать объекты, поэтому жильцы заключают соответствующий договор и оплачивают ее услуги в соответствии с принятыми тарифами.

Основные требования

Вне зависимости от конкретного договора между владельцами квартир многоквартирного дома и Управляющей компанией, особенностей управления и содержания имущества, правила предусматривают общие требования. При этом соблюдение этих требований обязательно всеми без исключения ответственными сторонами, поскольку они имеют прямое отношение к законодательству РФ:

1. Обеспечение поддержания параметров безопасности – например, нельзя разрушать несущие конструкции в целях перепланировки, запрещается производить ремонт, который частично изменяет расположение стен без получения разрешения, создавать бассейны и т.п.
2. Полная безопасность жизни и обеспечение нормальных условий для здоровья владельцев квартир, проживающих в них, а также каждого гостя. Например, не допускается производить опасное производство в квартире, создавать риск пожара, применять токсичные химикаты и т.п.
3. Обеспечение постоянного доступа в любые помещения (кроме тех, для которых подобной возможности не предусмотрено). Здесь имеется в виду запрещение монтажа конструкций, которые препятствуют доступу, например, на общие балконы, на резервные лестницы (на случай пожара), лестничную площадку (ограничение части территории).
4. Обеспечение постоянного доступа к любой части земельного участка вокруг (за исключением мест, куда доступ воспрещается – например, трансформаторная будка). Здесь имеется в виду незаконность создания каких-либо ограждений, постоянных или временных строений, которые препятствуют доступу к тем или иным частям участка. Все подобные сооружения возводятся только по согласованию с собственниками.
5. Обеспечение постоянной готовности электросетей, водо- и газопровода, прочего оборудования и инженерных коммуникаций для бесперебойного снабжения всеми необходимыми коммунальными услугами.
6. Поддержание внешнего вида, который был изначально предусмотрен проектом. Имеется в виду недопустимость создания дополнительных конструкций, окрашивания внешних поверхностей стен и прочих общих изменений имущества, которые не предусмотрены правилами его содержания.
7. Соблюдение прочих видов законных прав собственников, проживающих, гостей, владельцев коммерческих помещений и всех остальных заинтересованных лиц.

Что входит в содержание

Правила определяют и состав понятия «содержания», т.е. какие именно меры, процедуры имеются в виду:

1. Регулярный осмотр (визуальный) как собственниками, так и другими заинтересованными лицами для своевременного обнаружения явных недостатков, дефектов.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Каждая процедура осмотра производится на официальном уровне, т.е. она организовывается заранее. А по результатам обязательно составляется письменный акт осмотра, который подписывается лицами, участвовавшими в этой процедуре.

2. Обеспечение бесперебойного, нормального освещения подъезда, крыльца и всех остальных комнат, которые относятся к категории общего пользования.
3. Обеспечение одинаковых (в пределах принятых диапазонов) ключевых параметров – температуры и влажности в таких местах.
4. Проведение регулярной уборки, а также очистки (в том числе и земельного участка вокруг здания) для механического удаления загрязнений, а при необходимости – санитарной обработки участка и внутренних пространств.
5. Организованный сбор и регулярный вывоз бытовых отходов любого происхождения (твердых, жидких), в том числе и отходов, непосредственно связанных с работой организаций и ИП, ведущих деятельность в помещениях (или в помещениях на земельном участке, относящемся к нему).
6. Обеспечение всех необходимых мер во избежание пожаров, возгораний, в том числе в технических помещениях, на участке вокруг здания (например, недопустимо поджигать тополиный пух, сжигать листву, траву, располагать мангалы и барбекю и т.п.).
7. Уход за зелеными насаждениями, кустами, газонами, деревьями, клумбами.
8. Уход за всеми элементами благоустройства – скамьи, придомовые палисадники, парковые зоны, детские. спортивные площадки и элементы на них.
9. Ремонт мелкосрочного и капитального характера всех помещений, которые относятся к категории общего пользования. Подготовка их к новому сезону (например, проведение дополнительного утепления).

Правилами предусматривается, что каждый владелец квартиры или коммерческого помещения имеет право самостоятельно содержать общие объекты имущества в многоквартирном доме, а также делегировать свои обязанности другим лицам (профессиональным строителям, монтажникам, инженерам, уборщицам и др.).

Что НЕ входит

Очевидно, что речь выше шла исключительно об имуществе, которое относится к общему использованию, поэтому в содержание не входят обязанности по уходу за всеми остальными объектами (даже если они непосредственно контактируют с общей территорией):

• окна и двери квартиры;
• утепление входной двери и/или окна, балкона квартиры;
• уборка, уход, облагораживание земельных участков, зеленых насаждений, а также сооружений на них, если они не относятся к общедолевой собственности владельцев квартир.

Таким образом, срабатывает простой принцип: собственник несет ответственность и обязан содержать исключительно свое имущество. Если же объект находится в совместной собственности, обязанность по уходу за ним возлагается сразу на всех владельцев.

Как организовать уход за имуществом

На сегодняшний день у владельцев квартир есть выбор, как им лучше организовать уход за своим домом, т.е. какой способ управления выбрать.

Управляют собственники

Это наиболее распространенный и достаточно удобный вариант. Очевидно, что сами владельцы не имеют достаточно времени и желания, чтобы своевременно принимать меры по уходу за объектами общего владения, поэтому они заключают договор в Управляющей компанией. Выбор конкретной организации происходит на собрании (достаточно 50% и 1 голоса).

Другой вариант – заключить такой же договор с организацией, которая выполняет конкретные работы по ремонту, оказывает услуги содержания. Допускается заключение нескольких договоров с разными компаниями, если владельцы сочтут, что это соответствует их интересам.

Управляет ТСЖ

В этом случае решение принимает потребительский кооператив или жилищностроительный (а также товарищество собственников). Сами владельцы вступают в эту организацию, а не вступившие – заключают договор с ТСЖ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Текст договора утверждается на общем собрании собственников. Он всегда доступен в открытых источниках – в Управляющей компании, ТСЖ, у старшего по дому, а также на официальных страницах этих организаций в сети интернет.

Как рассчитывается плата

Собственники содержат личное и общее имущество исключительно за свой счет. А плата рассчитывается по существующим тарифам и с учетом территории квартиры, которая официально принадлежит гражданину. Как правило, каждому владельцу приходят ежемесячные квитанции, которые имеют соответствующее название – «Содержание жилья».

Однако так бывает не во всех случаях – иногда расчеты приводятся в единой квитанции, но прописываются отдельной строкой, как показано на рисунке ниже.

При этом плата взимается и за содержание жилья, и за ремонт в нем (в том числе за капитальный, исключая отдельные случаи).

Таким образом, собственники платят и ухаживают как за свои квартиры, так и места общего пользования в многоквартирном доме, и при этом они подчиняются определенным требованиям, которые предусмотрены правилами.

Поделиться ссылкой: