Налог на дарение квартиры в каких случае следует его платить

Если происходит официальная передача какого-либо недвижимого или движимого объекта в дар другому человеку, возникает несколько вопросов:

1. Можно ли рассматривать эту операцию как простую передачу имущества или это такая же полноценная сделка, как, например, покупка?
2. Кто должен платить налог – лицо, делающее подарок, или адресат?
3. Имеет ли значение родство между этими лицами?
4. Как правильно рассчитать сумму налога?
5. В какие сроки и в какой орган его нужно оплатить?
6. Какие документы нужно взять с собой и как правильно их заполнить, чтобы пройти процедуру максимально быстро?

Рассмотрим все эти вопросы на примере распространенного налога на дарение квартиры.

Юридическая суть сделки дарения

Дарение имущества в гражданском законодательстве рассматривается как сделка, в которой участвует 2 стороны:

• даритель;
• одаряемый.

В качестве сторон этой юридической операции могут выступать как частные граждане, так и фирмы, компании, организации любой формы собственности, индивидуальные предприниматели.

Сделка дарения характеризуется своими отличительными чертами:

1. Объект недвижимости или другое имущество передается безвозмездно без каких-либо условий от собственника к другому лицу. Этим дарение отличается, например, от покупки.
2. Объект, который передается адресату, должен быть зарегистрирован на дарителя на праве собственности.
3. Соответственно, у одаряемого после сделки возникает право владения, использования и распоряжения имуществом, а у дарителя оно исчезает.

Дарение – это своеобразная юридическая сделка. Она отличается. например, от завещания, хотя имеет многие сходные черты. Важно найти наиболее выгодные условия, чтобы заключить нужную именно вам сделку. Более подробно – в соответствующем разделе статьи.

Какие подарки облагаются налогом

Уплата налогов с подарков зависит от 2 важных факторов:

1. Какой именно объект передается в дар.
2. Состоят ли стороны сделки в родственных отношениях, и если да, то в каких именно.

Что касается особенностей самого подарка, то в общем случае (если стороны не являются родственниками), налог нужно отдать государству только в тех случаях, когда объект дарения является:

• любым недвижимым имуществом (земля, дом, квартира, доля, гараж, комната и т.п.);
• автомобилем или любым другим транспортным средством;
• акции каких-либо компаний, доли в уставном капитале, паи в товариществе.

При получении любого из этих ценных объектов от лица, которое не является близким родственником, нужно уплатить подоходный налог, который рассчитывается как 13% от суммы подарка.

Если эти же подарки были переданы от одного близкого родственника к другому или между членами семьи, то никаких налогов одаряемый не оплачивает.

Полный список таких лиц указывается в Семейном кодексе (статьи 2 и 14):

• муж и жена;
• родители и дети (в том числе от разных матерей или от разных отцов);
• усыновители и усыновленные;
• все родные по прямой линии (бабушка – мать – внук) в обоих направлениях (внук – мать – бабушка);
• полнокровные братья и сестры (от одних и тех же родителей).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Полный список видов доходов (в том числе подарков), с которых налоги не собираются, представлен в 217 статье Налогового Кодекса России.

Какие требования предъявляются к объекту дарения

Чтобы квартира могла быть передана от одного человека к другому, и такая сделка имела бы полную юридическую силу, имущество должно отвечать определенным требованиям:

1. Оно не должно находиться в обременении (например, передано банку в качестве залога).
2. Оно не должно находиться под арестом по решению любой судебной инстанции.
3. Если предполагается, что дарение произойдет не сразу, а через какое-то время либо по наступлению какого-то события, это непременно прописывается в договоре дарения.
4. Если предполагается, что в каких-то случаях даритель будет обязан вернуть подарок, соответственно, это тоже указывается в договоре.

Если в договоре не указано таких требований, по умолчанию будет считаться, что имущество перешло в дар безусловно, то есть без каких-либо дополнительных условий. Соответственно, если у дарителя поменяется мнение после заключения сделки, оспорить такое решение в суде будет практически невозможно.

Таким образом, на момент дарения квартиры о ней должна содержаться полная и достоверная информация, подтверждающая:

• право собственности дарителя;
• отсутствие каких бы то ни было обоснованных претензий на это имущество со стороны всех остальных заинтересованных лиц (банка, наследников, сособственников).

Иногда речь идет о дарении и передаче в собственность не все квартиры, а только ее части (например, комнаты). Или собственниками объекта являются 2 человека, соответственно, 1 из них дарит только свою долю. Разумеется, указать в договоре нужно все особенности объекта, чтобы не возникло каких-либо претензий со стороны 3 стороны.

Дарение: статус дарителя

В сделке дарения квартиры дарителем выступает гражданин, собственник жилья, который изъявил добровольное желание передать квартиру любому другому человеку или юридическому лицу.

По сути, единственным требованием к дарителю является подтвержденное право собственности на тот или иной имущественный объект. Например, в случае с квартирой выдается обычное свидетельство, которое удостоверяет, кто именно является собственником помещения.

Наряду с документальным подтвержденем правомочности действия дарителя (документы о собственности), от него требуется подтверждение факта добровольной передачи подарка, который удостоверяется при оформлении сделки. Это сводится к тому, что даритель:

• не должен действовать в ситуации насилия своей воли со стороны других лиц (принудительное подписание договора);
• должен быть дееспособным гражданином, полностью осознающим свои действия (факт недееспособности признается только после судебного решения).

Соответственно, у самого хозяина не возникает никакого финансового дохода от этой операции. Это означает следующее:

даритель не платит никаких отчислений (взносов, налогов) ни в какие инстанции вне зависимости от того, что он дарит и кому именно.

Таким образом, доход от этой операции получает всегда только одаряемое лицо. Но возникновение налоговых обязательств зависит от его родственного статуса в отношении дарителя. То есть в некоторых случаях одаряемый платит налог со своего подарка, а в других – не платит ничего.

Когда одаряемый не платит налог

Как уже говорилось, близкий родственник, а также член семьи, полный список которых определен в статьях 2 и 14 Семейного кодекса, не уплачивает налог при получении в подарок квартиры или любого другого недвижимого объекта. При этом стоимость квартиры не имеет значения. В данном случае закон не различает 1-комнатную квартиру и, например, дорогостоящий коттедж.

Освобождение от платы подоходного налога не означает, что сделка дарения не будет ничего стоить. В любом случае для оформления документов всегда уплачивается государственная пошлина. Издержки также могут быть связаны с оплатой услуг соответствующих фирм, если стороны пожелают обратиться туда для проведения процедуры в более короткие сроки.

Когда одаряемый платит налог

Во всех остальных случаях даритель, получивший квартиру, оплачивает соответствующую сумму, составляющую налог на дарение. Вот некоторые примеры подобных ситуаций:

1. Зять подарил теще квартиру.
2. Свекровь подарила невестке автомобиль.
3. Двоюродный брат подарил кузине гараж.

Теща, невестка и кузина – одаряемые. Соответственно, они должны заплатить налог.

Налог на дарение квартиры рассчитывается точно так же, как подоходный, и составляет 13% от суммы подарка.

При этом опять же не имеет значения, сколько стоит квартира: как с 1-комнатной квартиры, так и с дорогостоящего объекта налог составит 13%.

Сравнительная таблица по уплате налога на дарение квартиры позволяет наглядно увидеть все описанные особенности.

Как рассчитывается стоимость квартиры, передаваемой в дар

Наряду с рыночной стоимостью существует несколько других разновидностей оценки цены объекта недвижимости:

1. Кадастровая – определяется государственными оценками по специальным методикам. Когда осуществляется расчет налога, то исходят из суммы, которая должна составлять как минимум 70% от кадастровой. Исключение составляют те случаи, когда в силу объективных причин установить кадастровую стоимость нет возможности.
2. Договорная – это то значение цены, которое указывается в самом договоре дарения. Она тоже должна составить как минимум 70% от кадастровой.

В договоре дарения квартиры обязательно указывается ее цена. Если же она не указана, то начисление налога ведется по кадастровой стоимости.

Когда оплачивается налог

В случае необходимости оплаты налога на дарение квартиры даритель оформляет соответствующую декларацию. В данном случае документ имеет форму 3-НДФЛ. Образец его первой страницы представлен на рисунке.

Финансовое обязательство гражданина по уплате налога появляется сразу после осуществления сделки дарения. Крайние сроки подачи декларации и уплаты налога разные:

1. Декларация распечатывается и заполняется одаряемым. Он обязан доставить ее в налоговую инспекцию до 30 апреля будущего года.
2. Налог нужно оплатить не позднее 15 июля будущего года.

ПРИМЕР:

Теща дарит зятю жилое помещение, сумма которого 2 млн рублей. Дата совершения сделки дарения 28 января 2017 года. Теща не обязана как-то оповещать государство о своем поступке и не платит никаких взносов или налогов. Зять должен принести правильно заполненную декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить налог до 15 июля 2018 года. Сумма легко рассчитать как  13% от 2 млн рублей, т.е.  260 тысяч рублей.

Подробные пояснения можно увидеть в этом видеоматериале.

Если эти сроки нарушаются, предусмотрены штрафные меры. При этом если за несвоевременную подачу декларации они небольшие (1500-2000 рублей), то за неуплату самого налога – очень ощутимые:

• 20% от величины налога, если вы доказали, что уклонились неумышленно;
• 40% от налога, если доказано, что гражданин имел злой умысел.

Как оплачивается налог: пошаговая инструкция

Чтобы правильно заполнить все документы и сделать платеж в установленный срок, нужно сделать следующие шаги:

1. Распечатать форму 3-НДФЛ (ее легко найти в сети) либо взять бумажный вариант в налоговом органе, к которому вы относитесь по месту своей регистрации.
2. Заполнить документ. О том, как корректно это сделать, можно увидеть здесь.

3. Прийти в инспекцию, взяв с собой наряду с декларацией такие документы:

• российский паспорт;
• договор дарения;
• свидетельство о собственности на квартиру (где прописано, что собственником стали именно вы).

4. Получить квитанцию с рассчитанной суммой, которую необходимо внести.
5. Оплатить квитанцию и сохранить ее до момента зачисления средств на соответствующий счет налоговой организации.

На практике нередко наблюдаются ситуации, когда от налоговой инспекции к гражданам, которые получили квартиру в подарок от близкого родственника, все равно приходят письма с требованием оплатить налог. Связано это с ошибками налоговых инспекторов, которые не учитывают факт близкого родства одаряемого и дарителя. В этих случаях важно обратиться в орган и прояснить ситуацию. Не забудьте взять с собой документы, которые удостоверяют факт ваших близкородственных связей.

Законный способ избежать уплаты налога на дарение

Если вы не попадаете в категорию близких родственников, у вас все равно остается шанс на заключение договора дарения без оплаты налога. Причем этот шанс совершенно законный. Действует он в тех случаях, когда между разными 3 или более лицами можно передарить квартиру без оплаты налога.

ПРИМЕР

Теща хочет подарить квартиру зятю. Если она сделает это непосредственно, разумеет, зять должен будет оплатить соответствующий налог. Однако есть такой вариант:

1. Теща дарит квартиру своей дочери, никто налогов не платит.
2. Дочь дарит квартиру своему мужу (зятю тещи), никто налогов не платит.

Или еще один пример. Дядя хочет подарить квартиру племяннику. Он сначала может записать ее на родную сестру, а сестра – на своего сына (племянника дяди).

С точки зрения закона такие операции никак не противоречат кодексам. Однако здесь важно учитывать фактор полного доверия между всеми сторонами сделки. Если доверительные отношения достаточно крепкие, чтобы распоряжаться такими крупными имущественными объектами, можно «законно обойти закон».

Не менее важно учесть и то, что налоговый орган может произвести проверку и предположить, что данные сделки были заключены для вида. В этом случае может начаться судебное разбирательство. Поэтому стоит учесть, что вероятность такого сценария намного ниже, если обе сделки были заключены со значительным временным промежутком.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Все остальные случаи, например, заключение фиктивного договора купли-продажи, а тем более подделывание документов не являются законными методами решения этой ситуации. Их использование чревато неизбежными судебными разбирательствами с большими штрафами и даже уголовной ответственностью.

Отказ одаряемого от подарка

Если одаряемый по каким-либо причинам хочет отказаться от получения имущества, он может сделать это на любом этапе:

1. Если договор еще не был заключен, соответственно, нет факта совершения подарка. Сделка считается заключенной только после того, одаряемый документально выражает свое согласие (подписывает соответствующие бумаги).
2. Если договор уже заключен, но официальные документы на нового собственника пока не оформлены, одаряемый может обратиться к нотариусу и зарегистрировать факт своего отказа у него.
3. Если договор уже заключен, и документы о собственности оформлены на одаряемого, нужно обращаться в органы, которые их выдали, и начать переоформление.

Дарение и завешание

Наряду с дарением другим законным способом передачи квартиры на безвозмездных условиях является завещание. Они очень похожи друг на друга, однако имеют и принципиальное отличие: договор дарения предусматривает передачу имущества сразу после его заключения либо после истечения срока, который будет четко прописан. Завещание – это переход имущества только по смерти собственника квартиры.

Если сравнить эти 2 вида юридических правоотношений, можно выделить сильные стороны и того, и другого:

1. Завещание может быть изменено в любой момент по желанию собственника. Это плюс для него, но минус для наследника.
2. Договор дарения предполагает мгновенный переход имущества от дарителя к одаряемому. В случае с завещанием придется ждать полгода после кончины прежнего владельца.
3. В случае с завещанием квартиры у некоторых категорий лиц есть обязательные доли: это нетрудоспособные иждивенцы, дети и родители собственника. В случае с дарением такие лица не смогут предъявить свои претензии.
4. Завещание оформляется намного проще, чем договор дарения.

Подробное сравнение дарения и завещания, их сильных и слабых сторон приводится в этом материале.

Таким образом, выбор между завещанием и дарением сильно зависит от особенностей ситуации:

1. Например, если у собственника нет возможности сразу уступить помещение одаряемому, он сможет только завешать ему квартиру как наследнику. А если такая возможность есть и при этом он хотел бы передать помещение только одаряемому, то единственный вариант – заключить договор дарения.
2. В случае, когда у собственника есть обязательные наследники, у него также нет иного варианта, как заключить договор дарения, если он имеет возможность сразу освободить квартиру для нового собственника.
3. Если же обязательных наследников нет. а необходимость срочного освобождения жилья также отсутствует, можно рассматривать как вариант завещания, так и вариант дарения. В данном случае оценивать ситуацию можно с точки зрения интересов одаряемого.

Даже у такой простой на первой взгляд юридической сделки, как дарение, есть очень много подводных камней. Важно учесть все нюансы в соответствии именно с вашей ситуацией. При необходимости лучше обратиться к квалифицированным юристам, чтобы избежать возникновения ненужных ситуаций в будущем.

Поделиться ссылкой: