Что следует проверять перед покупкой квартиры

Купить квартиру сегодня не сложно, были бы деньги. Так думают многие, кто не сталкивался с реальными проблемами при таких сделках. Особенно это касается вторичного жилья: с одной стороны здесь нет риска переноса сроков введения новостройки в эксплуатацию по причине застройщика, а с другой – на купленную жилплощадь могут претендовать родственники продавца, она может находиться в обременении или купчую составили с человеком, не обладающим правами собственника. Чтобы избежать подводных камней, важно знать: какие риски надо обязательно учесть, какие сведения проверить и не один раз.

Выбираем квартиру

Риски, которые могут ожидать в сделках по приобретению квартиры, можно разделить на 2 типа:

1. Умышленные противоправные поступки третьих лиц.
2. Некомпетентные действия участников сделки, на грани с беспечностью.

Доверяя сделку риелторам и юристам, стоит и самому присмотреться к будущему жилью, ведь выбираем мы его не на один год. Соберите информацию, которая поможет оценить техническое состояние здания и квартиры:

• Сколько лет дому, из каких материалов построен, не подлежит ли сносу.
• В каком состоянии находятся перекрытия, проводка, другие конструкции и коммуникации (процент износа).
• Какие коммунальные услуги предусмотрены.
• В каком санитарном состоянии находится подъезд и прилегающая к дому территория.

1. Найдите время, чтобы осмотреть дом и окрестности в дневное время. Чтобы оценить состояние всего подъезда, а не только первого этажа, поднимитесь к своей квартире без лифта.
2. Сверьте данные технического паспорта квартиры с фактической планировкой. Любые изменения должны быть согласованы, при самовольной перепланировке предусмотрена административная ответственность.
3. Для проверки коммуникаций пригласите опытного сантехника. О плохом состоянии труб в подвале говорит и присутствие комаров в подъезде.
4. Соберите сведения обо всех жильцах соседних квартир. Уровень комфорта проживания в определенной степени зависит и от этого фактора. При наличии автомобиля соседи помогут выяснить вопрос с парковкой.
5. Уделите внимание земельному вопросу. Можно оформить право собственности на жилье, не оформляя своих прав на землю, но документы на земельный участок под домом проверить стоит.
6. Попросите разрешения сфотографировать квартиру, чтобы дома, в спокойной обстановке, восстановить в памяти все детали планировки.
7. Уделите внимание управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья). Здесь можно проверить все долги.

Рекомендации эксперта о том, на что надо обращать внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке, чтобы иметь законные основания для торга.

При покупке жилья в новостройке без внутренней отделки застройщик и покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ), позволяющий оформить сделку по привлекательной цене. (В среднем стоимость вторичного и нового жилья почти не отличается, за исключением элитного сегмента).

После сдачи объекта в эксплуатацию ДДУ будет основным документом при регистрации сделки. Стороны еще подписывают передаточный акт к договору купли-продажи, подтверждающий выполнение сторонами взятых обязательств и соответствия имущества предусмотренным нормам.

Подробное видео руководство по осмотру квартиры в новостройке

Проверяем документы и юридическую чистоту квартиры

Следующий шаг – проверка правоустанавливающих документов собственника на квартиру. Право собственности на жилплощадь устанавливают:

• после приватизации жилого фонда,
• при инвестировании ресурсов в возведение новостройки,
• в результате обмена или покупки жилья,
• на основании договора дарения или вступления в права наследования.

Любой из этих документов дает возможность распоряжаться своей жилплощадью на усмотрение хозяина. Чтобы не приобрести «кота в мешке», важно установить их подлинность. Любые дописки, подчистки и подделки делают приобретение рискованным и ненадежным, и распоряжаться купленной жилплощадью будете лишь до появления законного собственника или совладельца.

Требуйте, чтобы все правки были закреплены подписями обеих сторон и заверены нотариально. Следует проверить и правильность госрегистрации правоустанавливающих документов.

Если продавец жилья предоставил купчую, договор наследства, дарения или другой, подтверждающий право собственности, документ, выданный нотариусом, надо проверить полномочия нотариуса на момент оформления документа. Если их нет, он недействителен и сделку признают ничтожной.

Если жилплощадь досталась наследнику, уточните список родственников бывшего хозяина. Теоретически они имеют право обращения в суд для восстановления срока принятия наследства, так как не знали о смерти и не могли заявить о своих правах вовремя.

Аферистами могут оказаться как владельцы жилья, так и совсем посторонние люди, действующие по поддельным документам. Если продавец предлагает сделку по доверенности или без нее, представляя в частном порядке интересы хозяина, который очень занят и проживает за границей, от такой сделки лучше отказаться или хотя бы потребовать личной встречи с собственником жилья.

Подозрение должны вызвать и требования очень большого задатка (более 2-5% от стоимости объекта недвижимости). Если продавец приобрел жилье совсем недавно и уже продает его, стоит изучить все детали предыдущей сделки, так как оспорить такой вариант в суде довольно сложно.

Если продавец не проверял предыдущего хозяина с особой тщательностью и объявились родственники, претендующие на квартиру, или он сам оказался мошенником, обманувшим предыдущего владельца. Когда суд постановит вернуть квартиру пострадавшему, теоретически можно попытаться вернуть потраченные деньги. Главное – найти и привлечь мошенника.

Если пакет документов уже готов, и сделку надо оформить срочно, возможно, при низкой, привлекательной цене, стоит перепроверить все бумаги еще раз, проконсультироваться у опытного юриста. Спешка создается предумышленно, чтобы покупатель не успел сориентироваться.

Иногда, даже после задатка документы не выдают, отказываются оформлять договор через агентство недвижимости, ссылаясь на завышенные расценки посредников. В действительности – просто опасаются компетентной проверки объекта продажи.

При поиске вариантов жилья не стоит предъявлять паспорт представителям продавца и прочим незнакомым лицам. Не подписывайте бумаг без детального ознакомления, тем более, если настаивают, что это – формальность. Если от имени продавца действует агент, проверьте удостоверение и его срок годности. Не лишним будет изучить веб-сайт агентства.

Любые важные детали договоренности: цену помещения, сроки сделки, освобождения жилплощади, оплаты коммунальных долгов надо оформлять в письменном виде, прописывая штрафы за нарушения. Детально поясните в договоре процедуру передачи владельцу задатка и ответственность сторон за нарушение договоренностей. При отсутствии юридического образования воспользуйтесь услугами нотариуса.

Особое внимание – правильности расчетов между сторонами. Документы, которые должны появиться у нового собственника, – это свидетельство о регистрации права купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры (обычно – это расписка). Чтобы покупатель был уверен в ее получении, расписку лучше заложить в банковскую зеркальную ячейку с расчетными денежными средствами.

Передавать любые суммы после пересчета денег надо только владельцу, а не третьим лицам, в отведенном для этой цели помещении. Не помешает пригласить своих свидетелей. Если сначала надо вернуть долг продавца банку по ипотеке, то передачу денег лучше оформить договором займа.

Ликвидацию задолженности и сделку надо провести в один день. При расчете с продавцом продумайте финансовое обеспечение невыполненных им обязательств: не доплатите продавцу 1-2 тысячи долларов и оформите обязательства выплатить остаток после выполнения владельцем всех формальностей, связанных с передачей прав собственности (снятие с учета всех жильцов, оплата долгов по коммунальным платежам и т.п.).

Возвращайте остаток после тщательной проверки коммунальных служб, паспортного стола, приема имущества и получения ключей на него. Если вместе с жилплощадью продается мебель, бытовая техника и т.п., то продажу надо оформить отдельным договором с описью имущества, фотоснимками и подписями сторон. После сделки сразу же зарегистрируйте договор.

Проанализируйте нюансы договора. Возможно, нынешний владелец с предыдущим закрепили в нем обязательство, которое должно быть выполнено. В противном случае одна из сторон будет иметь право на отказ или расторжение договоренностей. Это может быть выплата части денег с отсрочкой. Если подобные факты установлены, продавец должен представить документы, подтверждающие его выполнение.

Если владелец жилья – не родственник предыдущего хозяина, а недвижимость получил по дарственной и сразу же пытается ее продать, возможны конфликты с родственниками бывшего хозяина жилья.

Проверяем историю квартиры

На следующем этапе надо попросить у владельца жилья выписку из ЕГРН. В этой справке будет вся договорная история жилого помещения с 1998 года, когда создавался единый госреестр недвижимости. Проверяя выписку, изучите, как часто менялись в квартире жильцы. Частая смена собственника повышает вероятность оспаривания прав на жилье.

Выписка расскажет, были ли наложены аресты или другие обеспечительные меры на квартиру, была ли она в споре. Чтобы не рисковать, ознакомьтесь с обстоятельствами дела (сроком давности, результатами). Если полной ясности нет, обращайтесь к специалисту.

Выясняем личность продавца квартиры

Проверка владельца квартиры начинается с установления личности продавца и подлинности его паспорта. Для этого надо обратиться в паспортный стол по месту жительства или хотя бы проверить наличие всех фотографий, соответствующих возрасту. Дополнительные фото вклеиваются в документ по достижении 20-ти и 45-ти лет.

С просроченным паспортом нотариус процедуру оформления купчей перенесет, так как такой документ считается недействительным и при передаче документов в регистрационную палату стороны получат отказ. Подлинность паспорта можно проверить и при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы. Информация носит сугубо справочный характер.

Стоит проверить продавца и на наличие возбужденных производств у пристава. Есть риск приобрести недвижимость и быть втянутым в судебные разбирательства по признанию договора ничтожным, так как у продавца есть кредиторы и кредиторская задолженность. Если владелец жилья – предприниматель и проходит в арбитражном суде процедуру банкротства, на все его имущество также накладывается арест. Даже если продавец просто был ответчиком в суде, а исполнение решения суда задерживается, можно попасть с квартирой в судебные тяжбы.

Если договор оформляется по доверенности, ее надо заверить у нотариуса. Не забывайте, что уполномоченные представители увеличивают шансы на неблагоприятный исход сделки. Проверьте, не была ли отозвана доверенность, жив ли, здоров ли хозяин квартиры, какие у представителя полномочия (есть ли право подписи в документах, право получения денег).

Дееспособность продавца – обязательное условие сделки. Если есть подозрения на это счет (возраст, вредные привычки, психические расстройства), лучше перестраховаться. Справки из наркологического и психиатрического диспансера по месту его регистрации о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, лучше получать в вашем присутствии, чтобы убедиться, что освидетельствование проходило по всем правилам. Хотя не каждый собственник согласится на такую процедуру, поэтому непосредственно перед подписанием договора можно обратиться за помощью к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.

Уточняем права третьих лиц

Особое внимание при проверке истории жилья надо уделить наличию лиц, которые могут заявить о правах на это жилое помещение. Если на жилплощади зарегистрирован жилец, когда-то отказавшийся от регистрации, эту квартиру приобретать нельзя.

По крайней мере, до тех пор, пока человек не снимется с регистрационного учета. Прописанные на этой площади жильцы, отказавшиеся от приватизации, имеют право пожизненного на ней проживания независимо от смены собственников. В таком случае в вашей квартире на законных основаниях будут проживать посторонние люди.

Проверить права всех зарегистрированных в квартире по этому адресу можно с помощью выписки из домовой книги. Если кто-либо из зарегистрированных жильцов находится в длительной загранкомандировке, служит в армии, осужден, недееспособен или просто давно не появлялся по этому адресу и следы его утеряны, нет гарантии, что потом он не объявится с претензиями на свою жилплощадь.

Особое внимание прописанным на этой жилплощади несовершеннолетним, если они не включены в число собственников и находились, например, в интернате. Даже спустя много лет, при обращении в суд с иском о восстановлении своего права на часть квартиры у них всегда есть шансы выиграть дело, так как суд будет на стороне детей и выделит им часть проданной приватизированной квартиры. Срок исковой давности по таким делам – до достижения ребенком 21-го года.

Поэтому перед оформлением купчей надо проверить, есть ли разрешение на продажу от органов опеки. Опекунский совет контролирует, не ущемлены ли права ребенка. Если условия его нового пребывания будут хуже нынешних, или новое жилье не куплено и ребенок нигде не прописан, он имеет право пользоваться частью проданной квартиры до совершеннолетия.

Если продавец состоит в браке или есть и другие совладельцы жилья, надо получить их письменное согласие на продажу жилья, заверенное у нотариуса.

Составляем договор купли-продажи

Первое, что надо знать при покупке жилья, – это цена сделки. Чтобы уйти от налогов в федеральный бюджет, ее часто занижают в пределах одного миллиона руб. при реальной стоимости жилья в 4-5 миллионов руб. В итоге покупатель лишается налогового вычета, на который он мог бы претендовать в соответствии с законом. При наличии расписки или других улик против сторон могут возбудить уголовное дело, а сделку признать недействительной.

Аннулировать договор можно по многим причинам (недееспособности сторон, проблемах с документами, несовершеннолетними). В таком случае покупателю продавец возвращает сумму, указанную в договоре – серьезный соблазн для непорядочного владельца.

Если продавец заверяет, что жилье не обременено залогом и другими обязательствами, это не дает гарантии, что покупателю не придется выплачивать долги кредитору. Чтобы проверить эту информацию, выписку из Росреестра об отсутствии обременения надо оформить перед самой сделкой.

Если она оформляется через агентство недвижимости, надо потребовать, чтобы договор заключали не о подборе покупателя на квартиру, а провели сделку «под ключ», с полным юридическим сопровождением сделки с недвижимостью. В таком случае при ошибках риелторов агентство в будущем можно привлечь в качестве соответчика.

Если в справке от паспортистов при заключении сделки указаны зарегистрированные лица, требуйте указать в договоре дату, когда эти лица будут сняты с регистрации. В противном случае предусматривайте большую (100-200 тысяч руб.) штрафную санкцию в отношении продавца.

Несколько слов о заключении предварительных договоров. Этот документ – слабая форма купчей, так как основной договор подлежит регистрации, а предварительный – нет. И в суде придется потратить немало сил, чтобы заключить основной договор. Привлекайте двух независимых юристов для составления договора, прописывайте в предварительном документе штрафные санкции при невыполнении условий по составлению основного договора.

Все, кто подписывает, должны прочитать договор в присутствии другой стороны. Этот факт надо зафиксировать в договоре, чтобы впоследствии никто не мог сослаться на плохое зрение или другое заболевание, препятствующее пониманию сути документа, и оспаривать сделку в суде. С января 2017 года регистрировать сделку купли-продажи необязательно, но процедура регистрации права владения квартирой в Росреестре обязательна.

Основные этапы процедуры оформления сделки предусматривают:

1. Подготовку необходимых правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание о наследстве, справка из ЕГРН).
2. Получение выписки из домовой книги (бесплатно, в день подачи заявки).
3. Оформление справки об отсутствии коммунальной задолженности.
4. Составление письменного согласия супруга продавца на продажу, заверенное нотариально (если жилье приобреталось владельцем до брака, получено по наследству или в дар, разрешение не требуется) .
5. Получение разрешения органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей).
6. Оформление справки из ЕГРН об отсутствии обременения на жилье.
7. Составление договора купли-продажи с указанием точного адреса объекта, жилой и общей площади, цены и других параметров.
8. Подачу комплекта бумаг в Росреестр (персонально или через МФЦ).
9. Оплату госпошлины (2 тысячи руб.).
10. Получение готовых документов после регистрации в срок до 9 дней.

Выписку о госрегистрации выдают на руки лично новому владельцу или отправляют в электронном виде. С момента оформления прав нового собственника покупатель получает статус плательщика имущественного налога.

Процесс заключения сделки с недвижимостью регулируется гражданским и налоговым кодексами РФ, а также федеральными законами «Об участии в долевом строительстве», «О материнском капитале», «О госрегистрации недвижимости». Последний ФЗ, объединивший ЕГРП и ГКН в ЕГРН, упрощает процедуру госрегистрации подобных сделок. Законодательством РФ предусмотрен максимальный срок исковой давности в случае признания сделки купли-продажи недействительной – 3 года.

Если жилплощадь в ЕГРП не зарегистрирована (объекты старого жилфонда), это означает ее абсолютную юридическую чистоту, так как сделки с объектом после приватизации не проводились. Для полной гарантии можно подать заявку в департамент для подтверждения прав собственности хозяина.

Советы адвоката о том, что нужно знать при покупке квартиры

Приобретение квартиры – одна из самых солидных инвестиций, поэтому отнестись к сделке надо со всей серьезностью. Самую большую опасность для покупателя жилья представляет он сам, а точнее – его некомпетентные действия в силу отсутствия достаточного опыта. Продумайте все нюансы: содержание договора, процесс и способ оплаты покупки, правильное оформление расписок, контроль передачи прав собственности на помещение.

Не стесняйтесь требовать у продавца предоставления документов для проверки их на подлинность. Нельзя иметь дело с копиями, даже если они нотариально заверены. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте квартиры и сделки, а, значит, и отсутствии проблем с жильем в будущем.

Если же сил для осуществления всех действий нет, можно обратиться в авторитетное агентство недвижимости. Опытные специалисты сберегут ваше время, а, в конечном счете, и деньги.

Поделиться ссылкой: