Размеры и определение придомовой территорией многоквартирного дома

Приобретение квартиры в доме предполагает переход в собственность соответствующего жилого помещения. Однако вопросы что такое и как использовать придомовую территорию многоквартирного дома до сих пор остаются неясными для очень многих владельцев.

Придомовая территория: нормативы и границы

Нормативы размеров придомовых территорий в 2017 году регулируются законодательством и нормативными документами:

• Жилищным кодексом (глава 6);
• градостроительными документами (зависят от конкретного города);
• документацией кадастрового учета;
• строительными документами;
• Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома.

При этом общих формул, которые являются универсальными для всех случаев, не существует. Жилищный кодекс (статья 37) указывает на то, что на праве общедолевой собственности всем владельцам квартир принадлежат:

• общие территории внутри дома (подъезды, чердак, крыша, подвалы и т.п.);
• территория земли под домом;
• территория земли рядом с домом и недвижимые объекты на ней.

Под объектами, принадлежащими жильцам, имеются в виду те, которые необходимы для обеспечения функционирования в доме всех инженерных систем, а также для проведения досуга:

• элементы озеленения;
• дорожки, минипарки, лавочки;
• детская площадка;
• сооружения для спортивных занятий (турники, лесенки, столы для игры в настольный теннис и т.п.);
• общие автостоянки, внутренние дороги, подъезды к дому;
• сушилки для белья;
• инженерные объекты: электрические подстанции, газгольдеры, теплоузлы и т.п.

Границы придомовой территории каждого конкретного многоквартирного дома отражаются в строительной документации, которая есть у компании-застройщика: кадастровый паспорт, технический паспорт земельного участка. Примеры схем представлены на рисунках.

Юридический статус придомовой территории может иметь два варианта:

1. Земля находится в собственности муниципалитета (города, поселка городского типа и т.п.) и предоставлена всем собственникам квартир в бессрочное пользование.
2. Земля принадлежит на праве коллективной собственности одновременно всем владельцам квартир.

В статье 37 Жилищного кодекса отражено, что после покупки жилья в многоквартирном доме (или приватизации квартиры) каждому владельцу безвозмездно переходит в собственность доля от общей площади придомовой территории. Она определяется в соответствии с общим метражом квартиры, для чего существуют специальные расчетные формулы. Соответственно, если земля вокруг дома пока не принадлежит всем собственникам, они могут ее приватизировать.

В подавляющем большинстве случаев собственники территории доверяют ее управление сторонней организации. Подобное решение принимается на общем собрании всех владельцев многоквартирного дома. Управление доверяется:

• Управляющей компании (с ней заключается соответствующий договор);
• ТСЖ (некоммерческая организация);
• Домовому комитету (в этом случае собственники управляют самостоятельно, выбирая из своей среды ответственных лиц).

Исходя из этого можно дать определение придомовой территории: это часть земли вокруг многоквартирного дома, которая принадлежит всем собственника жилья на правах общедолевой собственности и передается безвозмездно в момент приобретения жилья пропорционально площади квартиры.

Как можно использовать придомовую территорию

Допускаемые законодательством виды использования земли вокруг дома следующие:

1. Общее использование всеми жильцами дома для удовлетворения бытовых нужд (свободное пребывание на детских площадках, использование сушилок, парковок и т.п.).
2. Коммерческое использование – на основе решения общего собрания собственников дома (например, сдача в аренду наружных поверхностей дома для размещения рекламных плакатов).
3. Частное использование отдельных территорий – по согласованию со всеми остальными владельцами квартир:

• владелец квартиры на первом этаже может получить письменное разрешение от всех собственником дома и сделать приусадебный участок поблизости от нее;
• получив письменное согласие, собственник может также сделать пристройку к своей квартире (чаще всего это также касается первого этажа).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. В обоих случаях существует своя процедура, которая подробно рассматривается в соответствующем разделе. При этом собственник заключает договор аренды со всеми остальными владельцами квартир в доме.

Все вопросы, связанные с особенностями использования придомовой территории, а также со способами ее управления, обсуждаются только на собрании собственников жилья. Соответствующие решения также принимаются этим органом, причем для того, чтобы постановление было правомочным, необходима поддержка не менее половины всех собственников (а не только тех, кто был на собрании).

При этом собственники не имеют права:

• препятствовать подъезду автомобилей к дому, прохождению людей по придомовой территории;
• мешать доступу в инженерные узлы (электрические подстанции, помещения с общедомовыми счетчиками, теплоузлы в подвале и прочие);
• самовольно совершать сельскохозяйственную деятельность, а также озеленение на участке;
• самовольно возводить любые постройки на участке;
• чинить препятствия для подъезда на автостоянку, незаконно блокировать машиноместо (например, устанавливать специальные барьеры).

Любые незаконные постройки, проведение самовольного озеленения и прочие нарушения правил использования придомовой территории многоквартирного дома влекут за собой административную или уголовную ответственность.

Комментарий специалиста об использовании придомовой территории можно увидеть здесь.

Приватизация придомовой территории: аргументы «за» и «против»

Если территория вокруг дома принадлежит местной администрации (как правило, ею владеет департамент по имуществу, по имущественным отношениям), то на общем собрании собственников можно поднять вопрос о приватизации территории. При этом важно учесть, что несмотря на наличие этой возможности, процедура имеет как плюсы, так несет некоторые риски.

К аргументам «за» можно отнести:

• сама процедура сбора документов для приватизации земли довольно простая и совершенно бесплатная для всех собственников;
• независимость от решений администрации по вопросам использования территории – можно принимать все решения на общем собрании и законно препятствовать возведению магазинов, заправок и т.п.;
• можно также самостоятельно поддерживать участок в порядке, ремонтировать дороги, а не ждать планового ремонта, осуществляемого муниципальными органами;
• наконец, если собственники, проживающие в многоквартирном доме, владеют придомовой территорией, они могут принимать решение о предоставлении участка в коммерческое использование и использовать соответствующую прибыль для поведения благоустройства, ремонта, озеленения и прочих целей.

Наряду с этими доводами следует учесть и возможные риски:

• если земля будет принадлежать на праве собственности, то за нее, как и за квартиру, владелец обязан будет платить налог за имущество (однако в пересчете на одного собственника сумма не будет большой);
• все работы по благоустройству, ремонту дорог и всего остального имущества на территории будут решаться также исключительно за счет собственников.

ДЛЯ СПРАВКИ. Ямочный ремонт квадратного метра асфальта в среднем обойдется в 750 рублей, а капитальный – от 1000 до 1500 рублей.

Можно ли использовать придомовую территорию для себя

Использовать некоторую часть земельного участка при многоквартирном доме можно и в своих личных целях. Одним из наиболее популярных решений является расширение площади квартиры за счет строительства пристройки к дому.

Пристройки могут быть капитальными и некапитальными (т.е. как балкон или в качестве дополнительной комнаты для постоянного проживания).

На практике наблюдается два варианта:

1. Создание самовольной пристройки с последующим получением разрешения и оформления ее в собственность.
2. Получение разрешительной документации, строительство и оформление сооружения в собственность.

В первом случае требуется получение следующих документов:

• письменное согласие всех собственников на ваши действия;
• согласие от Роспотребнадзора о том, что пристройка и процесс ее эксплуатации не будут нарушать санитарных норм;
• согласие от представителей пожарной инспекции;
• положительное заключение из Комитета архитектуры и градостроительства.

Во втором случае к тем же документам прикладываются подтверждения от разных органов о том, что пристройка не нарушает прав других соседей, не вредит конструкционной целостности здания, не портит архитектурный вид и т.п. По сути, в обоих вариантах обращаются в одни и те же ведомства.

После того, как разрешение было получено и строительство состоялось, следует внести соответствующие изменения в технический паспорт квартиры, а также начать процедуру оформления части придомовой территории, на которой располагается пристройка, в собственность.

Возведение самовольной пристройки, а затем ее узаконивание – это более сложная и длительная процедура с меньшими шансами по сравнению с законным путем. Поэтому лучше сначала получить разрешение и осуществлять строительство на законных основаниях.

Поделиться ссылкой: