Как продать долю в квартире

В отличие от юридических операций с обычной квартирой продажа доли имеет довольно много существенных отличий. Поэтому собственникам необходимо тщательно разобраться с нюансами законодательства, чтобы впоследствии ни у одной из сторон не возникло обоснованных претензий. Пошаговая инструкция и анализ наиболее распространенных практических ситуаций – все это можно найти в статье.

Доля выделенная и идеальная

Прежде всего, собственник должен понимать, что продажа доли начинается с четкого определения той части квартиры, которой он владеет. Существует 2 вида доли:

1. Идеальная представляет собой формальное значение (цифру), которое отражает часть от целого. Например, в свидетельстве о собственности указано, что владелец имеет 1/3 доли в 3-комнатной квартире площадью 90 м². Имеется в виду, что это не 1 комната, а именно третья часть площади, т.е. в данном случае ровно 30,0 м². Очевидно, что в 1-комнатной квартире любая доля может быть только идеальной.
2. Выделенная – это реальная часть квартиры, которая имеет четкие физические границы. Например, собственнику принадлежит одна или две комнаты в 4-комнатной квартире.

Выделение доли в натуре (т.е. фактическое) представляет собой последовательность юридических действий, когда 2 и более собственников договариваются и подписываются соответствующее соглашение. В таком случае продажа осуществляется легче, поскольку для покупателя более привлекательна перспектива владения конкретной, а не абстрактной, «идеальной» частью помещения.

Пошаговая инструкция по продаже

Существенные особенности операции по продаже (дарению, мене и т.п.) состоят в следующем:

1. Квартирой владеет сразу несколько собственников-дольщиков (2 и более).
2. Каждый из этих собственников имеет так называемое право преимущественной покупки. Имеется в виду, что если один владелец пожелал продать свою часть, он должен учесть, что сначала необходимо обратиться в другому собственнику.

Шаг 1. Уведомление всех остальных собственников

Для этого направляют официальные письменные уведомления, которые можно составить в произвольном виде – например, по такому образцу.

Эти документы следует направить только по Почте России заказным письмом, даже если речь идет о том, что фактически конверт «перейдет» из комнаты в комнату. Даже если между собственниками сложились доверительные отношения, эту формальность лучше выполнить: тогда на руках остается по крайней мере уведомление о доставке (в идеале – о личном вручении). Документ служит основным доказательством того, что все заинтересованные лица действительно были поставлены в известность заблаговременно.

Письма рассылаются по адресам владельцев всех остальных долей. Также могут быть и исключения:

1. Если собственником какой-либо части официально является несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, уведомление отправляют не его родителям или опекунам, а в местный отдел органа опеки.
2. Если же какой-то долей владеет местная Администрация и предоставляет ее жильцу по социальному найму (чаще всего это встречается в коммунальной квартире), письмо следует направить именно в департамент жилищной политики.

Шаг 2. Получение их решения

После того, как разосланы уведомления, следует дождаться официального решения заинтересованных сторон. Каждый собственник обязан выбрать из 2 вариантов:

1. Дать согласие и приобрести часть на указанных условиях.
2. Дать отказ, после чего продавец сможет осуществить продажу доли в квартире любому другому человеку.

Срок принятия решения составляет 30 календарных дней. Отсчет начинается со дня, который следует за днем доставки письма и вручения соответствующего уведомления. В данном случае молчание (игнорирование) приравнивается к отказу. Если же владельцы намерены выразить отказ в письменном виде, они составляют документ произвольного образца, например, такой.

Отказы можно передать лично в руки, без пересылки письмом. Нотариального заверения они не требуют (однако при желании можно обратиться и к нотариусу). Если получены отказы от всех сторон, гражданин может незамедлительно приступить к продаже доли в квартире, до истечения предельного срока в 30 дней.

Шаг 3. Сбор необходимых документов для продажи

Одновременно с этим собственник должен позаботиться и собрать все документы, необходимые для подписания договора купли-продажи:

• паспорт;
• уведомления;
• письменные отказы;
• уведомления о доставке;
• договор купли-продажи;
• документы на долю (свидетельство о собственности, технический паспорт, квитанции об оплате всех коммунальных услуг).

Шаг 4. Продажа и регистрация сделки в Росреестре

После того, как найден покупатель (сособственник или другое лицо), необходимо совершить сделку купли-продажи. На ней присутствуют все стороны, а также все владельцы долей. После подписания договора осуществляется государственная регистрация права в органах Росреестра. Опять же должны присутствовать все соседи – т.е. лучше совершить обе операции в один и тот же день.

Со стороны владельцев других частей квартиры понадобится принести только свои паспорта. Каждая сторона при этом может действовать и через своего представителя, который обязан показать нотариально заверенную доверенность. После подачи документов в Росреестр проходит до 7 рабочих дней, в результате чего новому собственнику выдается на руки выписка из ЕГРН. В настоящий момент она заменяет свидетельство о собственности, которое больше не выдается.

РАЗМЕР ГОСПОШЛИНЫ. Для регистрации права собственности в обязательном порядке оплачивается госпошлина, которая в общем случае равна 2000 рублям. Однако если речь идет о доле, пошлина пересчитывается пропорционально размеру части: например, за продажу ½ доли платят 1000 рублей. К тому же при подаче заявления через портал Госуслуги владелец получает скидку 30%.

Продажа доли: 6 распространенных случаев

Далее рассматриваются конкретные ситуации, которые возникают на практике. В целом последовательность действий будет точно такой же, однако в каждом случае есть свои нюансы, на которые нужно обязательно обратить внимание.

Продать без согласия собственников

Этот вариант также возможен, однако собственник обязан направить письменные уведомления и получить отказ (или по крайней мере дождаться истечения положенного срока 30 календарных дней). Если не выполнить эту формальность, возникает существенный риск: Росреестр не сможет зарегистрировать сделку, т.е. новый владелец не получит права собственности.

При этом каждый дольщик впоследствии может обратиться в суд, чтобы признать сделку незаконной. Если никаких уведомлений действительно не поступало, есть высокая вероятность того, что суд примет именно его сторону: тогда договор будет расторгнут со всеми вытекающими последствиями.

Квартира по долям одному покупателю

Все дольщики могут объединить свои усилия и продать свои части одном покупателю. В этом случае последовательность действий будет точно такой же – придется формально уведомлять о своем решении друг друга и оформить письменный отказ, чтобы ускорить процедуру.

Однако важно учесть, что составляется ровно столько договоров купли-продажи, сколько частей реализуется. То есть невозможно подписать соглашение о продаже квартиры в целом – только по долям.

Если дольщик несовершеннолетний

Процедура продажи доли несовершеннолетнего в квартире отличается тем, что гражданин обязан направить уведомление о своем намерении продавать комнату в местный орган опеки. После этого орган выдает разрешение, и тогда можно приступать к сделке. Если же опека отказывает, необходимо потребовать письменное обоснование отказа, после чего можно обращаться в суд для отмены решения.

Продажа доли в проблемной квартире

К проблемным объектам относят ту недвижимость, которая обременена залогом (ипотечный кредит) или арестом. В последнем случае необходимо дождаться судебного решения о снятии ареста, после чего можно заниматься продажей квартиры в долевой собственности по обычной инструкции.

Если же речь идет о залоге, может быть 2 варианта:

1. Квартира вся куплена в ипотеку, после чего с согласия банка были выделены доли. Тогда и все операции с долями также проводятся по согласованию с банком – обычно это подробно прописано в соответствующем договоре или дополнительном соглашении к нему.
2. Один из дольщиков приобрел комнату в ипотеку. Тогда порядок действий точно такой же, поскольку другой дольщик владеет своей частью полноправно (залога нет).

Если доля получена по наследству

В этом случае следует дождаться 6 месяцев со дня смерти покойного, после чего гражданин полноправно вступает в наследство. Когда он оформит на себя часть помещения и получит соответствующие документы, можно будет продавать эту долю. Таким образом, в любом случае сторонам придется ожидать не менее 6 месяцев.

Продать долю после развода

В этом случае бывшие супруги должны составить соответствующее соглашение о разделе имущества, которое заверяется нотариально. Если же они не смогли договориться мирно, придется решать разногласия в судебном порядке.

По общему правилу любое имущество, приобретенное за время официального брака, является совместным (по ½ доли). Однако вопрос о том, как продать часть квартиры в долевой собственности, в данном случае может иметь разные решения – вероятнее всего, понадобится консультация профессионального юриста.

Поделиться ссылкой: