Процедура продажи квартиры купленной с привлечением материнского капитала

Если попытаться продать такой объект недвижимости, следует учесть сразу несколько особенностей и возможных рисков для обеих сторон сделки. О том, на что нужно обратить внимание в первую очередь, как совершается подобная процедура на практике – расскажем прямо сейчас.

Что говорит закон

Основным источником информации по объектам недвижимости, приобретенным за счет материнского капитала, является федеральный закон №256.

В настоящий момент сумма составляет 453 026 рублей, которая может использоваться в том числе для улучшения бытовых условий:

1. Приобретение новой квартиры.
2. Строительство дома на собственном земельном участке.

Продать квартиру, купленную частично или полностью с привлечением материнского капитала, можно точно так же, как и обычный объект. Однако есть одна существенная особенность – такая квартира принадлежит не одному, а сразу нескольким собственникам:

• обоим супругам;
• всем детям супругов.

Таким образом, речь идет об объекте, который принадлежит на правах долевой собственности. При этом теоретически размер долей может быть любым – как в равном количестве на каждого собственника (супруга и ребенка), так и в иных комбинациях.

Указанный федеральный закон не обязывает родителей сразу оформлять собственность на всех членов семьи. Конкретный срок для такого решения не определен, однако в любом случае собственник должен взять на себя обязательство и составить соответствующий письменный документ. Он передается в местное отделение Пенсионного фонда среди прочих документов, после чего и происходит перевод средств материнского капитала на указанный счет.

Реально обязательство не всегда выполняется сразу при покупке квартиры, а только через некоторое время. На это есть несколько причин:

1. Квартира приобретается в ипотеку (находится под обременением залога все время, до окончательной выплаты).
2. Семья решила строить дом, поэтому и оформление права собственности на пока недостроенный объект невозможно.
3. Семья решила вложить средства в строительство нового многоквартирного дома и участвовать в этом в качестве дольщика.

Таким образом, квартиру или другой объект, купленный на материнский капитал, невозможно безопасно продать без учета того, что на определенную часть жилья претендуют другие лица, в том числе такие, как несовершеннолетние граждане. Поэтому если даже по документам заявлен один собственник, все равно есть как минимум 2 несовершеннолетних гражданина, которые имеют право на долю в этом объекте (средства материнского капитала выдаются только на 2 и последующих детей).

Условия для продажи

В целом продажа будет осуществляться точно так же, как продавался бы объект, которым полностью или частично владеет несовершеннолетний (т.е. он является собственником всей квартиры или его части). Продавцом в сделке выступает:

1. Законный представитель, который действует от имени и в интересах несовершеннолетнего (если собственником выступает ребенок).
2. Или сам родитель, если собственником по документам является именно он.

Любая операция с квартирой или домом проводится законными представителями (родители, приемные родители или опекуны) только по согласованию с органами опеки. Опека должна принять положительное решение относительно разрешения сделки. Для этого представители органа должны убедиться в том, что в результате условия жизни ребенка как минимум не ухудшаются:

1. Площадь должна соответствовать санитарной норме – не менее 6 м² на 1 человека. При этом семья, состоящая из 3 членов, должна проживать в квартире, площадь которой минимально составляет 48 м².
2. В большинстве случаев доля нового объекта не должна быть меньше старого. Однако из этого правила существуют свои исключения. Если, к примеру, из старого дома семья переезжает в новостройку, это является очевидным улучшением жилищных условий.
3. Место проживания должно иметь все коммунальные удобства: сети водопровода, канализацию, центральное отопление, электроснабжение.
4. Рядом с новым домом находятся все основные объекты социальной инфраструктуры – прежде всего, детские сады, школа, больница, учреждения дополнительного образования, организации детского досуга и т.п.
5. Если речь идет о переезде в другой район или в другой субъект, учитываются не только социально-экономические показатели территории, но и медицинские показания и противопоказания ребенка.

Таким образом, перед совершением сделки продавец должен как минимум подобрать обменный вариант, условия проживания в котором такие же или лучше (по сравнению с прежней квартирой). После этого гражданин обращается за разрешением в органы опеки. Если оно будет получено, можно осуществлять сделку, как и обычную куплю-продажи недвижимости.

Чтобы продать такую квартиру родителям следует участвовать в сделке не иначе как лично. То есть нет возможности действовать через своего представителя по доверенности, даже если она заверена нотариально.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

В общем виде последовательность действий выглядит так. Сначала родители подыскивают конкретный объект, затем собирают необходимый пакет документов, после чего отправляются в опеку и далее действуют по обстоятельствам (в зависимости от получения разрешения или отказа).

Шаг 1. Подбор объекта

Здесь необходимо исходить из задачи реального улучшения жилищных условий. По крайней мере, новое место не должно быть хуже предыдущего, а новая квартира должна соответствовать по площади и по состоянию.

Осуществить такую задачу, вполне возможно. Но родителям нужно приложить максимум доводов для того, что их решение действительно улучшает (или как минимум не ухудшает условия жизни ребенка). Для этого следует собрать соответствующие документы, которые докажут улучшение в связи:

• с показателями здоровья ребенка (например, переезд в более чистые районы с экологической точки зрения);
• с социально-экономическими показателями региона;
• с реальным улучшением бытовых условий (например, значительное увеличение площади или переезд из старого дома в новостройку).

У родителей нет такой прямой обязанности, как заниматься сбором документов, доказывающих улучшение условий. В некоторых случаях это и так очевидно (например, переезд из деревни в город). Поэтому сбор бумаг понадобится в тех ситуациях, когда польза от переезда неочевидна (по крайней мере, для представителей органа опеки).

Шаг 2. Сбор необходимых документов

Одновременно с поиском объекта лучше сразу обратиться в местный отдел опеки, чтобы уточнить, какие документы понадобятся конкретно в вашем случае. Обязательный (минимальный) набор бумаг следующий:

1. Заявление родителей (бланк выдается на месте).
2. Заявление ребенка (бланк также выдается на месте). Этот документ оформляется только в том случае, если ребенку исполнилось 14 лет (но меньше 18).
3. Копии паспортов (главной страницы и страницы с пропиской) всех прописанных на данной жилплощади (даже если формально квартирой владеет только 1 собственник).
4. Свидетельства о рождении всех детей.
5. В случае с опекунами необходимо предоставить документы, подтверждающие этот статус.
6. Расписка от всех совершеннолетних дееспособных членов семьи с согласием на продажу квартиры. В большинстве случаев понадобится только расписка от супругов.
7. Документ от Пенсионного фонда (справка), который подтверждает, что средства материнского капитала действительно были потрачены на приобретение квартиры (или строительство дома), в которой в данный момент проживает семья.
8. Документы на эту квартиру:

• свидетельство о собственности;
• кадастровый и технический паспорт;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• справка о составе семьи по форме 9.

Шаг 3. Ожидание решения органа опеки

Ожидать необходимо в течение максимум 15 рабочих дней. В результате может быть принято 1 из 2 возможных решений:

1. Согласие – это официальный документ в письменном виде.
2. Отказ тоже оформляется письменно, причем в документе обязательно обосновывается, почему опека видит переезд на новый адрес как ухудшение условий жизни ребенка.

Шаг 4. Совершение сделки

Если решение было положительным, сделка осуществляется точно так же, как и обычная покупка недвижимости. На каждом ее этапе должны участвовать родители (или другие законные представители) детей. Сделка обязательно регистрируется в Росреестре, после чего выдается свидетельство о собственности на новую квартиру. С 2016 года вместо свидетельства выдается выписка из ЕГРП, которая в юридическом смысле является тем же самым документом.

Как опека принимает решение: основные критерии

Важно понимать, что единой, однозначной формулы для объективной оценки улучшения/ухудшения жилищных условий не существует. Однако есть набор определенных параметров, на которые органы опеки ориентируются чаще всего. Например, вероятность положительного решения и выдачи соответствующего разрешения резко увеличивается в таких случаях:

1. Приобретается жилье в новостройке.
2. Площадь нового объекта превышает площадь предыдущего.
3. Осуществляется переезд из менее крупного в более крупный населенный пункт: например, из деревни в районный центр или из районного центра в областной центр (а также из регионов в Москву, Санкт-Петербург и другие экономически развитые города).
4. Осуществляется переезд в регион с резко отличающимися природными (климатическими условиями). Например, если переезжать их Краснодарского края в Томскую область, понадобится обосновать свое решение соответствующими медицинскими документами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. В большинстве случаев органы опеки согласны с тем, что условия определенно улучшаются, если речь идет о переезде в более развитые регионы (в экономическом плане), из деревень в крупные города, а также в новостройки.

Что делать в случае отказа

Если опека отказывает, у родителей есть 2 варианта действий:

1. Подобрать другой объект и снова обратиться за получением разрешения.
2. Не менять своего решения и попытаться обратиться в суд.

Очевидно, что второй путь может занять больше времени и средств. Однако в некоторых случаях он остается единственным способом защитить свои права. Существует реальная судебная практика, когда суд отменял решение органов опеки и вставал на сторону родителей. Поэтому если будут представлены соответствующие доказательства, у истца есть большие шансы на победу.

Если квартира в ипотеке

Даже в этом случае продажа возможна, хотя процедура неизбежно усложнится и затянется во времени. В целом порядок будет точно таким же, но в сделке будет участвовать три стороны (добавляется сторона банка). Именно согласие банка (наряду с согласием опеки) и понадобится, чтобы осуществить такую операцию, как продать квартиру, купленную в полном объеме или частично на материнский капитал.

Банк будет принимать решение по своему усмотрению и не обязан раскрывать мотивы отказа. Как показывает практика, возможны 2 варианта положительного исхода ситуации:

1. Покупатель берет на себя обязательство полностью и сразу погасить весь долг по ипотеке (тело долга, все банковские проценты на день сделки и пени, неустойки, штрафы за просрочку в случае наличия таковой).
2. Покупатель берет на себя обязательства по погашению долга в течение определенного срока. По сути, речь идет о том, что покупатель переоформляет ипотечный кредит родителей на себя

Таким образом, согласие органа опеки потребуется в любом случае. А согласие со стороны банка – только в тех ситуациях, когда квартира в ипотеке.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Теоретически отказ банка тоже можно оспорить в суде, однако вероятность победы в таких делах ниже, чем в спорах с опекой. Дело в том, что банк действует на основании ипотечного договора, подписанного (признанного) заемщиком. Поэтому в каждом конкретном случае следует исходить именно из условий, прописанных в этом документе.

Риски для покупателя

В покупке новой квартиры участвует 2 стороны, поэтому если взглянуть на интересы продавца и покупателя с точки зрения возможных рисков сделки, получится такая картина:

1. Для продавца рисков практически нет. После того, как разрешение со стороны опеки было получено, ничто не препятствует покупке, и сделка с точки зрения полностью чистая.
2. Для покупателя есть свои риски, но они возникают только в одном случае – если факт покупки квартиры с использованием материнского капитала скрыт.

Например, родители покупают жилье за счет помощи государства, но квартира формально оформлена только на одного собственника (например, на мужа). При этом родители дают свое письменное обязательство включить в собственников всех членов семьи – т.е. жену и детей (2, 3 и более). После этого они «забывают» об этом согласии, утаивают от добросовестного покупателя факт его существования (а равно факт использования средств материнского капитала) и продают квартиру в «обычном» режиме: от старого собственника новому.

Впоследствии в суд может обратиться любое заинтересованное лицо:

• ребенок, который достигнет совершеннолетия и поставит вопрос о возврате причитающейся ему доле;
• представители органа опеки;
• представители прокуратуры;
• иные заинтересованные лица.

Очевидно, что проверить напрямую, была ли квартира куплена с помощью государства, имеет ли правопритязания несовершеннолетний ребенок собственника, невозможно. В выписке из ЕГРП, свидетельстве о собственности подобной информации не содержится.

Поэтому покупатель всегда должен насторожиться, если у владельца объекта есть 2 и более несовершеннолетних ребенка – однозначно был получен материнский капитал. И очень вероятно, что именно на него и была приобретена недвижимость. Если родители категорически отрицают этот факт, можно попросить предоставить документы, которые подтверждают, что средства пошли на другие цели (например, на формирование накопительной части пенсии матери): подробнее об этом можно прочитать здесь.

Видео комментарий профессионального юриста:

Таким образом, очевидно, что квартиру, полностью или частично купленную на материнский капитал, вполне реально продать и как это сделать – вопрос решаемый. Будет проще, если родители сразу обратятся в органы опеки и узнают у них, какие именно критерии улучшения жилищных условий существуют и применяются на практике в данный момент. Обращаться в суд также можно, если для родителей очевидно, что переезд явно улучшает условий, а опека категорически отказывается признать этот факт.

Поделиться ссылкой: