Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.
Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, сохранность имущества, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).
В этой же статье указаны основные способы управления:
Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.
Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре. Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии. Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).
Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:
Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.
плюсы | минусы |
плата за услуги перечисляется непосредственно их поставщику, что экономит средства | сложно организовать эффективный контроль |
возможны сложности при подписании договоров с компаниями | |
можно выбрать ту компанию, которую собственник считает наиболее подходящей для себя | возможна частая смена компаний, которые обслуживают дом |
поскольку нет коллективной ответственности, то при отсутствии задолженностей квартиру не отключат от обслуживания (за долги соседей) | приходится дополнительно создавать специальный счет для будущего капитального ремонта |
Таким образом, самостоятельное управление домом вполне возможно, если в доме располагается немного квартир, а их собственники – достаточно ответственные люди. К тому же дома должны быть в нормальном состоянии, потому что старые здания требуют значительных вложений в капитальный ремонт.
Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений, располагающихся в многоквартирном доме. Имеется в виду специальный потребительский или жилищный кооператив со своим уставом и регламентом. Организация имеет свое наименование, реквизиты, она уполномочена заключать договоры со всеми обслуживающими компаниями, а также контролировать их работу.
Каждый год проводится собрание, на котором присутствуют (и имеют право голоса) все владельцы. Они решают важнейшие вопросы, выбирают состав правления, кандидатуру председателя (или оставляют прежних лиц). Также на повестку ставятся и другие задачи, например, по сдаче площадей в аренду, проведением капитального ремонта и т.п. Во время всего остального времени руководством занимается непосредственно правление во главе с председателем. Они заключают договоры с коммунальными службами, вносят плату, контролируют качество работ, совершают срочные вызовы для устранения причин и последствий аварий.
Преимущество такого способа в том, что управление организовано на более высоком уровне. Недостатки связаны с возможной некомпетентностью правления кооператива и другими минусами.
плюсы | минусы |
есть возможность зарабатывать средства на сдаче в аренду различных помещений, поверхностей для наружной рекламы и т.п. | коллективная ответственность – обслуживание общедомового имущества зависит от решения большинства, которое не всегда правильно |
заработанными средствами собственники распоряжаются самостоятельно | закон «О защите прав потребителей» в данном случае не применяется, потому что владельцы квартир не являются потребителями |
председателя и членов правления можно сменить как на очередном, так и на внеочередном собрании | необходимость работы с неплательщиками за коммунальные услуги; впоследствии это может привести к тому, что безнадежную задолженность перераспределят между всеми владельцами квартир |
Таким образом, ТСЖ подходит и для средних, и для больших многоквартирных домов. Каждый собственник выступает членом товарищества и вступает в долевое владение сразу всем домом (доля определяется пропорционально площади недвижимости). Поэтому и ответственность за состояние дома, планы по его ремонту собственники берут на себя (именно они принимают решение на ежегодном собрании).
Это наиболее распространенный и удобный (с точки зрения конкретного собственника) способ организации содержания общедомового имущества, хотя и обходится он, как правило, дороже, чем ТСЖ и тем более самостоятельное управление. Суть метода в том, что жильцы просто снимают с себя всю ответственность по содержанию (в том числе и принятию решений) и передают бремя управления соответствующей организации. Выбрать ее (как и сменить) можно на общем собрании собственников, решение принимается большинством голосов.
С Управляющей компанией обязательно заключается договор, который со своей стороны подписывает каждый собственник. В тексте детально прописываются обязанности организации (какие именно работы, и с какой периодичностью нужно выполнять). Компания заключает договоры со всеми коммунальными службами, рассылает соответствующие квитанции на оплату услуг ежемесячно.
Таким образом, Управляющая организация может играть сразу 2 роли:
Существенный минус такого способа управления состоит в том, что он стоит достаточно дорого. Однако в данном случае жильцы находятся в максимально комфортном положении, поскольку полностью передоверяют всю ответственность конкретной организации.
плюсы | минусы |
полное обслуживание дома и ответственность за содержание имущества | высокая стоимость услуг |
УК возьмется практически за любые дома (аварийные, находящиеся в пригороде и т.п.) | есть риск столкнуться с мошенниками |
Ответ на этот вопрос во многом зависит от размера дома, т.е. количества собственников, проживающих в нем, а также от их организованности. Поскольку никто не может дать гарантию за конкретного человека (и к тому же владельцы квартир нередко меняются), то для больших домов предпочтительно выбрать 1 из 2 способов:
В этом случае содержание, текущий и капитальный ремонт имущества обходятся существенно дороже по сравнению с самостоятельным управлением. Однако ответственность берут на себя соответствующие должностные лица (председатель, члены правления ТСЖ) или компания в целом (Управляющая организация, представленная в лице своего директора).
С другой стороны, для небольших домов, где все собственники знают друг друга и во многом могут поручиться за соседей, лучше выбирать самостоятельное управление. Такая форма обойдется гораздо дешевле, к тому же она дает возможность выбора конкретной компании, которая будет обслуживать, например, детскую площадку, парковку, водоснабжение и т.п.
Как следует из приведенной выше статьи Жилищного кодекса, выбор конкретного способа управления домом является обязанностью владельцев квартир, а не их правом. Поэтому окончательно решить этот вопрос необходимо в каждом доме, иначе представители местной Администрации могут принудить к выбору в судебном порядке.
Инструкция прописана также в Жилищном кодексе:
Не азартные игры – сообщество в телеграм, которое посвящено заработку на торговле криптовалютой. У канала…
Sheikh Announcement – это канал в телеграм для заработка на майнинге. Канал был создан не…
Esperio (Эсперио) — биржа, которую используют более 10 тысяч людей по всему миру. В ее…
Bcsfx24 trading platform (trades bcsfx24 org) — очередная "профессиональная" инвестиционная платформа. Команда опытных разработчиков спешит…
Изучение проекта Dm Sedra Pro что за сайт, и какие условия предлагает, показывает ряд противоречивых…
Fiorqomfar — брокер, открывающий доступ к рынкам металлов, сырьевой продукции, крипты, акций и других инструментов.…