Способы и схемы продажи неприватизированной квартиры

Несмотря на то, что неприватизированная квартира принадлежит государству, продать можно и такой объект недвижимости. При совершении сделки возникают свои риски, поскольку это не типичная купля-продажа, а некоторая схема действий. О том, как законно осуществить ее, и на что обратить внимание, рассказывается в материале.

Способ 1. Простой обмен

Это классическая схема, которая применялась в советские времена и отчасти в 1990-х годах. Основное требование: обмен возможен только в тех случаях, когда оба объекта являются неприватизированными. Поэтому поменять частную квартиру на муниципальную, равно как и наоборот, невозможно по закону. Подобные схемы применялись вплоть до марта 2010 года, однако они были разрешены по законодательству (собственник мог расприватизировать квартиру и перевести ее обратно в собственность государства, после чего совершить обмен). Однако в настоящий момент подобные операции запрещены.

Простой обмен возможен при соблюдении сразу нескольких требований, которые относятся к обоим объектам:

1. У нанимателей есть все необходимые документы (основным из них является договор социального найма, реже – ордер).
2. Квартира не находится в здании, признанным ветхим или аварийным.
3. На обмен получено согласие всех прописанных жильцов.
4. Если в помещении прописаны несовершеннолетние, получено и согласие органов опеки (в письменном виде).

Для совершения обмена оба нанимателя обращаются в центр арендного жилья или другое государственное учреждение, которое занимается этими операциями (уточнить можно в местной Администрации).

В Администрацию приходят все жильцы, которые прописаны в этом жилье. С собой необходимо взять:

• паспорта каждого члена семьи (при их отсутствии – свидетельства о рождении);
• договор социального найма;
• технический паспорт;
• ордер на квартиру (при наличии);
• кадастровый паспорт (при наличии);
• справка о составе семьи;
• все квитанции об оплате коммунальных услуг.

Дальнейшая схема предполагает переоформление документов с заключением договора мены, который по желанию можно заверить нотариально.

В отдельных случаях возможно и проведение обмена в судебном порядке. Истцу предстоит доказать, что дальнейшее совместное проживание с конкретным человеком невозможно. Например, он ведет аморальный образ жизни, наносит побои, угрожает жизни и здоровью и т.п. Если в квартире проживают дети, на суд обязательно приглашаются представители органов опеки, а также прокурор.

Способ 2. Буферный обмен

Есть еще один способ продажи неприватизированного жилья – путем приобретения так называемого «буферного», т.е. обменного объекта. Этот метод предполагает цепочку сделок, состоящую из 3 основных этапов.

Этап 1. Покупка буферного жилья

Сначала потенциальный покупатель, который в результате должен приобрести приватизированную квартиру, покупает посторонний объект, который на языке риэлторов называется буфером. Это может быть комната, доля или загородный дом – т.е. доступная жилая недвижимость из низового ценового сегмента.

Объект формально принадлежит агентству, которое специально покупает его для этих целей. Фактически покупатель даже не осматривает недвижимость, поскольку она ему не интересна, а просто подписывает договор купли-продажи. Затем происходит стандартная процедура регистрации в отделении Росреестра, и гражданин по документам становится собственником буферной комнаты или дома.

Этап 2. Обмен буфера на неприватизированный объект

Далее производится обменная операция: потенциальный покупатель, владелец «ненужного» жилья меняет его на неприватизированную квартиру – конечную цель сделки. Для совершения обмена необходимо получение согласия всех прописанных совершеннолетних граждан. К тому же если в неприватизированной квартире зарегистрированы несовершеннолетние, родители должны позаботиться и о получении разрешения со стороны органов опеки. Оформление сделки осуществляется по договору мены.

Регистрация документов в данном случае не происходит, потому что операции обмена фиксируются не в Росреестре, а в других организациях. Например, в Москве это центр арендного жилья. В других городах могут быть иные учреждения – перечень необходимо уточнять в местной Администрации или в агентстве недвижимости.

Этап 3. Продажа буфера

Затем буферный объект необходимо «вернуть» изначальному собственнику – т.е. «продать» агентству за ту же сумму. Сделка проходит по обычному договору купли-продажи, покупатель получает свои средства назад. В итоге он прописывается в неприватизированной квартире, заключает с Администрацией договор социального найма на себя. А прежние владельцы получают в частную собственность тот самый буфер, которым могут распоряжаться по своему усмотрению.

Способ 3. Приватизация с последующей продажей

Это наиболее простой вариант с точки зрения соблюдения законности. Если квартира приватизирована, собственник может распоряжаться ею в полном объеме. Для проведения приватизации обращаются в местную Администрацию, с которой и заключен договор социального найма. При этом можно параллельно подыскивать покупателя – если он действительно заинтересован именно в этом варианте, может уже заранее внести аванс за квартиру.

Пакет документов стандартный (перечень представлен выше). Заявление рассматривается в течение 30 календарных дней, ответ (как положительный, так и отрицательный) предоставляется в письменном виде. Если Администрация согласна на приватизацию, наниматель заключает с ней одноименный договор, который подлежит обязательному нотариальному заверению. После этого продажа осуществляется по обычной схеме, все соответствующие документы оформляются в отделении Росреестра или МФЦ.

Риски, на которые стоит обратить внимание

По сути, у владельца неприватизированного жилья нет права на приватизацию, остаются только варианты обмена. Причем на сложный обмен через «буфер» согласятся далеко не все покупатели. Таким образом, классическая схема – это простой обмен на другую муниципальную квартиру, а все остальные варианты сопряжены с большими рисками.

Основные угрозы состоят в том, что обменный вариант может не отвечать всем юридическим требованиям. Квартира может быть в залоге, под арестом, на ее территории прописаны посторонние лица и т.п. Поэтому если у нанимателя нет соответствующего опыта, предпочтительно воспользоваться юридическим сопровождением сделки.

Поделиться ссылкой: