Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – юридическая и финансовая процедура, в рамках которой одна сторона передает (продает) другой право требования на собственность в доме, находящемся на этапе строительства.
Такая распространенная механика применяется инвесторами, закупающими права на жилплощадь с этапа котлована, и позволяет желающим приобрести квартиру в строящемся доме за более низкую цену (чем после этапа сдачи дома), когда уже понятно, что проект не станет долгостроем. У процедуры есть свои выгодные аспекты, но также имеются существенные риски в плане недобросовестности продавцов или застройщика.
Сущность процедуры переуступки
Процедура переуступки может осуществляться на этапе строительства дома, до того момента, пока строение не будет сдано в эксплуатацию с получением документов, устанавливающих права собственности (владения) на жилплощадь. Инвестор выкупает квадратные метры у застройщика на ранних этапах осуществления проекта возведения и придерживает до тех пор, пока не решит, что стоимость жилплощади достаточно возросла в цене, а риски снизились.
Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.
Покупка по принципу цессии закономерно переводит на нового собственника право требовать квартиру по готовности проекта, но также и связанные с процедурой строительства риски, а также ответственность инвестирования на этапе возведения здания.
Существует несколько легальных способов передачи права требования на основе официальных договоров на оформление недвижимости:
договор на долевое участие (именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
ЖСК – на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
договор на долевое участие предварительного типа – подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, считается ПДКП – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.
Процедура оформления переуступки на квартиру в новостройке
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке начинается с выбора добросовестного продавца-инвестора, предоставляющего выгодное предложение, при этом стоит избегать вариантов, где цена слишком занижена или кажется неоправданно высокой.
Стоит обратить внимание на репутацию застройщика, степень готовности проекта, отсутствие явных обстоятельств, способствующих торможению проекта возведения дома, и другие риски.
После того как выбрано подходящее предложение по переуступке, можно приступать к процедуре цессии.
Выбор квалифицированного застройщика
Заранее стоит учесть, что после того как договор заключен, и взаимные расчеты проведены, продавец права требования (именуется цедентом) уже не может быть привлечен к ответственности за предоставленную проблемную жилплощадь.
Возводит дом не продавец, а застройщик, и к застройщику придется обращаться при просрочке, некачественном исполнении проекта и других проблемах при возведении здания или после его сдачи. Выбор ответственной, выполняющей свои обязанности компании, осуществляющей застройку, становится самым важным шагом при приобретении качественного жилья (вообще и в рамках цессии).
Для выбора надежной организации-застройщика имеет смысл предпринять следующие шаги:
Изучить комментарии и отзывы по уже осуществленным застройщиком проектам;
Нанести визит на объекты, которые уже были возведены компанией, чтобы лично оценить их состояние;
Можно также получить консультацию по застройщику у риелтора, который с ним работал, или поговорить со знакомыми, если кто-то приобретал (собирался приобрести) жилье у интересующей компании;
Посетить и осмотреть место, где планируется или ведется возведение здания, оценить инфраструктуру, если получится – осмотреть будущую квартиру или попросить ознакомления с макетом дома.
Далее необходимо тщательно изучить пакет документов, квалифицирующих как застройщика, так и отдельный проект интересующего здания:
устав компании-застройщика и ее учредительную документацию;
свидетельство, подтверждающее постановку застройщика на учет в налоговом органе;
договор аренды на землю под застройку или свидетельство, подтверждающее, что компания-застройщик владеет правом собственности на территорию, где возводится строение;
документы, предоставляющие разрешение на производство строительных мероприятий;
отчетность бухгалтерии компании по финансовым операциям последнего квартала этого года;
декларация проекта, в которой отмечается способ по исполнению строительной компанией своих договорных обязательств;
договор, освещающий финансовые основания (средства), на которых производится возведение жилого здания.
Отдельное внимание стоит уделить непосредственно проекту, по которому возводится дом, где планируется приобретать жилье, в проекте должны быть указания:
на разрешение осуществления строительства;
цель осуществляемого проекта;
этапы производства строительства;
сроки, в которые планируется реализовать проект;
предполагаемый срок, к которому застройщик планирует осуществить сдачу строения в эксплуатацию.
Если все условия по застройщику и проекту устраивают будущего покупателя, можно рассмотреть предложения по переуступке, существующие на данное строение. Или начать процедуру заключения сделки, если уже имеется продавец и предложение от него.
Действия продавца (цедента)
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке подразумевает необходимость установить добросовестность продавца (цедента), предлагающего сделку. При этом от него можно затребовать исполнения ряда действий и документов:
предоставить застройщику уведомление об осуществлении процедуры продажи жилплощади по принципу цессии (переуступки права требования) – уведомление можно предоставить лично (например – в офисе застройщика) или в письменном виде. Участие застройщика в качестве третьей стороны может обеспечить дополнительную гарантию законности и прозрачности сделки. В некоторых условиях, когда это было предусмотрено строительной компанией при заключении договора с первым инвестором, сделка по переуступке без уведомления застройщика может оказаться недействительной;
получить предоставляемое застройщиком согласие на осуществление переуступки (в письменном виде) – письменное согласие может быть получено в офисе строительной компании, получено по почте или курьером (или иным образом). Стоит учесть, что за свое согласие на проведение переуступки прав требования, застройщик выставляет требование комиссии, которая составляет от одного до пяти (реже больше) процентов общей суммы сделки по переуступке. Комиссия прибавляется к общей стоимости сделки, ее сумма может выплачиваться покупателем, либо, по результатам переговоров, она может быть поделена на равные (или неравные) выплаты между цедентом и цессионарием (покупателем), иногда можно попытаться договориться о выплате комиссии целиком цедентом;
получить со стороны компании-застройщика справочный документ, который удостоверит отсутствие долга продавца перед строительной компанией – справка должна давать удостоверение в том, что между первым покупателем (ныне – продавцом) и строительной компанией завершены все взаимные расчеты и выплаты (обязательства) в рамках договора сторон в полном объеме исполнены. Компания предоставляет справку, если долги по договору фактически выплачены или же совместно с заключением договора, удостоверяющего обязательство по выплате оставшейся части суммы взноса цессионарием (покупателем). При некоторых обстоятельствах переуступка прав на требование может сопровождаться договоренностью между продавцом и покупателем на осуществление выплат по стоимости квартиры, которые ранее нес продавец, в этих условиях сумма сделки по цессии, чаще всего, закономерно снижается;
в случае, если квартира, по которой заключается сделка по переуступке, находится в залоге у банка (по ипотеке), продавец должен получить согласие банка на осуществление сделки (в письменном виде). Согласие предоставляется при исполнении обязательств по ипотечным платежам в полном объеме;
если жилплощадь была приобретена в браке, и продажа прав требования осуществляется частным (физическим) лицом – сделка должна получить нотариально заверенное одобрение второго супруга;
Продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, которая с 2017 года является документом, устанавливающим право на владение недвижимостью и таким образом подтверждает правомерность сделки.
Выписка может быть получена в МФЦ или местном муниципальном ответственном органе, предоставляется она в виде документа на бумажном носителе.
Действия покупателя (цессионария)
Непосредственно перед переходом к заключению сделки, покупатель может иметь необходимость совершить несколько подготовительных шагов:
в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;
По завершении всех необходимых действий цедента и цессионария можно переходить к заключению договора.
Образец договора переступки прав собственности
Пошаговый алгоритм действий
Переуступка права собственности на квартиру в новостройке осуществляется на основе оформления договоренности между цедентом и цессионарием, впоследствии утверждающегося в гос. службе, осуществляющей регистрацию прав на собственности.
Алгоритм:
составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.
Необходимые документы
Как цедент, так и цессионарий должны предоставить пакет документов для осуществления процедуры гос. регистрации в отношении сделки по переуступке права собственности на квартиру в новостройке.
Список:
паспорта – предоставляются всеми лицами (сторонами), принимающими участие в сделке. При участии доверенного представителя нужен его паспорт и доверенность с нотариальным удостоверением;
согласие супругов (при совершении сделки в браке) на продажу/покупку;
договор основания – документ, изначально заключенный цедентом с застройщиком. Такой договор может быть ДДУ, предварительный договор, договоры соинвестирования или инвестирования;
справка, удостоверяющая отсутствие у продавца долга в отношении застройщика. Или же договор, в рамках которого покупатель принимает долг продавца на себя;
согласие в письменном виде, в котором застройщик дает разрешение на осуществление передачи права требования квартиры;
согласие (письменное), которое дает банк на продажу квартиры, если недвижимость была у банка в залоге;
кредитный договор и документ-закладная, если покупатель прибегает к ипотеке или иному кредитному обязательству для покупки права требования.
Риски и нюансы
Риски, в случае с приобретением права на переуступку собственности в новостройке, могут быть связаны и с недобросовестностью продавца (цедента), и с плачевным состоянием дел у компании-застройщика.
Наиболее распространенные риски при цессии:
застройщик может находиться на грани банкротства, о чем не сообщает цедент, и что может стать причиной больших проблем в плане возможности фактического получения жилья;
существует вероятность приобретения жилплощади в доме, реальное состояние которого не будет соответствовать плану ввиду некомпетентности застройщика;
существует вероятность прибрести недвижимость в доме-долгострое, сроки сдачи которого постоянно откладываются;
вероятность столкнуться с мошеннической схемой цедента, осуществляющего переуступку по предварительному договору сразу нескольким сторонам (двум и более).
К числу дополнительных нюансов может относиться комиссия, которую берет застройщик за одобрение сделки по переуступке недвижимости. В случае, когда этого не предусмотрено в договоре между первым владельцем имущества в строящемся доме и застройщиком, уведомление о переуступке права собственности на квартиру в новостройке в отношении компании, производящей возведение, не требуется.
При отсутствии договорных обязательств, по закону, застройщик не имеет права требовать уведомления о сделке или комиссию за предоставление разрешения. В случае наличия уверенности в надежности продавца, при отсутствии вышеозначенной договоренности, подключением застройщика как третьей стороны сделки можно пренебречь.
Переуступка права требования квартиры (цессия) – во многих отношениях вариант более надежный, чем приобретение квартиры на этапе котлована, и более бюджетный, чем приобретение квартиры в сданном доме.
Необходимо учитывать, при этом, что опасность проблем со сделкой исходит со стороны возможной неблагонадежности и продавца (цедента), и застройщика, но эти обстоятельства можно нивелировать посредством тщательной подготовки к сделке или привлечения специалистов.
