При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.
В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.
В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:
Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.
Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.
Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:
Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.
Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:
При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.
здание | дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный) |
сооружение | в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п. |
помещение | внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п. |
Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:
В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:
Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой. В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек). В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).
Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:
Видео комментарий по теме:
Распространено мнение, что срок действия соглашения тоже является существенным условием. И если не указать его, то соглашение юридически ничтожно. На самом деле оно действует и в этом случае – если конкретные сроки не прописаны, считается, что соглашение действует в течение неопределенного периода.
К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:
По сути, все дополнительные требования тоже имеют большое значение, однако они не являются существенными – т.е. даже если их не упомянут в тексте, договор все равно считается юридически полноценным. Однако лучше продумать заранее, как оформить соглашение, какие разделы нужно согласовать и т.п.
Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Стороны могут перезаключить соглашение по истечении периода или ранее. Например, изначально договор подписали на 1 год и зарегистрировали в Росреестре. Затем стороны решили изменить условие срока и переписали текст с формулировкой «на неопределенный срок». Соответственно, такой документ уже не нужно регистрировать в государственных органах.
Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:
Если соглашение заключается между физическими лицами, они дополнительно предоставляют только свой паспорт. Если между индивидуальными предпринимателями – они предоставляют и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП. Также в обоих случаях нужно принести согласие супруги с действиями супруга (оно заверяется нотариально).
В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).
Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:
Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:
По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:
И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:
Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Оплата коммунальных платежей за обслуживание арендуемого помещения не может рассматриваться как зачет, поскольку фактически арендодатель не получает встречной выгоды.
Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).
Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).
Не азартные игры – сообщество в телеграм, которое посвящено заработку на торговле криптовалютой. У канала…
Sheikh Announcement – это канал в телеграм для заработка на майнинге. Канал был создан не…
Esperio (Эсперио) — биржа, которую используют более 10 тысяч людей по всему миру. В ее…
Bcsfx24 trading platform (trades bcsfx24 org) — очередная "профессиональная" инвестиционная платформа. Команда опытных разработчиков спешит…
Изучение проекта Dm Sedra Pro что за сайт, и какие условия предлагает, показывает ряд противоречивых…
Fiorqomfar — брокер, открывающий доступ к рынкам металлов, сырьевой продукции, крипты, акций и других инструментов.…