обременение на квартиру, что это?

Покупка жилья на вторичном рынке имеет скрытые риски: например, после совершения сделки может выясниться, что на приобретенное жилье распространяется особая форма ареста, существенно ограничивающая нового собственника в правах. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и дополнительных трат, связанных с изменением правового статуса недвижимости, нужно знать, что такое обременение на квартиру, чем отличаются его виды друг от друга, как проверить жилье перед покупкой и как снять имеющиеся ограничения.

 

 

Обременение — что это?

С юридической точки зрения обременение на недвижимость — это наличие зафиксированных в жилищных актах и документах ограничений на владение и пользование жильем. Другими словами, владелец не сможет совершить сделку со своей недвижимостью без согласия третьих лиц.

В большинстве случаев обремененные объекты можно продать или купить, не нарушая законодательства РФ. Такая сделка имеет ряд плюсов, но чаще является нежелательной для покупателя. Нередки недобросовестные продавцы умалчивают о статусе предмета продажи.

Как правило, обременение на недвижимость накладывается банковским или судебным решением, но иногда ограничения на возможность совершать сделки регистрируется по желанию самого владельца. При рассмотрении вопроса в судебном порядке мнение собственника не учитывается.

Виды обременений и их особенности

Ипотека

Квартира, приобретенная на средства, взятые в кредит у банка, находится у него в залоге, пока владелец не выполнит все финансовые обязательства по сделке. Продажа с обременением ипотекой все чаще практикуется на рынке недвижимости. Есть два варианта приобретения взятого такого жилья:

• Покупатель переоформляет на себя ипотечное соглашение, и самостоятельно выплачивает оставшуюся часть долга согласно графику платежей. Сумма сделки поверх задолженности обговаривается отдельно;

• Долг включается в стоимость жилья и после получения платы продавец полностью гасит ипотеку.

В обоих случаях обременение считается погашенным сразу после выплаты банку всей суммы займа.

Аренда

Договор на право проживания в квартире, заключенный с собственником в письменном виде по указанной в законодательстве форме, дает съемщикам право находится в ней до окончания прописанного срока аренды. Новый владелец не может выселить арендаторов до указанной в документе даты, если те исполняют все обязательства.

На практике с квартиросъемщиками обычно удается договориться, возместив им принесенные неудобства финансово. Но если аренда оформлена на длительный срок или является бессрочной, покупатель вправе потребовать от продавца расторгнуть договор со съемщиками до совершения покупки.

Рента

Соглашение, при котором подписывается соглашение о переходе квартиры в собственность второго лица (или организации) в обмен на пожизненный уход, называется рентой. Владелец становится плательщиком, и отчисляет определенные суммы бывшему собственнику до его смерти.

Договор может предусматривать и другие варианты взаимодействия сторон, но в любом случае получатель ренты имеет право на проживание в квартире до конца жизни. Обременение снимается только после смерти бывшего собственника или расторжения договоренности. Квартира с обременением может быть продана с согласия рентополучателя.

Доверительное управление

Владелец может передать право на управление недвижимостью доверенному лицу. Продажа при этом происходит в обычном порядке, так как ограничения теряют юридическую силу в момент заключения договора купли-продажи с новым собственником.

Материнский капитал или опека

Несовершеннолетние владельцы жилья или доли в нем защищены законом от неправомерного отчуждения имущества. Обременение распространяется на имущество, приобретенное посредством материнского капитала.

Продать такую квартиру можно лишь с разрешения органов опеки, которые обязательно затребуют документы, подтверждающие предоставление ребенку равноценной жилплощади в другом месте.

Арест

Вид обременения, налагаемый на время разбирательств по судебному спору с собственником или на период его нахождения под следствием. Арест может наложить полиция, приставы, суд. Частой причиной такого ограничения становится задолженность по кредитам, алиментам, коммунальным платежам. Если владелец не решит проблему, арестованный объект может быть продан с аукциона, чтобы вырученные средства пошли на уплату долгов. Единственный способ снять обременение — исполнить все финансовые обязательства.

Сервитут

Случай, когда право пользования помещением есть у людей, которым оно не принадлежит. Например, сквозная комната в коммунальной квартире доступна соседям, которые не могут попасть в свое жилье только пройдя через нее. Для продажи потребуется их согласие.

Публичная форма сервитута — договор физ. лица и государства. Речь идет об ограничениях, накладываемых на жилые здания, которые являются историческими памятниками, или расположены в зоне будущего строительства дороги. В первом случае владелец не может вносить внешние изменения в фасад дома, менять внутреннюю планировку, во втором государство выплатит ему компенсацию или предоставит другое жилье.

Риски для владельца и покупателя

Некоторые покупатели, пренебрегающие предварительной проверкой приобретаемого жилья на наличие обременения, впоследствии сталкиваются с рядом проблем:

• Сделку признают недействительной, по заявлению лица, являющегося потенциальным претендентом на жилье или при выявлении нарушения прав заинтересованного лица — например, если квартира с обременением продана с нарушением установленных законодательством правил. Возместить потраченные средства будет проблематично;

• Договор ренты в может быть расторгнут ее получателем;

• Ипотечное обременение опасно вероятностью отторжения имущества при невозможности исполнения долговых обязательств перед банком;

• Если жилье находится в аренде, проживать в нем нельзя до истечения срока договора со съемщиками;

• Публичный сервитут чреват для собственника появлением непредвиденных трат на реставрацию помещения или даже истребованием жилой площади с недостаточной компенсацией;

• Опека будет снята лишь тогда, когда прописанный в квартире ребенок получит другую жилплощадь.

Все перечисленные варианты почти всегда ведут к существенному увеличению расходов по сравнению с суммой заключенной сделки, ведь незадачливому покупателю приходится самостоятельно решать вопрос со снятием ограничений.

Как проверить квартиру на обременение

Простейший способ проверки недвижимости — обращение в Росреестр (ЕГРН). На сайте организации необходимо заполнить бланк запроса в разделе. Если после его формирования данные о введенном адресе не появились, значит, сведения о нем еще не внесены в реестр.

Получить актуальные данные можно и через страницу ЕГРП, в форме выписки, отражающей проведенные с объектом операции. Срок действия выписки составляет 30 дней, но во избежание мошенничества со стороны продавца сделку рекомендуется совершать в течение трех дней с момента ее получения.

Потенциальному покупателю следует ознакомиться с домовой книгой и убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. Обращение в отдел архитектуры поможет узнать, не является приобретаемый объект историческим памятником и не включен ли он в фонд культурного наследия. Об аресте можно узнать на сайте судебных приставов. С арендой дело обстоит сложнее — факт ограничения можно установить только при личном визите в квартиру или в беседе с соседями.

Услуги по проверке жилья перед покупкой предлагают почти все риелторские конторы: если есть возможность, воспользоваться помощью юриста будет надежнее, чем собирать справки самостоятельно.

Можно ли продать обремененное жилье

Продажа квартиры с обременением возможна практически во всех случаях, но требует обязательного информирования покупателя еще на этапе переговоров и разъяснения возможных последствий этой сделки. Покупатель вполне может согласиться на некоторые неудобства, если его привлечет низкая цена.

В таком случае потребуется дополнительное время на сбор всех необходимых бумаг. Желающим купить квартиру с обременением рекомендуется предварительно изучить информацию об ограничениях. Самое безопасное решение — нанять юриста для оформления договора.

В случае замалчивания продавцом факта наличия обременения, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, но удастся ли при этом покупателю в полной мере компенсировать моральный и материальный вред, угадать нельзя. Если же продажа квартиры с обременением совершена по предусмотренной законодательством схеме, то она является абсолютно правомерной.

Как снять обременение

Собственник вправе документально оформить права на владение и совершение сделок, если устранил факторы, повлекшие обременение на квартиру. При погашении ипотеки потребуется обращение в банк за оригиналом закладной, а затем визит в МФЦ для снятия ограничений. Аренда в случае смерти собственника до истечения срока договора снимается через Росреестр. Данные об аресте исправляются решением суда.

Облегчит задачу обращение на портал Госуслуг: заполнив заявление на снятие обременение владельцу останется лишь дождаться решения о способе снятия ограничений и заранее собрать документы по списку, опубликованному на сайте.

В большинстве случаев имеющееся на недвижимости обременение легко снять, зная предусмотренный законодательством порядок действий. И все же не стоит при покупке квартиры полностью доверять оформление сделки продавцу — простые меры предосторожности сберегут массу времени, нервов и денег.

Поделиться ссылкой: