Для чего необходимо межевание земельного участка

Несмотря на то, что официальное, сформированное в статье закона, определение межевания отсутствует, без него невозможно обойтись во многих областях хозяйственной жизни. Понятие межевания активно используется во всех сферах земле- и градоустройства, в решении бытовых, дачных проблем, и широко используется в обиходе кадастровыми специалистами, юристами по земельным вопросам, а также фигурирует активно в подзаконных актах с соответствующими правовыми нормами по землеустройству.

Что такое

Межеванием называется процедура установления и обозначения границ земельной площади, которая инициируется владельцем земли или распоряжением государственных структур. В масштабах страны межевание выполняет важные функции:

• учитывает все земельные массивы;
• упорядочивает в целом землеустройство в стране;
• удерживает правовые рамки земельных отношений;
• предоставляет возможность юридической гарантии прав на защиту собственности в виде земельных участков;
• контролирует поступления средств, консолидируемых от сбора по земельному налогу, в бюджет;
• упорядочивает и развивает рынок земли;
• упрощает процедуру изымания участков земли, представляющих государственную важность.

Для физического лица необходимость возникает довольно часто. Некоторые самые распространенные ситуации:

• у находящегося в пользовании участка земли отсутствуют точно обозначенные документально границы;
• в ходе выделения земельных наделов создаются новые участки;
• происходит слияние старых участков в объединение новых, что влечет образование новых границ, или, напротив, крупные участки разделяются или выделяются в счет земельных долей.

Кто проводит

Проводится только специалистами, прошедшими квалификационный экзамен и получившими право на проведение таких работ. Часто это сотрудники специализированной организации, занимающейся землеустроительными работами. Заключение, выданное специалистом, не имеющим на это право, не имеет законной силы.

На рынке сейчас много предложений по проведению землеустроительных работ, но не каждая организация способна предоставить одновременно оперативность и высокое качество.

Некачественно выполненный межевой план не даст возможности поставить участок на учет, так как неверно определенные границы не будут соответствовать границам соседних участков.

Поэтому выбирать организацию нужно, в первую очередь, ориентируясь на то, насколько успешно их работа была принята в Росреестре, не затягивали ли они сроки выполнения заказа, на стоимость работ и т.п., а не основываясь на красочности рекламы.

Описание процедуры

Получив от собственника заявление и комплект документов, специалисты организации будут действовать в следующем порядке:

• соберут соответствующую информацию об участке и ознакомятся с ней;
• известят владельцев земли по соседству, чьи интересы могут быть затронуты;
• выполнят геодезические работы;
• обработают полученную информацию и разработают межевой план;
• выдадут заказчику готовый межевой план.

Теперь расскажем несколько подробнее об этих работах.

Специалист кадастрового учета в первую очередь обращается к уже имеющимся данным об участке:

• картам и планам;
• правоустанавливающим документам.

Далее он приступает к полевому обследованию, заключающегося в установлении границ участка при помощи специального прибора, определяющего координаты по сигналам спутников GPS.

Другой способ получения координат участка – определение его положения относительно опорных пунктов межевой сети. Опорные пункты имеют заранее известные координаты, и основываясь на этих координатах, специалист вычисляет положение участка. После этого границы участка можно нанести на карту.

После получения координат участка необходимо провести собрание с хозяевами соседних участков, на котором потребуется согласовать смежные границы. Уведомить их следует заранее, за 30 дней до даты собрания. Обычно уведомление происходит путем размещения объявления в местной газете, но, если адреса собственников участков известны, лучше им разослать письменные уведомления.

Письма рассылать обязательно заказные с уведомлением. Тогда в спорных случаях можно будет доказать, что уведомление проведено в соответствии с нормами закона. Если адреса не известны, то узнать их можно, сделав заявку в Росреестре.

Адресная почтовая рассылка снижает риск различного рода злоупотреблений, например умышленного захвата части соседнего участка, если в документах указана завышенная площадь. Но, если соседи не явятся на это собрание, то границы будут установлены такими, какими их определил кадастровый инженер.

До введения такого правила при определении границ участков многие сталкивались с проблемой, когда соседний собственник отсутствовал на собрании, его решение было неизвестно, и оформление межевого плана затягивалось. Сейчас неявка на собрание приравнивается к согласию с предложенными границами.

Акт, отражающий согласование границ, должен содержать следующую информацию:

• длина границы и номера точек, которые ей соединяются;
• номер участка, граничащего с измеряемым;
• личные данные, включая данные удостоверения личности, того гражданина, который согласовывает данную границу;
• подпись согласующего лица;
• способ сообщения ему о мероприятии.

В заключении комплекса данных работ составляется акт по межеванию. Он обязательно должен быть удостоверен подписями следующих лиц:

• собственником участка, в его отсутствие – представителем по закону;
• специалистом кадастрового учета;
• хозяевами соседних, смежных с измеряемым, участков, если они присутствовали при работах;
• представителем органов структур власти, прибывшим по извещению кадастровой компании.

Подробнее о межевом плане

План межевания является финальной стадией проведения межевых мероприятий. Этот итоговый документ должен включать в себя следующие подробные данные:

• о начальных имеющихся данных
• о сведениях общего характера по организации и проведению работ по кадастровому учету;
• о расчетах, полученных в результате измерений на местности;
• данные о только что созданном участке и претерпевших в связи с этим площадях соседних, если таковые были;
• о назначении сервитутов, если это происходило;
• резолюцию ответственного специалиста по учету;
• согласительный акт с соседями о границах образованного участка;
• координаты узловых точек;
• чертежи и схемы полученного участка и его составных частей;

Обратите внимание, что вновь обозначенные межи участка не могут пересекать границы:

• водоемов или гидротехнических устройств и возведений;
• лесничеств, лесопарков и территориальных зон;
• другого административного поселения;
• мест добычи или разработки полезных ископаемых.
• разного рода линейных объектов;

Фактически он представляет собой сшитые в единый блок листы формата А4 с текстовой частью и чертежи земельного участка.

Стоимость работ

Стоимость выполнения работ государственными организациями определяется специальной методикой. Она основана на стоимости нормочаса выполнения работы и ее трудоемкости.

Стоимость нормочаса определяется заработной платой непосредственного исполнителя работ. Трудоемкость зависит от множества параметров, влияющих на сложность работы:

• Формы участка, то есть количества устанавливаемых точек. Прямоугольный участок обмерить проще, а, следовательно, и дешевле, чем тот, который имеет границы сложной формы.
• Длины границ участка и характера местности. На лесистой или сильно пересеченной местности вести работы сложнее, чем на ровном поле.
• Объема получившегося межевого плана, количества выдаваемых копий.

Но эта методика недействительна для частных фирм. Они определяют стоимость своих работ самостоятельно. Однако, скорее всего, они будут учитывать сформулированные там рекомендации.

Помимо оплаты работ придется оплатить и госпошлину. На сегодняшний момент она составляет 1000 рублей.

Необходимые для процедуры документы

Чтобы начать процедуру межевания, геодезической компании потребуются следующие документы:

• паспорт владельца участка или нотариально подтвержденная доверенность от него;
• заявление о согласии на использование его персональных данных;
• документы, свидетельствующие о его правах на измеряемый участок (договор передачи, купли продажи, дарения, наследственные документы и т.п.);
• техническая документация, имеющаяся в распоряжении на начало работ;
• не обязательны, но могут понадобиться подтверждения об отсутствии на участке коммуникаций и электрических линий (их можно получить в соответствующих организациях).

Сроки межевания

По длительности проведения работа зависит, в основном, от загруженности кадастровых инженеров. Обычно в договоре они прописывают срок в 2-3 недели. Но, если учесть, что в общий срок оформления входит и процедура согласования с соседями, то, учитывая, что их нужно предупреждать за 30 дней, общий срок можно определить не менее чем в 1,5 месяца.

Регистрация в Росреестре

После того, как геодезическая компания выдала готовый план межевания, его необходимо утвердить в местных органах самоуправления. Для этого собственнику участка необходимо подать определенное заявление, приложив к нему план.

После его одобрения, можно сдавать комплект документов на регистрацию собственности в Росреестр. Собственнику следует нанести визит в многофункциональный обслуживающий центр или отделение Регпалаты, имея при себе:

• правоустанавливающую документацию;
• паспорт собственника или доверенность с оригиналом удостоверения личности доверенного лица;
• межевой план;
• квитанцию об оплате пошлины;
• заявление, заполняемое на месте.

Сотрудник, принявший документы, выдает расписку с их перечнем и датой получения и назначает день, когда можно будет получить свидетельство о регистрации и сданные документы.

Почему необходимо провести межевание

Несмотря на то, что сейчас некоторые сделки по земле допускается проводить без оформления межевания, уже с января 2018 года вступит в силу действие закона, по которому будет налагаться запрет на какое-либо распоряжение участками земли, не прошедшими процедуру кадастрового учета.

Постановление о дачной амнистии, позволившее дачникам отложить межевание своих участков на неопределенный срок, было скорее вынужденной мерой в условиях неполноценности правовой базы по оформлению земельной собственности. Негативное развитие ситуации не заставило себя ждать: в настоящее время подавляющее большинство дачных участков отсутствуют в данных Росреестра.

Поэтому правительство и пошло на принятие закона, который обяжет документально подтверждать не только общее право распоряжения участком, но и точные границы его местоположения. Цели, которые преследует этот закон следующие:

• оздоровить ситуацию с правами собственников на землю;
• перевести сделки с землей полностью в правовое поле;
• увеличить эффективность регулирования территории;
• получение достоверной и полной информации о земельных участках и различных сооружений и построек находящихся на них;
• поднять налоговые поступления в бюджет.

Это, на первый взгляд, приведет к усложнению оформления сделок с земельными участками, но, в результате, собственники минимизируют возникновение спорных ситуаций.

Процесс межевания земельного участка во многих случаях – хлопотная, долговременная и затратная по финансам процедура. Но законным оформлением, которое даст зеленый свет любым операциям с участком в будущем, можно похвастаться лишь при окончательном завершении этих работ. Только с этого времени никаким соседям или кому-либо еще не получится «откусить» от теперь уже стопроцентно вашей земли кусок в свою пользу.

Всегда ли нужна процедура

Нередки ситуации, когда для процедур по оформлению или продаже земельной собственности документального подтверждения точных границ не требуется. Это те, которые подпадают под «дачную амнистию», установленную законом от 2006 года, внесшую коррективы в некоторые положения, регламентирующие вопросы по оформлению прав на разнообразные объекты недвижимости в упрощенном порядке.

Например, на те наделы, которые потребовались гражданам для индивидуального жилого строительства, для возведения гаража, дачи, подсобного личного хозяйства, для огородничества или садоводства, которые были в их собственности до 30.10.2001 г, даты введения земельного кодекса, – Росреестр не обязывает предоставлять технические документы, подробно характеризующие участок. Подобные земли можно оформить, а, следовательно, и распорядиться впоследствии упрощенным образом, пропуская межевание земельного участка.

Однако не во всех случаях следует воспользоваться этим упрощенным оформлением. Специалисты советуют, например, в сложных земельных спорах с соседями все-таки не уклоняться от процедуры межевания, а пройти её. Данные старых документов на участок зачастую содержат наложения границ: одна и та же земля может по ним принадлежать обеим сторонам, то есть документы содержат противоречащие сведения. Подобная ситуация устраняется только межеванием, и зачастую тот, кто совершил его первым, и оказывается прав в итоге.

Особенно часто это наблюдается в случае споров, камнем преткновения при которых являются гаражи или дачи: в этих случаев разрешена такая процедура согласования границ, при которой не требуется присутствия смежного собственника земли, и оформление межевания происходит в его отсутствие.

Стоит подробнее рассказать о данной процедуре, что мы и сделаем ниже, но главным принципом в ней является то, что согласие соседа предусматривается в случае его молчания. Причем неоспорим тот факт, что разграниченные таким образом границы пересмотру в дальнейшем не подлежат.

Чем обусловлена необходимость межевания земель

Ранее законодательно не требовалось документальное фиксирование точных границ на участках. Разделение участков происходило при помощи съемок местности, то есть специалистами по землеустройству использовались карты, схемы и другие материалы. Вследствие данного картографического метода границы получались весьма неточными.

Для точного узаконивания границ, необходимых для производства операций с землей, потребовалось введение более продвинутых методов измерения – инструментальных. Особенно важна определенность и точность границ участка при заключении в этой сфере сделок, в чем и состоит главная задача и целевое предназначение современного инструментального разграничения. Однако осуществление этой работы по старинке – при помощи карт, еще встречается и сегодня в некоторых, довольно редких случаях.

До того времени, когда вступил в силу закон о государственной регистрации недвижимости и порядка осуществления с ней сделок, права на землю, согласно действующим на тот момент советским законам, оформлялись по данным картографических приблизительных планов, часто имевших большие расхождения с данными фактических измерений.

Ввиду того, что одним из основных постулатов права является положение, что у закона не может быть обратной силы, данные границы не могут быть оспорены при новом законодательстве и права на эти участки должны быть сохранены в полном объеме до вступления в силу нового закона. Но для каждого образования, поселения или учреждения этот момент индивидуален и зависит от даты открытия регистрирующим органом района или города прав на эту недвижимость.

Любая сделка по земле в свете нового закона требует обязательной регистрации объекта в Росреестре – без проведения этой процедуры совершить её будет невозможно. Вначале должны быть произведены процедуры по первичной регистрации участка, определяющие уже точные границы, и только потом рассматривается вопрос об отчуждении его другому лицу в виде договора аренды, дарения, либо купли-продажи.

Регистрация, проводимая впервые, как раз и выставляет требование наличия точных границ, получаемых при межевании – без них не представляется возможным изготовить проект участка, который впоследствии вольется во всероссийский кадастровый учет Единой службы госреестра держателей прав по земельной собственности.

Межевание требуется и тогда, когда образуется новый участок земли, независимо от способа создания. Без точного определения границ и в этой ситуации не представляется возможным ни оформить на него право собственности, ни подать о нем сведения в кадастровый учет.

Итак, определим, для каких целей необходимо произвести межевание и определить четко границы участка земли:

• если его границы юридически не оформлены;
• если границы претерпели изменения с момента их первоначального формирования;
• если планируется разделение земельной площади на несколько наделов с целью продажи или оформления наследства;
• если планируется объединить несколько рядом расположенных участков в один единый;
• если имеется возможность дополнительно присовокупить к существующему земельному участку еще площади, в соответствии с местным законодательством;
• если не удается прийти к согласию с соседями относительно прохождения границ между участками;
• если по участку планируется возводить дорогостоящие строения или уже имеются таковые, акт межевания подтвердит, что они находятся именно на вашей земле, и чужие территории не затронуты;
• для определения точной площади участка, имеющего сложную по структуре поверхности форму или находящегося на пересеченной местности.

Поделиться ссылкой: