Как выселить квартиранта: правила, рекомендации и отзывы

Если ваши жильцы, арендующие квартиру или дом, неплатежеспособны или отказываются платить вовремя, можно решить вопрос юридическим путем. В зависимости от ситуации владелец недвижимости может опираться на содержание договора и на различные законодательные акты. Как выселить квартирантов без договора, которые не платят за квартиру? Рассмотрим разные варианты ситуаций, когда требуется юридическое вмешательство.

Причины выселения

Обоснования для расторжения деловых отношений и сдачи жилья конкретным лицам могут быть самыми разными:

— выселение квартирантов за неуплату;

— выселение по сроку окончания договора (квартира продается, перестраивается, дарится и т.д., о чем жильцы были проинформированы, дата выезда прописана в договоре);

— нарушение условий проживания, устных договоренностей с хозяевами;

— помехи другим жильцам или соседям;

— использование помещения не по назначению;

— аварийная ситуация (пожар, обрушение, затопление), которая приводит жилье в некондиционное состояние и т.д.

Последняя причина – наименее распространенная. По статистике чаще всего основой конфликта служит неплатежеспособность, необязательность жильцов, нарушение сроков платежа. Также отсутствие письменных обязательств часто развязывает руки жильцам, они манкируют своими обязанностями – не убирают квартиру, мешают соседям, относятся безответственно к жилью.

Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Зачастую жильцы появляются в квартире или соседней комнате по устной договоренности с хозяевами, без официального оформления документов. Причин тому может быть множество:

— укрытие хозяйских доходов от ренты;

— отсутствие формальных хозяев, субаренда с невозможностью подписать договор;

— заселение по знакомству, когда люди не считают нужным заниматься бумагами, сотрудничают на доверии.

Итак, ваши жильцы первое время платили в срок за каждый период проживания, а затем у них появляются разные причины оттягивать платеж. Если это временные трудности – потеря работы, болезнь и расходы на лечение, то часто с хозяевами договариваются на отсрочку. Затем проживание продолжается на прежних основаниях. Но если жильцы неохотно платят, постоянно опаздывают и не соблюдают сроки, злоупотребляют терпением хозяев, то стоит задуматься, насколько эти люди заинтересованы в проживании.

Порядок выселения квартирантов без договора

Как выселить квартирантов без договора аренды? По сути, никаких препятствий этому нет – достаточно выразить свое нежелание видеть этих людей на территории. Но если личное обращение не действует, то хозяева в любой момент могут просто выставить за дверь жильцов – отменить аренду. Если отсутствует соглашение, то выселение осуществляется в любое время по желанию владельца.

Сначала важно уведомить жильца об отказе продолжать арендные соглашения. У жильца должна быть возможность либо исправить неполадки, поломки, любой ущерб, который был нанесен жилплощади (если причина в материальном ущербе). Также людям нужно время на поиск нового жилья для своевременного переезда. Затем съемщики самостоятельно организуют свой переезд и освобождают помещение.

Крайний случай – когда стороны не могут договориться, вмешивается третья сторона. Это либо государственные структуры (участковые, полиция), либо юрист. Желательно урегулировать проблемы своими силами, так как разбирательство через инстанции – долгое и хлопотное дело.

Как выселить людей, живущих по договору найма

Бывает, что люди живут на вашей территории согласно договору, но не платят или злоупотребляют предоставленной им недвижимостью. Например, приводят посторонних жильцов, шумят, не оплачивают ЖКХ, приводят квартиру в нежилое состояние. Оплату отказываются вносить по разным причинам, а самостоятельно выгнать их из дома не получается. На помощь придет государственная система и юрист.

Главное правило: предупредить нанимателей о предстоящем выселении (за 3 месяца до истечения срочного договора). Уведомление о предстоящем выселении можно сделать двумя путями:

— письмом;

— устно при двух свидетелях.

Если наниматели все равно сами не съехали, то есть возможность обратиться в суд. Для иска требуется доказательная база, которая поможет склонить решение суда в пользу собственника. Но если даже после судебного постановления люди не уезжают, исполнительный лист из суда передается в службу судебных приставов. Приставы займутся фактическим выселением жильцов в принудительном порядке.

Однако есть важный момент, о котором нужно всегда помнить. Любое вмешательство в вопросы жилплощади со стороны полиции производится на основании свидетельства о собственности. На основании этого документа участковый может взломать замок, если квартиранты его заменили. Также выполняется принудительное выселение, но без доказательств владения квартирой или домом эти меры незаконны.

Как правильно оформить договор

Чтобы не попасть в проблемную ситуацию, стоит позаботиться о внимательном заполнении текста договора. Есть определенные права и обязанности у квартиранта и собственника, если договор заключен – они должны соблюдаться.

Договор — всему голова. Один раз вычитать и исправить содержание документа – значит обеспечить себя надежным источником дохода и защитить свои интересы. Щаблоны таких документов можно найти в Интернете – есть возможность скачать файлы для долгосрочного или краткосрочного найма жилья. Эти заготовки содержат базовый типовой текст, который может быть дополнен и изменен по обоюдному согласию сторон. Если срок действия договора не уточняется, то по умолчанию период его действия устанавливается на 5 лет.

До подписания документа наниматель должен, в первую очередь, удостовериться в праве собственника на жилье. Важно предоставить все документы, доказывающие принадлежность жилплощади арендодателю – свидетельство на собственность, договор дарения или судебное решение о передаче недвижимости в собственность.

Когда договор подписывает представитель владельца, у него должна быть доверенность на распоряжение собственностью и соответствующие компетенции – заключение договоров найма и получение платы за проживание. Договор на срок более 1 года должен регистрироваться в государственных органах.

Важный момент – получение страхового залога (депозита). Это вариант компенсации материального ущерба для владельца жилья на случай непредвиденных расходов – поломок, аварийного состояния жилья, неожиданном исчезновении съемщика. Депозит может пойти в счет последнего месяца проживания, а также стать средством пролонгации проживания в случае просрочки.

Можно ли выселить квартирантов зимой?

Выселение людей в холодный сезон, особенно при дефиците жилья в регионе, может иметь свои сложности. Но на самом деле освободить жилплощадь можно всегда. Законодательно нигде не прописаны особые условия для выселения нанимателей в определенные сезоны. Аналогично нет никаких поблажек для родителей с детьми. Если квартира прошла приватизацию, собственник обладает всеми правами, в том числе с декабря до наступления весны. Одна причина для отсрочки, которая может быть у квартирантов – поиск нового дома, но только по согласованию с хозяевами.

Есть исключение, которое касается социального найма, когда договор заключен с районной администрацией. В данном случае собственник – муниципалитет или другое ведомство. На них распространяется запрет выселять людей зимой. Ведь в основном наниматели в данном случае – малоимущие семьи, которым будет сложно найти новое жилье.

Квартиранты, с которым заключен договор, не платят за коммунальные услуги

Бывают случаи, когда ежемесячный платеж за проживание вносится арендатором, но не оплачиваются услуги ЖКХ. Этот момент следует обсудить в ходе заселения людей в квартиру. В договоре может быть прописано условие об оплате коммунальных услуг жильцами либо владелец вносит платежи самостоятельно (в счет ренты или другого источника – значения не имеет).

Важно: сдавая жилье другим людям, собственник продолжает отвечать за свою недвижимость. Он обязан обеспечивать своевременные платежи за эксплуатацию квартиры, за удобства и услуги ЖКХ и оплачивать все счета. Можно заранее включить сумму за коммунальное облуживание в плату за проживание, тогда не нужно взыскивать с арендатора дополнительные средства.

Следует заранее решить, как вам будет удобнее: переоформлять договор на коммунальные услуги на квартирантов, либо вносить оплату самому. Со сдачей жилья в аренду у собственника не исчезают обязанности, связанные с оплатой необходимых счетов. Можно сделать проще: включать нужную сумму в ежемесячную плату за квартиру. Тогда арендаторы дополнительно не платят за коммунальные услуги.

Как можно выселить квартирантов из квартиры в 2018 году? Сегодня каждый день законодательство меняется, поэтому не стоит ориентироваться на давние юридические обоснования. Учитывайте текущую ситуацию, консультируйтесь с юристами и представителями ЖКХ, уточняйте изменения в законодательстве.

Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми

Наличие детей и урезанные источники дохода – не основание задерживать выселение должников. Если речь идет о проживании в малосемейной квартире, в коммуналке, то наиболее распространенная причина – неплатежеспособность жильцов. При наличии договора выселение делается:

— при просрочках по оплате;

— при несоответствующем содержании помещения;

— при нарушениях общественного порядка;

— по заявлению остальных жильцов квартиры или дома.

Подается исковое заявление в случае, если хозяева жилья сами проблему не могут или не хотят урегулировать – это могут сделать соседи. Особенно остро этот вопрос может стоять в коммунальной квартире, где проживающее на общей площади люди имеют единое мнение по поводу конкретного жильца. Совместное заявление на имя участкового решает вопрос не в пользу владельца жилья, поэтому рекомендуется урегулировать вопрос выселения самостоятельно, на паритетной основе. Если квартиранты заселились с детьми, никаких особых преференций у них нет, исключением будет только муниципальное жилье, где не производится выселение в зимнее время.

Как взыскать долг?

Что делать, если жильцы не оплатили проживание уже за несколько месяцев и неожиданно съехали? Как вернуть неустойку и стребовать с них штраф за нарушение условий соглашения? К тому же у многих хозяев могут возникнуть сложности с оплатой услуг ЖКХ за длительный период, а это прямой путь к долгам и штрафам.

Важно помнить, что любые официальные взыскания возможны только при наличии договора аренды. Долг формируется с первого месяца просрочки оплаты. Если в дальнейшем оплаты не происходит, то возникает повод начислить проценты за каждый просроченный день. Взыскание задолженности производится в течение нескольких стадий:

— досудебное урегулирование;

— обращение в суд;

— взыскание судебными представителями.

На досудебном этапе собираются все документы для обращения в суд, делаются попытки индивидуального решения вопроса. Когда инициация судебного разбирательства неизбежна, готовится претензия на имя квартиранта. Обоснованием для претензии служит следующая информация:

— сведения об участниках договора аренды;

— дата заключения соглашения, реквизиты сторон;

— реквизиты акта о приеме жилплощади в аренду;

— дата фиксирования задолженности и сумма на момент оформления претензии;

— ссылки на нормативное законодательство;

— копии договора аренды и акта о сдаче-приемке жилья;

— детальный расчет суммы задолженности.

Далее должник получает официальную претензию на которую он может отреагировать либо проигноровать требование. Возможно оформить письменную просьбу об отсрочке платежа на конкретно обозначенный календарный период. Если ответа не поступает, как и оплаты в установленный срок, то можно приступать к судебному разбирательству. Просьба об отсрочке – резонное обоснование выделить дополнительное время должнику.

Через суд готовится исковое заявление, инициируется судебный процесс. Занимается данными вопросами Арбитражный суд по адресу официальной регистрации съемщика. В составе заявления указывается следующая информация:

— наименование суда;

— персональные сведения участников соглашения;

— излагаются требования истца с ссылкой на законодательство;

— уточнются обстоятельства, в силу которых реализуется данное требование;

— указывается сумма иска и долга в целом;

— приводится детальный расчет долга;

— прилагаются вспомогательные документы (копия претензии, ответы съемщика);

— прилагается оригинал чека об оплате госпошлины;

— прилагается список всех собранных документов.

К заявлению также прилагают копию договора и акта приема-передачи жилья, свидетельство отсутствия платы (выписка с банковского счета), любая зафиксированная переписка или запись телефонных звонков, почтовые и коммунальные квитанции (при необходимости), другие документы по вопросу.

После подачи иска копия самого иска отправляется должнику через заказное письмо. По итогам заседания суд выносит решение:

— защитить интересы истца, взыскать долги по квартплате или за коммунальные платежи в полном объеме;

— удволетворить интересы истца частично (или компенсировать только основной долг, без процентов и неустойки);

— отказать истцу.

При несогласии с решением суда его можно аппелировать в течение 30 календарных дней с даты решения, подав заявление в тот же судебный орган.

Отзывы

Информацию от участников аналогичных жилищных споров можно найти на форумах, посвященных недвижимости и аренде. Также есть масса информационных материалов в сети Интернет – отзывы арендодателей, арендаторов, посредников. Например, на видео о выселении квартирантов можно увидеть сцену общения владельца собственности с приставом и съемщиками.

Поделиться ссылкой: