Перепланировка квартиры как её узаконить

Перепланировка квартиры в жилом многоэтажном здании может быть законной (узаконенной), когда речь идет о согласовании изменений на территории жилплощади с ответственными за это структурами. Также она может быть неузаконенной, когда согласование не проводилось, и незаконной, когда перепланировка проводилась с существенным нарушением существующих норм и не имеет возможности на признание законности.

Неузаконенную планировку, если она была проведена, но не проходила согласования с компетентными органами, можно сделать законной. При этом необходимо будет, в том числе, оплатить штраф. Чтобы не платить никаких штрафов и проводить на своей жилплощади разрешенные законом изменения, необходимо проходить согласование перед ремонтом, тенденции последнего времени делают процедуру все проще.

Перепланировка квартиры

Под перепланировкой понимается набор серьезных изменений на жилплощади собственника (как правило, речь идет о многоквартирных домах), когда изменения касаются капитальных элементов здания, несущих стен, сантехники, газовых и электрических плит, балконов, лоджий, террас и т.д. Изменения такого рода необходимо фиксировать в строительной документации и согласовывать с компетентными органами, поскольку они могут влиять на конструкции здания, угрожать здоровью и безопасности жителей соседних квартир и грозить другими неприятными моментами, при должной безалаберности способными довести до потери даже приватизированной квартиры.

Какие изменения допустимы без согласования

• косметический ремонт – переклейка обоев, замена мебели, замена напольных покрытий, светильников, прокладка электросетей без штробления капитальных стен по шву и т.д.;
• установка новых окон и остекление балконов, утепление окон и балконов без влияния на капитальные элементы здания (подоконные блоки, например);
• замена сантехнических и электрических приборов (например – плит и унитазов) без их перемещения;
• установка сплит-систем и кондиционеров, замена старого или базового оборудования в квартире на более совершенное (например, базовые чугунные батареи на современные сертифицированные секционные);
• установка или удаление встроенных шкафов;
• перемещение электрических плит в рамках пространства кухни;
• крепление легких устройств и конструкций вроде спутниковых тарелок или антенн снаружи помещений.

При этом стоит отметить, что капитальные изменения также делятся на требующие согласования и запрещенные в соответствии с нарушением жилищного законодательства, целью которого в данном случае является защита безопасности и жизней жильцов многоквартирных домов, а также структурная целостность конструкций.

Изменения в перепланировке которые необходимо согласовывать

Согласовав с ответственными органами по месту расположения квартиры, можно проводить следующие ремонтно-строительные операции:

• устанавливать газовые приборы и тянуть к ним подводку;
• переносить туалеты и ванные комнаты, а также создавать новые с соблюдением правил по гидроизоляции;
• менять структуру пирога пола, если ремонт не затрагивает непосредственно перекрытия меж этажами;
• устанавливать, менять или переносить доп. оборудование, которое приводит к увеличению потребления воды или электричества;
• устанавливать в домах, где имеются железные перекрытия, тяжелые перегородки;
• проводить замену плит на газе плитами на электричестве;
• делать проемы с установкой лестниц внутри помещений, в том числе – между этажами;
• делать проемы и проходы небольших габаритов в несущих стенах;
• устанавливать перегородки (в случае с домами, где имеются деревянные перекрытия);
• проводить демонтаж в отношении перегородок (несущих), которые принимают на себя нагрузку на перекрытия сверх нормы.

Недопустимые изменения

Ни при каких условиях нельзя проводить следующие конструктивные изменения в квартирах многоквартирных домов по указанию жилищного зак-ва:

• сносить несущие перегородки и стены, полностью или частично. Разбирать перекрытия, сносить или разбирать колонны, стены-пилоны;
• менять облегченные перегородки или полы на варианты из утяжеленных материалов;
• ставить вентили на стояки обеспечения подачи воды и отопления;
• убирать (заделывать) или изменять (уменьшать, расширять) отверстия для вентиляции, заложенные по проекту дома;
• устраивать водяные теплые полы, которые подключаются к системе горячего водоснабжения или отопления, питающей весь дом;
• переносить отопление (радиаторы) на балконы (также веранды или лоджии);
• объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями (кухни, ванные и туалеты с колонками), в том числе при помощи незакрывающихся проемов;
• строить террасы или лоджии на втором этаже и выше (на первом – допустимо);
• перестраивать чердаки, подвалы, технические этажи общедомового владения, увеличивать за их счет собственные площади.

Также недопустимо менять помещения, относящиеся к категории объектов культурного наследия.

Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры

Перепланировку в отношении собственной жилплощади можно узаконить. Вышеприведенные запрещенные и допустимые мероприятия могут отличаться в зависимости от региона проживания. Также от региона к региону может отличаться ответственная за изменения структура – это могут быть: местная жилинспекция (комиссия жилнадзора), отдел по капитальному строительству в рамках местной администрации и другой муниципальный орган. Согласование изменений нужно проводить именно в указанных инстанциях, там же можно получить консультацию о том, что допустимо, а чего делать нельзя.

Перед тем как узаконить перепланировку квартиры, стоит знать, что, как правило, существует упрощенная процедура согласования и оформления перепланировки жилплощади, которая позволяет задокументировать внесенные незначительные изменения максимально оперативно.

К таким изменениям (например, в Москве) относятся:

• удаление встроенных образцов мебели;
• перенос сантехнических устройств в рамках отдельного помещения, в котором они находятся;
• монтаж облегченных перегородок;
• операции с перегородками, которые не являются несущими;
• смена положения мойки или плиты (в пределах кухни);
• использование типовых решений по перепланировке, предлагаемых в отношении определенных серий домов непосредственно муниципальными службами.

Такие процедуры согласуются посредством заявления в соответствующую службу и не требуют большого объема документации или направления специальной комиссии для согласования.

Более сложная перепланировка, которая может включать подоконные блоки, перемещение газовых плит, смену расположения санузла или ванной, а также увеличение их количества в рамках квартиры и другие комплексные решения требуют формирования проектной документации и сложной процедуры согласования.

Если перепланировка согласовывается до внесения изменений в конструкции, необходимо осуществить следующие действия:

• установить объем необходимых изменений, самостоятельно набросать эскиз, план или отметить запланированные изменения на плане БТИ (или же сразу поручить согласованный план от нанятой строительной компании);
• провести консультацию в соответствующем муниципальном органе для подтверждения возможности внесения конструктивных изменений в рамках жилплощади;
• с учетом намеченных изменений обратиться за проектной документацией к компании, которая имеет допуск СРО (организации саморегулирующегося типа) или непосредственно к структуре, которой создавался проект дома, где планируется провести перепланировку квартиры (организацией может быть НИИ или архитектурная компания, ответственная за индивидуальный или серийный проект дома);
• от тех же структур, что указаны выше, получить техническое заключение, целью которого является утверждение возможность провести все необходимые конструктивные перестановки;
• далее необходимо от того же ответственного муниципального органа после подготовки всего комплекса документации получить разрешение на производство работ (может сопровождаться выездом комиссии, подтверждающей отсутствие перепланировок в квартире и у соседей и допускающей возможность таковых);
• после получения разрешения на перепланировку можно приступать к осуществлению строительно-ремонтного проекта.

Как узаконить уже проведенную перепланировку квартиры?

В случае, когда перепланировка уже проведена и не включает работ, запрещенных законодательством, ее также можно узаконить (на момент 2017 года муниципальные структуры РФ высказывают предположения о возможности отмены «амнистии» на неузаконенную перепланировку, но никаких решений пока не принято).

Зная, как узаконить перепланировку квартиры, и перед тем как подходить к решению по узакониванию перепланировки, стоит учесть следующие моменты:

• за планировку, проведенную без согласования, придется заплатить штраф от 500 до 2500 руб.;
• если будет установлено, что планировка не соответствует законодательству и действующим нормативам (в том числе региональным), помимо штрафа придется проводить восстановление (откат) по всем внесенным изменениям за свой счет;
• если перепланировка признана незаконной, затягивание процесса восстановления может послужить основанием соответствующим ответственным органам для возбуждения судебного преследования, результатом которого может стать выселение с жилплощади;
• незаконность перепланировки может быть выявлена выездной комиссией, которую муниципальные службы направляют при подаче заявления на узаконивание, но которая также может проводить проверки по результатам заявления соседей, или в ходе проверок, связанных с проектами по реконструкции, модификации и т.д. в отношении жилого дома;
• в случае, когда проведена была незначительная перепланировка, и есть уверенность, что процедура согласования может быть оформлена по упрощенной схеме, во избежание комиссии и уплаты штрафа есть возможность попробовать подать документы на согласование разрешения на внесение изменений, будто они еще не произведены;
• незаконная перепланировка может быть установлена в ходе попытки продажи, дарения, передачи по наследству и других операций с жилплощадью. При этом проведенные изменения комиссия внесет в планы БТИ красным цветом, что символизирует их незаконность. Красные отметки о незаконной перепланировке существенно снижают цену имущества, создают юридические сложности при операциях с ним, осложняют продажу имущества по ипотеке.

Узаконить уже сделанную перепланировку можно по следующему алгоритму

1. обратиться в муниципальный контрольный орган в зоне ответственности по расположении квартиры, имея на руках план дома (поэтажный), экспликацию и квартирный техпаспорт, в документах необходимо отразить внесенные при ремонте изменения. На консультации помогут определить, по какой схеме далее будет проводиться согласование, и документы каких типов потребуются;
2. заказать проект по осуществлению перепланировки у организации или ИП с участием в СРО, располагающих допуском к проведению проектных работ. Сформированный проект ИП или организация согласуют с ответственными структурами – СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
3. сформировать пакет документов на предоставление ответственному муниципальному органу непосредственно или при посредстве МФЦ;
4. получить решение, которое подтверждает согласование проводимых изменений, или же отказ на изменения, который также обязывает собственника провести восстановление внесенных изменений;
5. при отказе имеется возможность обжалования в суде – в суд обращаются с иском административного типа (по месту расположения ответственного органа или квартиры);
6. далее необходимо присутствовать на судебном процессе и дождаться вынесения решения;
7. если решением суда перепланировка была признана законной, следует обратиться в муниципальную службу за исполнением решение в форме внесения необходимых изменений во всю соответствующую документацию.

Документы, которые необходимы для согласования по перепланировке

В зависимости от типа перепланировки, сложности работ и процедуры (разрешение или узаконивание) необходимы разные комплекты документов для получения разрешения.

Упрощенная процедура

1. свидетельство, подтверждающее право на собственность, или разрешение от собственника (при съеме квартиры);
2. эскиз по плану изменений;
3. квартирный техпаспорт;
4. заявление на согласование;
5. акт, удостоверяющий завершение работ.

Сложная процедура

1. заявление на проведение перепланировки;
2. документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь под перепланировку;
3. документы, которые отражают согласие на проведение перепланировки со стороны всех собственников, или же согласие всех проживающих на территории квартиры членов семьи (при перепланировке жилья под договором социального найма);
4. БТИ документация – экспликация (до изменений и после их внесения в случае с узакониванием перепланировки), план (поэтажный) многоквартирного дома, техпаспорт;
5. проект, по которому осуществляется внесение изменений;
6. при осуществлении перепланировки в соответствии с проектом – договор с организацией (проектной);
7. заключение, которое предоставляют СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
8. техзаключение, подтверждающее допустимость и безопасность вносимых изменений;
9. расписка о том, что документы и заявка приняты.

При процедуре узаконивания через судебное решение

• документы о вручении прочим участникам процесса адм. иска и необходимой документации;
• квитанция, подтверждающая, что уплачена госпошлина суммой 300 руб.;
• решение, утверждающее отказ по осуществлению перепланировки;
• документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь под перепланировку;
• БТИ документация – экспликация (до изменений и после их внесения в случае с узакониванием перепланировки), план (поэтажный) многоквартирного дома, техпаспорт;
• проект, по которому осуществляется внесение изменений;
• при осуществлении перепланировки в соответствии с проектом – договор с организацией (проектной);
• заключение, которое предоставляют СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
• прочие документы, дающие основания для подтверждения справедливости требований признания перепланировки законной;
• документы адвоката.

Итого: существует два варианта решений по перепланировке на своей жилплощади – можно получить на нее разрешение заранее или узаконить внесенные изменения, не нарушающие прав других жителей дома и конструктивной стабильности здания. Незначительные изменения, при этом, можно узаконить по облегченной процедуре оформления.

Серьезные изменения потребуют взаимодействия с проектной организацией, а в случае с уже осуществившемся фактом – могут стать основанием для назначения штрафа и требования восстановления прежнего состояния жилплощади. Заявки по изменениям подаются в муниципальные органы и требуют проекта от СРО, согласованного с компетентными службами.

Поделиться ссылкой: