Сдаем квартиру в аренду правильно

Чтобы сдать свою квартиру в аренду, следует учесть несколько важных моментов, например, как правильно составить договор, особенности уплаты налога и т.п. В статье дается подробный обзор решений, которые смогут обезопасить собственника от нежелательных последствий и ненужных трат.

 Бланк договора аренды квартиры

Сдача квартиры без посредников: пошаговая инструкция

Пустующая квартира может приносить только убытки в связи с тем, что приходится оплачивать некоторые коммунальные счета, а также налоги на имущество. Поэтому сдача жилья в аренду – естественное решение подобной проблемы.

Слать свое жилье собственник может двумя путями:

• подыскивая квартирантов самостоятельно и заключая саму сделку без посредников;
• доверяя поиск квартирантов и юридическое сопровождение сделки посредникам, которые возьмут за услугу соответствующую комиссию, которая почти всегда полностью оплачивается лицами, намеревающимися снять квартиру.

Последовательность действий следующая:

1. Принимается решение о том, какой вариант оформления предпочтительнее – через риэлтерские агентства или самостоятельно. Наглядное сравнение обоих вариантов представлено в таблице.

Если доверить весь процесс риэлтерскому агентству, это освобождает собственника практически от всех забот, и даже комиссию оплачивает не он, а квартирант. С другой стороны, именно это обстоятельство и удерживает нанимателей от сотрудничества с посредниками. Поэтому сдать жилье самостоятельно в большинстве случаев получится проще и быстрее.

2. Если принимается решение о самостоятельной сдаче, то прежде всего важно осмотреть помещение, выявить возможные неисправности, а также правильно оценить стоимость помесячной платы. При этом важно учесть все факторы, которые напрямую или косвенно влияют на стоимость аренды:

• площадь квартиры и ее состояние (ремонт, коммуникации);
• район расположения квартиры: удаленность от центра. уровень развития инфраструктуры (доступность транспортных развязок, аптек, магазинов, важных социальных объектов и т.п.);
• мебель и/или бытовая техника в квартире – наличие, количество, состояние;
• состояние самого дома, особенности планировки.

Чтобы понять, как правильно оценить стоимость квартиры при сдаче ее в аренду, нужно сориентироваться по рыночной ситуации, которая сложилась на данный момент в конкретном населенном пункте. Для этого можно не только просмотреть подобные объявления конкурентов, но и обзвонить несколько риэлтерских агентств, чтобы уточнить реальную плату за такую услугу.

3. Составляются объявления через все возможные каналы связи. Часто задействуются специальные группы в социальных сетях. а также специализированные и неспециализированные сайты, на которых пользователи (частные лица) могут разместить бесплатно или за определенную плату соответствующие объявления.
4. Подбирается подходящий арендатор жилья. На этом этапе важно правильно составить соответствующий договор. Существует 2 разновидности таких документов – договор аренды и договор найма. Подробнее – в соответствующем размере. Вместе с договором чаще всего составляется и Акт приема-передачи имущества, которое находится в жилом помещении.
5. Получить плату за месяц вперед, передать ключи и установить 1 день для сбора платежа и осмотра помещения.

Если вы принимаете решение о самостоятельном поиске клиентов и составлении договора, важно понимать, что и риски на каждом этапе несете только вы. При этом лучше всегда составлять соответствующий договор, поскольку эта процедура не очень сложная, но она позволяет обезопасить себя на случай непредвиденной ситуации.

Кто может сдать свою квартиру

Сдать жилье имеет право только его собственник.. При этом возможны несколько ситуаций:

1. Собственник один, тогда он действует по своей воле самостоятельно.
2. Собственников несколько (долевая собственность) – тогда требуется согласие всех собственников. Доход от аренды распределяется между ними в соответствии с долей (или по договоренности между ними).
3. Собственник один, и при этом он несовершеннолетний – это наиболее сложный вариант с точки зрения простоты оформления сделки. Требуется обязательное предоставление разрешения в письменном виде со стороны органов опеки и попечительства. Суть процедуры в том, что сдача жилья в аренду не должна ущемлять интересов ребенка.
4. Доверенное лицо, которое действует в интересах собственника по доверенности, которая обязательно подписывается нотариусом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Муниципальное жилье, в котором гражданин (один или вместе со своей семьей) проживает на основе договора социального найма, принадлежит государству (чаще всего в лице местного органа власти). Сдача ее в аренду невозможна и будет являться незаконной процедурой. Подробнее тема рассматривается в соответствующем разделе.

Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно

Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:

• арендой;
• наймом.

Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:

1. Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
2. Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.

Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:

1. Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
2. Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.

Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.

Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:

1. Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
2. Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
3. Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
4. Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
5. Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
6. Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
7. Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
8. Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.

Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.

Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:

• особенности внесения платы;
• возможность наличия у нанимателей домашних животных;
• возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
• возможность использования имущества – каким именно и многое другое.

Если у вас нет достаточного опыта в решении подобных юридических вопросов или вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все необходимые детали при составлении договора, лучше обратиться в юридическую службу или риэлтерское агентство, чтобы они сами вели сопровождение сделки.

Договор найма: образец и пошаговая инструкция по составлению

Стандартный бланк договора найма вы можете скачать ниже:

 Бланк договора аренды квартиры

При этом важно обратить внимание на корректное заполнение каждого пункта:

1. Преамбула – важно корректно оформить личную информацию: ФИО и паспортные данные свои и всех граждан, которые будут проживать. Несмотря на очевидность этого пункта, нужно уделить внимание и ему – собственник имеет право проконтролировать корректность всех персональных данных нанимателей, чтобы избежать возможного мошенничества.
2. В предмете прописывается, о чем договариваются стороны – а именно о срочном владении и пользовании (но не распоряжении) квартиры. Важно указать корректно все данные о передаваемом жилье – точный адрес и площадь. Если сдается только одна комната, соответственно, об этом тоже нужно указать. Корректное составление этого пункта – важное условие того, как правильно сдать свою квартиру в аренду.
3. Наиболее важный пункт касается подробного описания прав и обязанностей сторон. Наряду с общими, очевидными положениями о том, что наймодатель передает помещение, а наниматель обязан использовать его только для целей проживания здесь закладывается и положение о материальной ответственности квартирантов. Если происходит повреждение, которое очевидно не связано с обычным износом предмета, то все убытки возмещаются нанимателем собственнику в полном объеме

Также в этом пункте следует конкретизировать условия контроля за состоянием своей квартиры. Лучше четко прописать процедуру: как часто, в какое время, по предварительному звонку или без предупреждения и т.п. Опыт показывает: эта детализация очень важна в таком вопросе, как сдача квартиры в аренду.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Для фиксирования этих убытков важно составить Акт приема-передачи квартиры, где подробно описывается, в каком состоянии передается сама квартира и имущество. В противном случае факт ущерба доказать документально будет довольно затруднительно.

4. Следующий пункт связан с описание оплаты и порядка ее внесения. Важно обратить внимание, что передача средств должна всегда документально подтверждаться распиской, которую в произвольном виде составляет собственник: 1 экземпляр остается у него, 1 каждый месяц передается квартирантам. Также отмечается, что за время действия срока договора (т.е. минимально в течение года) увеличение платы собственником без согласования с жильцами невозможно.

Требования об оплате коммунальных платежей следует обязательно прописать в договоре – уместно сделать это именно в пункте об оплате жилья. Важно вписать контрольные показания счетчиков на день заселения – обычно все это фиксируется в специальном предложении, для чего составляется простая таблица. Приложение является составной частью договора и также подписывается сторонами. Четкое описание процедуры оплаты всех счетов – важная составляющая при сдаче своей квартиры в аренду.

5. Следующие пункты описывают срок действия договора, ответственность каждой стороны (обычно этот пункт описывается простой формулировкой без указания конкретных случаев) и порядок досрочного расторжения договора. Данный пункт следует описать более подробно – предусмотреть необходимость заблаговременного предупреждения (как правило, за 14 календарных дней) о желании прекратить сотрудничество. если срок действия договора не указан, то как уже говорилось, он действует в течение максимум года с момента его подписания.
   
6. Наконец, указываются заключительные пункты: как будут разрешаться споры и подписи сторон с указанием паспортных данных. В данном случае достаточно указать информацию об одном лице, с которым непосредственно заключается договор. Опять же важно проверить корректность всех сведений.

Договор и все его приложения составляются в 2 одинаковых экземплярах – 1 для собственника и 1 для квартирантов. Каждая копия подписывается обеими сторонами и является юридически равнозначной.

Акт приема-передачи жилого помещения: почему он важен

Обычно этот документ является составным приложением к договору. При этом составляются два передаточных акта – один о факте передачи имущества от собственника жильцам, а другой – о факте возврата имущества собственнику жильцами, когда они съедут из квартиры. По форме они практически одинаковы.

 Бланк акта приема-передачи квартиры

Такой документ, как Акт, играет большую роль при сдаче в аренду своей квартиры. Стандартный бланк выглядит следующим образом.

 

Поскольку передаточный акт является единственным документом, в котором отражается факт предоставления в пользования квартирантам конкретного имущества в квартире, важно составить его предельно корректно и подробно. Если возникнут непредвиденные факты порчи имущества, именно Акт послужит основным доказательным документом.

Бланк для записи показаний счетчиков

Этот документ составляется в виде обычной таблицы, где фиксируются показания всех приборов учета на момент начала отчетного месяца (т.е. очередного месяца пользования нанимателями жильем) и на момент его окончания. Рядом с каждым записанным значением ставятся подписи собственника и нанимателя.

Квартиранты обязаны только своевременно вносить плату за пользование квартирой и по ежемесячным коммунальным платежам. Оплата квитанций по-прежнему остается обязанностью собственника, если только между сторонами не достигнута другая устная или письменная договоренность.

Совершение сделки: полный перечень необходимых документов

Во время совершения сделки собственник обязан предъявить нанимателю следующие оригиналы документов:

• свой паспорт;
• паспорта всех основных собственников, если квартира находится в долевой собственности; также в этом случае требуется предоставить письменное подтверждение их согласия с действиями одного из собственников (составляется в произвольном виде);
• свидетельство о собственности;
• квитанции, которые подтверждают, что за весь период до заселения квартирантов счета были полностью погашены.

Наниматель предъявляет только оригинал своего паспорта (если предполагается проживание нескольких человек – все предъявляют оригиналы своих паспортов).

Уплата налогов при сдаче в аренду: можно ли избежать

И еще один важный вопрос, который возникает одновременно с тем, как сдать свою квартиру в аренду правильно с точки зрения уплаты налогов. Согласно статье 208 Налогового Кодекса России плата налогов в этом случае обязательна, поскольку получение средств от аренды – это доход гражданина.

Наиболее распространенные схемы оплаты налога:

1. Стандартный НДФЛ, т.е. 13% от полученного дохода (в рублях). Под доходом понимается не чистая прибыль, а именно вся сумма, которую передал наниматель собственнику жилья. Плата вносится ежегодно, для чего оформляется декларация по форме 3 НДФЛ.
2. Плата 6% от дохода при оформлении ИП – т.е. в этом случае нужно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В этом случае наряду с налогом оплачиваются и другие взносы:

• регистрация ИП – от 800 рублей;
• ежегодные взносы в обязательные фонды (медицинский, социальный, пенсионный) – 26% от минимальной зарплаты, если годовой доход ИП менее 300 тыс рублей.

Каждый случай нужно анализировать индивидуально для себя и выбирать наиболее выгодный вариант. Если сдается 1 квартира (в большинстве случаев), то выгоднее платить НДФЛ, поскольку регистрация ИП отнимет больше времени, и в итоге из-за обязательных взносов станет менее выгодной.

Уклонение от уплаты налогов – это преступное деяние (статья 198 Уголовного Кодекса), и оно карается крупными штрафами, а в случае большого размера ущерба государству – лишением свободы.

Таким образом, законных способов не уплачивать налог со своего дохода не существует.

Сдача муниципального жилья в аренду: возможно ли

Согласно Жилищному Кодексу России сдать квартиру, которая является чужой собственностью, в аренду невозможно без получения непосредственного согласия собственника. Иными словами, сдать квартиру может только собственник. Соответственно, если помещение принадлежит государству, то согласие нужно спрашивать именно у него.

Процедура следующая:

1. Составляется письменное заявление, в котором основной наниматель (с ним и заключался договор социального найма) просит, чтобы руководитель соответствующего местного департамента (обычно он называется департамент имущественных отношений) дал своего согласие на соответствующее действие.
2. Это заявление подписывается всеми жильцами, которые прописаны в муниципальной квартире, а также всеми гражданами, которые намерены стать арендаторами.
3. Заявление рассматривается по регламенту в течение 10 рабочих дней. Далее должностное лицо присылает письменный ответ – согласие или отказ с обоснованием.
4. Если получено принципиальное согласие, то основной наниматель заключает с квартирантами специальный договор поднайма. При этом он не может действовать более года, даже если в нем не указан срок. Соответственно, государство остается собственником, основные жильцы остаются нанимателями, а квартиранты именуются поднанимателями.

Во время заключения договора поднайма наниматели также предоставляют только оригиналы своих паспортов, а наймодатель обязан дать следующие документы (оригиналы):

• паспорт лица, с которым был заключен договор социального найма;
• сам договор социального найма и ордер на квартиру;
• квитанции, подтверждающие факт отсутствия долгов по всем коммунальным счетам;
• справка, в которой указаны все граждане, которые прописаны в этой квартире (выписка из домовой книги – можно взять в Управляющей компании).

Таким образом, даже сдача муниципального жилья в аренду возможна. Хотя на практике такая процедура наблюдается очень редко, поскольку предполагается, что гражданин, проживающий в муниципальной квартире, не имеет другого жилья.

Вопросы о том, как правильно сдать собственную квартиру в целях аренды другому человеку, в основном связаны с юридическими особенностями этой сделки. Поэтому прежде чем принять решение о самостоятельном проведении сделки, важно учесть все свои законные интересы.

Поделиться ссылкой: