Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

В большинстве случаев собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме, доверяют управление общим имуществом Управляющей компанией. С этой организацией в обязательном порядке подписывается договор управления многоквартирным домом: образе этого документа, его существенные условия, а также особенности заключения и расторжения подробно описаны в материале.

Законодательная база: существенные условия договора

Все владельцы квартир в городском доме обязаны выбрать конкретный способ управления общим имуществом – лично, через ТСЖ или через Управляющую компанию. В последнем случае обязательно прописывается договор, содержание которого регулируется жилищным законодательством на федеральном уровне.

В соответствии с ним в тексте должны быть отражены такие существенные условия:

1. Состав общего имущества – т.е. какие именно имущественные объекты являются общими и нуждаются в содержании, текущем и капитальном ремонте.
2. Подробный перечень работ (виды деятельности, требования к качеству работ, а также периодичность их выполнения). Этот список не может быть меньше того минимума, который разработан в специальном Постановлении Правительства РФ.
3. Способ формирования цены на работы, определение размера оплаты за конкретные виды деятельности по содержанию и ремонту общего имущества. Порядок совершения оплаты (в какой период, каким способом и т.п.).
4. Порядок, согласно которому жильцы и ответственные лица смогут контролировать качество выполненных работ, подавать претензии.

Договор подписывается между двумя сторонами:

1. Одной из них выступает Управляющая компания УК (как правило, в лице своего генерального директора). Организация должна иметь соответствующую лицензию, с оригиналом которой можно ознакомиться в офисе и на сайте компании.
2. Второй выступают сами собственники, которые должны быть представлены не менее половиной голосов «За». Также второй стороной может выступать ТСЖ или другой потребительский кооператив, который ранее был создан от имени владельцев квартир. В этом случае Управляющая компания берет на себя не все функции, а только часть обязанностей (остальными видами деятельности продолжает заниматься ТСЖ).

Образец договора управления

В каждом конкретном случае текст договора может значительно отличаться. Однако в соглашении обязательно отражают такие пункты:

1. Наименование сторон – название компании, ФИО собственника, ссылка на протокол собрания, на котором было принято решение о передаче управления общим имуществом в адрес УК.
2. Предмет – сюда входит краткое описание видов работ, которые должна выполнять компания по договору, даются ссылки на соответствующие приложения, в которых приведен полный перечень услуг и их периодичность. В этот список не входит капитальный ремонт, потому что решение о его проведение принимается на отдельном собрании собственников.
3. Права и обязанности каждой стороны.
4. Ответственность каждой стороны.
5. Цена договора. Здесь подробно описывается порядок начисления платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества. Устанавливается дата платежей (обычно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным).
6. Порядок контроля качества работ, проводимых УК.
7. Срок действия договора, прочие положения.
8. Дата, подписи представителей сторон, расшифровки подписей, оригинальная печать организации.

Приложения к договору

К этому договору всегда составляются приложения, которые являются неотъемлемой частью соглашения. В приложениях прописываются такие сведения:

1. Характеристика многоквартирного дома (адрес, общая площадь жилых и нежилых помещений, год постройки, год последнего капитального ремонта и другие данные).
2. Состав общедомового имущества – очень важное приложение, в котором детально приводится весь перечень общего имущества. Именно за его содержание и ремонт отвечает Управляющая компания; все остальные объекты – предмет ответственности собственников. 
3. Перечень всех услуг и работ, которые будет проводить компания непосредственно (или с привлечением других организаций) для содержания общего имущества. Перечисляются виды работ, а также их периодичность – например, «ежедневно» или «по мере необходимости».
4. Аналогичный перечень приводится и для описания работ по текущему ремонту общего имущества.

Порядок заключения соглашения

Для принятия решения необходимо организовать общее собрание собственников, на котором будет утверждена конкретная Управляющая компания, ранее победившая конкурентов на открытом конкурсе, организованном городской Администрацией. Для принятия решения должны одновременно соблюдаться 2 требования:

1. Присутствует более половины всех владельцев квартир.
2. Решение «За» принято благодаря большинству голосов: 50% + 1 голос.

«Вес» голоса определяется по сложной пропорции – в соответствии с площадью помещения, находящегося в собственности (а не по количеству «рук»). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, вне зависимости от того, присутствовали они на нем или нет (а также вне зависимости от того, как они голосовали). Все владельцы квартир подписывают договор с УК, а затем вправе требовать от нее (как лично, так и коллективно) выполнения взятых обязательств, проведения работ в соответствии с принятыми стандартами качества.

Также на собрании назначаются ответственные лица, которые проводят дальнейшие организационные работы по составлению договора, коррекции его текста, согласованию условий с самой компанией. Эти лица могут назначаться из числа собственников или приглашенных на собрание представителей Управляющей компании.

Договор может действовать максимально 3-5 лет, минимально – 1 год. Он вступает в силу с даты подписания, но Управляющая компания приступает к работе по обслуживанию дома только с того дня, когда будут внесены соответствующие изменения в местный реестр лицензий. При этом обслуживание дома должно начаться не позднее, чем через 30 календарных дней с даты подписания соглашения.

Порядок расторжения

Договор управления автоматически продлевается каждый год, если обе стороны не проявили инициативы о расторжении соглашения. Принять решение о прекращении сотрудничества можно только на общем собрании собственников, для чего должна собраться хотя бы половина всех жильцов. Они принимают решение большинством (50% + 1 голос), после чего ставится вопрос:

• о смене Управляющей компании;
• или о смене способа управления вообще (например, о создании ТСЖ).

После принятия решения направляется письменное уведомление в УК, затем договор может быть расторгнут в течение года (т.е. когда наступит очередная дата его предполагаемого продления). При этом после расторжения Управляющая компания должна не позднее 3 рабочих дней передать представителям собственников все ключи от общего имущества (чердаки, подвалы, цоколи, щитовые и т.п.), коды доступа к электронному оборудованию, техническую документацию и т.п.

Если же по результату работы на счетах компании осталась часть неиспользованных средств, эти деньги остаются у нее. Однако при этом должно быть выполнено важное условие: экономия не привела к ухудшению качества выполненных работ, общедомовое имущество находится в нормальном состоянии.

Поделиться ссылкой: