Договор ренты на квартиру

Договор ренты на квартиру представляет собой достаточно сложную систему правоотношений, из-за чего сделать какую-либо ошибку в нем крайне легко. Эта ошибка может быть стандартной опечаткой или серьезным допущением, которое повлияет на дальнейшие условия проживания и уровень жизнеобеспечения в целом. О том, какие нюансы необходимо учитывать при составлении договора ренты, его разновидностях и многом другом расскажем прямо сейчас.

Скачать образец бланков можно в конце статьи.

Разновидности

На данный момент существует три разновидности договоров, которые подразделяются на договор пожизненной ренты квартиры, пожизненного содержания с иждивением и постоянно-бессрочной ренты. Разберем каждый из них немного подробнее.

1. Договор пожизненной ренты – что это?

Пожалуй, это самый стандартный договор о сдаче жилой площади в аренду, ведь как таковых дополнительных условий здесь нет. Единственное, срок такого типа аренды заканчивается тогда, когда ее собственник умирает.

2. Пожизненное содержание с иждивением

Данная разновидность подразумевает собой проживание нанимателя с арендодателем или его приближенным и сильно отличается от договора пожизненной ренты на квартиру. При этом оплата за такое предложение представлена не в денежном эквиваленте, а несколько другом. Жилец, снявший квартиру, обязуется ухаживать за владельцем жилья. То есть убирать квартиру, выводить его на прогулки, покупать еду, готовить ее и всячески ухаживать за ним. Исходя из названия можно понять, что срок действия договоренностей так же заканчивается со смертью арендодателя. Стоит отметить, что при проживании обе стороны могут тратить денежные средства в пользу друг друга. Например, наниматель тратит собственные деньги на покупку продуктов, а наймодатель при желании может награждать за помощь не только предоставлением жилищного места, но и соответственно деньгами.

Также, при аренде стоит учитывать, что заключить договор вы можете с одним человеком, а ухаживать за другим. Это вполне нормально. Допустим, пожилой женщине-инвалиду требуется своевременный уход, но внучка не может постоянно делать все дела, ведь у нее нет на это времени. В таком случае с ней заключают договор, а ухаживают за ее бабушкой.

Если говорить о тех нюансах, которые стоит учитывать пожилому человеку, решившему взять на себя тяготы заключения договоренностей, то рекомендуется заключать их с родственниками. Это всяко лучше, чем доверять собственную жизнь незнакомому человеку, ведь если он не будет исполнять пункты, указанные в договоре, то придется обращаться в судебные инстанции, что крайне непросто, когда имеются физические ограничения.

3. Постоянно-бессрочная рента

То же самое, что и первая разновидность, только оплата поставляется не раз в месяц, а раз в три месяца.

Что стоит учитывать при составлении юридически важного документа?

В первую очередь конечно же долгосрочность соглашения. Не нужно забывать, что большая часть его вариантов пожизненные, то есть до смерти владельца квартиры, а потому рассчитывать планы на ближайшие несколько лет и в соответствии с этим сроком составлять пункты договора бессмысленно. За время совместного проживания уже в первый год все может кардинально измениться, а потому стоит продумывать варианты развития событий как можно больше и детальнее. Порой лучше дописать несколько лишних строчек, а может даже и не несколько, но обезопасить себя от риска возникновения проблем.

Что обязательно нужно указывать в договоре?

Не стоит забывать, что мы составляем документ высокой юридической значимости, а потому термины там не должны быть расплывчаты или недостаточно пояснены. Все должно быть строго и точно.

Первый пункт, который требуется занести – размер рентной платы. Если речь идет о стандартных разновидностях, где не происходит ухода за кем-то, то проблем с подбором цены не должно возникать. Если все наоборот, то придется подбирать стоимость общего объёма содержания. Пожалуй, в данном случае можно посчитать ее исходя из аналогичных примеров оказываемых услуг. Подбирать цену наугад конечно тоже можно, но на это тратится много времени.

Второй – описание жилой площади. Тут нужно лишь указать адрес расположения квартиры, кадастровый номер, общую площадь, назначение и тому подобные технические характеристики.

Третий — также важно указывать сведения о тех, кто может находится в квартире, проживать в ней, то есть прописанные лица.

Четвертый – ценовая категория жилой площади. В данном случае в договоре указывается либо о безвозмездной передаче, либо о платной передаче. В первом случае назначается высокая рентная плата, которая в дальнейшем будет окупать цену за квартиру. При выборе второго варианта наниматель должен отдать определенный процент от кадастровой или рыночной стоимости жилья, после чего обязуется выплачивать рентную плату. То есть поначалу все, как при купле-продаже, но с заметно пониженной ценой.

Последний обязательный важный параметр – это срок, который обозначает рамки действия соглашения. Здесь особо выбирать не приходится, ведь варианта всего два – пожизненный или бессрочный. Первый выбор подразумевает собой сотрудничество до смерти наймодателя, либо его приближенных, либо, если речь идет о долевой ренте, смерти всех ее получателей.

Вышеназванные пункты обязательно должны быть прописаны в договоре. Помимо них мы хотели бы выделить еще некоторые разделы, которые подойдут для повышения безопасности сотрудничества.

Во-первых, пропишите возможность досрочного расторжения договора. Это отлично сможет защитить собственника квартиры от мошенников и просто недобросовестных квартирантов. Например, расторжение может происходить, если:

• Наниматель не платит рентную плату долгий срок или появились признаки того, что он стал неплатежеспособным;
• Если жилец ведет себя неадекватно, ломает вещи, не ухаживает за владельцем квартиры или в целом не исполняет пункты договора;
• Если наниматель решил продать квартиру другим лицам, не сообщив при этом собственнику ничего.

Однако, не стоит забывать, что и у них есть собственные права по этому вопросу. Например, плательщик ренты, если этого позволяет письменное соглашение, может выкупить ренту. Учитывать при этом нужно изначальные договоренности, с которыми и была получена жилая площадь. Если та передалась безвозмездно, то жилец обязан выплатить годовой размер рентных платежей, а также стоимость квартиры. Стоит отметить, что иногда собственники делают ошибку, примеряя стоимость на глаз, ведь лучше придерживаться рыночной цены и тогда вы однозначно будете в плюсе.

При платной передаче квартиры наниматель просто выплачивает годовую сумму платежей.

Во-вторых, чтобы ни у одной из сторон не возникало желания нарушать договор, можно прописать соответствующую ответственность за это. Речь идет не только о прекращении сотрудничества, но и выплате неустойки. Если обобщать, то в данный момент специалисты советуют выбирать штрафную ставку в размере 12 процентов годовых.

В-третьих, выше мы уже говорили о том, что долгосрочное сотрудничество достаточно сложно уместить в одном договоре. В первую очередь вы не можете предвидеть всех неожиданно сложившихся обстоятельств, а потому потом можете пожалеть о невозможности изменить условия соглашения или размеры рентной платы. Именно поэтому некоторые люди выдвигают дополнительную возможность, обозначенную выше. Например, может измениться курс доллара или рубля, из-за чего может потребоваться изменить ежемесячную плату.

Какие нюансы нужно учитывать при составлении

Выше мы уже говорили об этом, но лишь обобщенно. Для начала, опять-таки, нужно понимать, что это юридический документ, где недопустимы расплывчатые формулировки. Недопустимы не законодательством, а лично вами, ведь подобный прием может быть использован против собственника или наоборот жильца. Даже если просто сказать об уборке квартиры, то нужно уточнять, в чем именно она заключается, график выполнения и тому подобные моменты. То же самое относится и к другим не менее важным деталям. Если наниматель обязуется ухаживать за тяжело больным человеком, то должен ознакомиться с пунктами, в которых говорится о пошаговых действиях в критических ситуациях.

При указании суммы ежемесячных платежей рекомендуется не только писать цифры, но и дату, не позднее которой необходимо оплатить проживание. Все вышеназванные детали только на первый взгляд могут показаться глупыми, ведь о большей части из них можно договориться в устной форме. Но впоследствии легко убедиться в обратном. Гораздо легче занести все слова на бумагу, чем потом преподносить их в виде ежедневных замечаний и указаний на ошибки.

Какие документы нужны для оформления

Самым важным является конечно же договор ренты. По сути это единственное, что нужно, но при этом данный документ нужно официально заверить нотариусом и зарегистрировать в Росреестре. Для нотариуса же нужно собрать отдельный пакет бумаг, в которые входят доказательства прав собственности на квартиру (свидетельство), справка о кадастровой стоимости, выписка из домовой книги. При этом нужно учитывать, что услуги специалиста не бесплатные и равны примерно 0,5% от кадастровой стоимости, но не более, чем 20000 рублей. Если один из проживающих имеет инвалидность первой или второй степени, то для него данная выплата уменьшается в два раза.

Выплата налогов

Так как владелец квартиры продает ее по небольшим частям, то это рассматривается, как доход от реализации недвижимого имущества, который имеет определенный процент налогообложения. В данный момент он равен 13%. При этом в некоторых случаях можно воспользоваться имущественным вычетом. Наниматель его может использовать всегда, кроме тех случаев, когда тот уже был использован. Собственнику же предоставляется такая возможность тогда, когда квартира передается платно, то есть по сути происходит ее продажа.

Прекращение сотрудничества

Расторжение договора может происходить несколькими путями. Если обе стороны поняли, что не могут продолжать выполнять свои обязательства, то по обоюдному согласию договор перестает существовать. Если же одна из сторон имеет какие-то претензии ко второй, а та не признает собственной вины, то дело можно передать в судебные инстанции. Так как зачастую жалобы поступают от пожилых людей, то рекомендуем обратиться для решения всех вопросов к высококвалифицированной юридической организации, которая не просто сможет ответить на все имеющиеся вопросы, но и даже выступить вместо вас в суде.

При подаче иска стоит заранее подготовить все доказательства, которые попросят приложить. Если говорить в целом об отношении суда к таковым делам, то оно скептическое. Ведь с одной стороны, когда жалобу подают люди преклонного возраста, то порой причины бывают уж слишком надуманными, которых по сути и нет. С другой же стороны, если вместе с инвалидом проживает молодой человек, то высока вероятность того, что уход за ним будет проводиться недобросовестно или их просто оставляют без внимания.

После смерти наймодателя сотрудничество скорее всего не будет прекращено, зависит от желания сторон, ведь чаще всего все права переходят по наследству к внукам, детям или другим родственникам. В крайнем случае, даже если наследство никто не примет, то жилая площадь перейдет в собственность к муниципалитету, который и станет исполнять ранее обозначенные функции. Также, даже если владелец квартиры умер и у нанимателя были перед ним долги, то они никуда не уходят, тем более если они за коммунальные услуги. Точно так же придется выплатить все до копейки, просто другим лицам.

Различия между разновидностями

В первую очередь, различается количество проживающих в квартире. Постоянная или пожизненная рента квартиры – выдается жилье, но без дополнительных проживающих, а при пожизненном содержании с иждивением жильцу передается недвижимое жилое имущество. По сути остальные различия исходят из этого. Рентная плата в первый двух случаях представлена денежным эквивалентом или имуществом, оказанием определенных дополнительных услуг. При уходе за пожилым человеком или инвалидом она представлена удовлетворением жилищных потребностей, постоянным уходом, едой, одеждой или деньгами.

Срок выплаты в первом варианте ежеквартальный, а в остальных платежи должны происходить один раз в месяц. Среди прочих различий можно отметить возможность передачи по наследству, риск поломки имущества, взятого в ренту, процесс передачи прав и обязанностей по договору на нанимателя и некоторые другие.

Скачать образцы бланков:

Договор пожизненной ренты квартиры, пожизненного содержания (word)

Поделиться ссылкой: