ДДУ как взыскать неустойку с непорядочного застройщика

Участие в долевом строительстве несет в себе достаточно серьезный риск, связанный с тем, что строительная компания не сможет сдать объект в положенные сроки. В этом случае гражданин вправе потребовать взыскания неустойки с застройщика.

Случаи уплаты неустойки

Стандартный договор долевого участия (ДДУ) всегда предусматривает пункт о выплате неустойки (пени) компанией-застройщиком гражданину, который участвует в долевом строительстве. Эти случаи регулируются Федеральным законом №214 (принят 30 декабря 2004 года):

1. Застройщик нарушил свои обязательства и не передал гражданину квартиру в собственность в те сроки, которые были указаны в ДДУ.
2. Если строительная компания не устранила дефекты, которые были обнаружены собственником квартиры в течение так называемого гарантийного срока. Такой срок также прописывается в договоре. Законодательство выделяет гарантии на сам объект – минимально 5 лет со дня сдачи дома и на инженерные коммуникации в доме – от 3 лет со дня сдачи.

Даже если этот пункт непосредственно не содержится в ДДУ, гражданин все равно имеет законное право требовать взыскания неустойки с застройщика, поскольку подобное право прописано в уже упоминавшемся Федеральном законе №214.

Неустойка взыскивается вне зависимости от того, какой именно договор был заключен между дольщиком и компанией-застройщиком:

• предварительной купли-продажи;
• займа;
• инвестиционный;
• вексельный и прочие.

Причина состоит в том, что между сторонами в любом случае возникают правоотношения потребителя и продавца, а подобные случаи всегда подпадают в действие закона «О защите прав потребителей», который также предусматривает пени за возможные нарушения по выполнению своих обязательств.

При этом для требований по уплате пени, необходимо, чтобы одновременно были выполнены 3 условия:

1. Разрешение на строительство, которое есть у строительной компании, выдано не ранее 01.04.2005 года. Такую информацию можно получить в офисе компании, на ее сайте или по письменному запросу – отказать в предоставлении данных застройщик не имеет права.
2. В суде было признано, что на основании анализа фактов, документальных и иных доказательства между гражданином и строительной компанией действительно сложились правоотношения, связанные с договором долевого участия. Т.е. по факту не имеет значения, какой формально договор был подписан. Если его суть состояла в передаче определенной суммы в пользу застройщика с получением обязательства от него предоставить жилье в собственность не позднее оговоренной даты, то по факту был заключен ДДУ.
3. Если жилье не приобретается для предпринимательской, производственной и иной деятельности, не связанной непосредственно с проживанием частных лиц.

Как определяется размер неустойки

Сумма, которую дольщик может потребовать удержать с застройщика, складывается из нескольких значений:

1. Размер неустойки, который предусмотрен по закону. Он определяется как сумма, в 2 раза превышающая трехсотую долю ставки рефинансирования Центрального банка, которая была установлена в день, когда квартиру предполагалось сдать собственнику. Эта сумма уплачивается за каждый день просрочки.
2. Судебные издержки, которые обязательно уплачиваются стороне, которая выиграла дело.
3. Сумма, которую гражданин может потребовать в качестве компенсации морального вреда или материального ущерба, связанного, например, с упущенной выгодой.

ПРИМЕР

Предположим, что по договору долевого участия предполагалось, что застройщик сдаст квартиру 1 февраля 2017 года. Компания не выполнила своего обязательства, и на сегодняшний день (20 июня 2017 года) собственник так и не смог въехать в свое жилье. Стоимость квартиры 5 млн рублей. Тогда неустойка рассчитывается следующим образом

1. Ставка рефинансирования на 1 февраля 2017 года была 10,0%.
2. Если квартира стоит 5 млн рублей, то размер неустойки за 1 день составляет: 5 млн*0,1 = 500 тыс рублей.
3. Далее 2*500 000/300 = 3333 рубля. Эта сумма составит ежедневную неустойку.
4. Поскольку в нашем примере количество просроченных дней 140, то вся неустойка на 20 июня составит 140*3333 = 466 666 рублей.

С какого дня начисляется пени

Важно понимать, что неустойка оплачивается только за те дни, которые начинаются в день сдачи дома в пользование. Этот день часто путают со сроком завершения строительства. Например, указано, завершение строительства многоквартирного дома состоится 1 декабря 2016 года. И вместе с тем прописано, что строительная компания принимает обязательство сдать дом не позднее 7 марта 2017 года. Это значит, что возможная неустойка будет отсчитываться именно с 8 марта. При этом не имеет значение, какие дни выпадают на эту и другие даты – праздничные, выходные или рабочие.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, можно воспользоваться двумя способами:

1. Досудебное урегулирование – если застройщик идет на контакт и способствует разрешению дела.
2. Обращение в суд, если компания не пытается решить вопрос мирно и нарочно затягивает сроки.

В каждом случае есть свои особенности, связанные со сбором документов и процедурой самого разрешения.

Досудебный порядок: пошаговая инструкция

Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:

1. В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
2. К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:

• паспорта;
• ДДУ;
• квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.

В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.

Письмо лучше отправить с уведомлением о вручении, которое нужно обязательно сохранить для возможного судебного разбирательства. В само отправление следует вложить опись всех документов (копий), которые вы направили. Их нотариальное заверение не требуется.

Судебный порядок: пошаговая инструкция

Нередко мирным путем взыскать неустойку и прочие компенсационные выплаты с застройщика невозможно. Тогда составляется заявление в суд. К нему прикладываются копии следующих документов:

• паспорта;
• ДДУ;
• квитанции об оплате суммы по ДДУ;
• письма и уведомления о его вручении, с помощью которого вы пытались добиться согласия без участия суда (подобную попытку можно рассматривать как основание для взыскания морального вреда);
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Если цена договора менее 1 миллиона рублей, то пошлина не оплачивается. Во всех остальных случаях она зависит от цены договора, но в любом случае уменьшается на ту разницу, которая приходится на 1 миллион.

В заявлении прописываются все требования истца:

• взыскание неустойки по ДДУ (сумма, сроки, дата, с которой начисляется просрочка);
• требования по выплате компенсации морального ущерба и/или упущенной выгоды, если таковые имеют место.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы действительно теряете средства от того, что квартира не была сдана в соответствии с договором долевого участия, следует приложить все документы, которые доказывают факт таких потерь. Однако вероятность выиграть иск в этой части согласно судебной практике не велика.

Далее весь необходимый пакет документов и само заявление подаются в суд общей юрисдикции, который находится либо по адресу вашей регистрации (или фактического проживания) либо по адресу компании-застройщика, который указан в договоре.

Может ли суд уменьшить неустойку

Судебное заседание может принять решение о том, что неустойка действительно будет выплачена, но ее размер будет уменьшен до 50% от исходных требований. Здесь напрямую срабатывает статья 333 Гражданского кодекса России. Например, в уже рассмотренном ранее примере сумма пени буквально за 4 месяца достигла почти полумиллиона рублей. В таком случае суд может признать, что подобная неустойка несоразмерна причиненному ущербу и принять соответствующее решение.

Судебная практика показывает, что особенно часто такие решения принимаются в следующих случаях:

1. Причины нарушения договора со стороны строительной компании носят объективный характер, в котором вина застройщика минимальна или отсутствует.
2. Компания-застройщик показала свою благонадежность тем, что в прошлом не имела подобных проблем, связанных с взысканием с нее неустойки.
3. Участник долевого строительства явно претендует на получение необоснованной выгоды, его требования завышены и не соответствуют реальному ущербу.

Во многом все эти основания связаны с тем, какую доказательную базу предоставит сторона истца и ответчика. Чаще всего застройщики всегда имеют штат профессиональных юристов, которые имеют опыт проведения в том числе и дел о взыскании неустойки по ДДУ. Поэтому снижение суммы большого штрафа – вполне ожидаемый исход в таких процессах.

Расторжение ДДУ: вернут ли всю сумму

Закон предусматривает, что гражданин, который участвует в ДДУ, может расторгнуть его без согласия на то строительной компании. Это возможно в следующих случаях:

1. Квартира не передана в собственность гражданину в течение более чем 2 календарных месяцев с той даты, которая была обозначена в договоре долевого участия.
2. Требования к качеству многоквартирного дома существенно нарушены, в связи с чем проживание в нем невозможно. Например, здание построено с существенными нарушениями норм строительства, в него не подведены инженерные коммуникации, есть риск разрушения конструкций и т.п.
3. Прочие случаи, указанные в самом договоре.

При этом гражданин вправе требовать не только уплату пени, но и возврата полной стоимости средств, которые были переведены в качестве платы за участие в долевом строительстве. Практически всегда эти требования разрешаются только в судебном порядке – добровольно строительная компания часто даже не уплачивает неустойку.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если дольщик посылает строительной компании письменно выраженную претензию с намерением расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, это значит, что если потом ситуация нормализуется, то отозвать претензию можно будет только с согласия застройщика.

Также важно понимать, что возврат всей суммы (а не только самой неустойки) на практике наблюдается довольно редко. Причин к тому несколько:

1. Компания-застройщик в большинстве случаев грамотно рассчитывает свои шаги и возможные риски. У нее явно разработан сценарий на такие очевидные случаи. Поэтому фирма может объявить себя банкротом, а последующий возврат средств сильно затормозится даже в случае принятия судом решения в вашу пользу.
2. Сам факт победы в судебном процессе не гарантирует получения полной суммы. Компания может обжаловать решение, сознательно затягивать сроки или даже намеренно мстить истцу законным путем: дом уже может быть сдан, а тяжба продолжаться.

Поэтому принятие решения о досрочном расторжении ДДУ – это крайняя мера, с которой не стоит торопиться. А взыскание неустойки с застройщика – более реальная задача, которая не предполагает разрыв договорных отношений.

Подробный комментарий практикующего специалиста по этой теме можно увидеть здесь.

А на этом видео можно увидеть ответы на наиболее распространенные вопросы реальных дольщиков.

Поделиться ссылкой: