Как происходит аренда квартиры с последующим выкупом

Существует несколько вариантов приобретения жилья – в том числе и аренда квартиры с последующим выкупом. Эта операция имеет свои особенности, которые следует обязательно отразить в соответствующем договоре. Образец этого документа и инструкция по его составлению приведены в статье.

Аренда или ипотека: выгоды и риски

Суть такой сделки можно описать так:

1. Арендатор и собственник договариваются об условиях аренды с дальнейшим выкупом, составляют соответствующий договор.
2. В условиях оговаривается, какая часть ежемесячного платежа пойдет собственно на аренду, а какая – в счет выкупа.
3. Все платежи фиксированы – они не изменяются в течение всего срока действия договора (если не предусмотрено других условий).
4. Во время всего периода выплаты (обычно не более 15 лет) квартира принадлежит собственнику, арендатор не вправе распоряжаться ею.
5. После окончания выплаты жилье переходит в собственность арендатора.

На первый взгляд кажется, что договор аренды с условием дальнейшего выкупа более выгоден, чем ипотека. Основное преимущество в том, что арендатору не нужно вносить первоначальный взнос. К тому же зачастую не требуется проверка доходов, а сама процедура оформления выглядит проще, чем в банке.

Однако есть и существенные риски, которые позволяют утверждать, что аренда с выкупом зачастую обойдется дороже, чем ипотечный кредит.

Когда выгодна аренда с выкупом

Переплата по договору аренды оказывается существенно выше в основном потому, что арендатор оплачивает и взнос за проживание (обычная арендная плата), и взнос за саму квартиру. В случае с ипотекой вся сумма идет на погашение долга (тела и процентов), поэтому даже теоретически оказывается, что взять кредит, хотя и сложнее, но в итоге – выгоднее. Расчеты показывают, что отличия могут достигать 2-3 раз.

С другой стороны, вариант аренды может оказаться выгоден в тех случаях, когда:

1. Нет средств на первоначальный взнос.
2. Нет уверенности в стабильности своего дохода в ближайшие 5-10 лет.
3. Отсутствует возможность подтвердить официальный доход.
4. Испорченная кредитная история, отказы банков в оформлении ипотеки.
5. В договоре предусмотрено условие досрочного погашения, и при этом квартирант освобождается от арендных платежей за соответствующий период.
6. В договоре предусмотрено условие полного или частичного возврата средств в счет покупки квартиры, если арендатор по каким-то причинам решил изменить свои намерения и поменять жилье.

Таким образом, будущему арендатору необходимо тщательно просчитать общую сумму, по которой ему достанется квартира, а также внимательно ознакомиться с соответствующим договором. Именно условия соглашения определяют, насколько будет выгодным или рискованным конкретное предложение.

Как оформить договор: образец и инструкция

 Образец договора аренды квартиры с правом выкупа (word)

Современное законодательство пока не разработало норм, которые бы регулировали именно эту процедуру. По сути, договор объединяет сразу 2 сделки:

• аренду;
• куплю-продажу в рассрочку.

Поэтому сторонам следует руководствоваться положениями именно об этих видах сделок, а также общими нормами гражданского законодательства. Стоит обратить внимание, что наличие в тексте указания на конкретную стоимость квартиры является обязательным (существенным) условием.

Это означает, что стоимость устанавливается конечная и не может быть изменена иначе, как по согласованию обеих сторон. Таким образом, арендатор сразу должен предполагать, какую сумму он переплатит в конечном итоге, и есть ли смысл участвовать в этой сделке.

Договор составляется в письменном виде, в 2 оригинальных экземплярах. Содержание его разделов, те или иные формулировки согласовываются сторонами, после чего происходит подписание. Как и во всех подобных случаях, прописывается дата, место подписания соглашения, а также ФИО, паспортные и контактные данные каждой стороны. В общих положениях подробно формулируется предмет договора, ответственность сторон и другие важнейшие положения:

1. Все данные о квартире, ссылки и реквизиты (названия, номера, даты составления) соответствующих документов
2. Описание самого объекта недвижимости – адрес, площадь, количество комнат и т.п. (в точности, как в документах). Необходимо сослаться на свидетельство о собственности и выписку из ЕГРН, технический паспорт и другие документы на квартиру (указать их название, номер, дату и другие реквизиты).
3. Предмет соглашения – т.е. сама суть. Обязательно прописывается, что на весь период действия договора арендатор имеет право пользования и владения объектом. Указывается размер месячного платежа за аренду месячного платежа в счет выкупа. Прописывается конечная стоимость сделки (суммарно и отдельно по всем арендным выплатам и по всем взносам за выкуп).
4. Срок действия договора (весь период выплаты выкупа и арендных платежей).
5. Обязанность и ответственность арендатора:

• внесение платежей не позднее определенной даты;
• использование жилья только по назначению;
• невозможность распоряжения объектом без согласования с собственником (продать, завещать, сделать перепланировку, ремонт и т.п.);
• оплата коммунальных платежей и других издержек, связанных с текущим обслуживанием квартиры, за свой счет в полном объеме;
• невозможность сдачи жилья в найм, подселения посторонних лиц без согласия арендодателя.

6. Обязанность и ответственность арендодателя (собственника):

передать объект в установленные сроки в надлежащем состоянии (обычно внешние характеристики жилья, исправность коммуникаций, наличие дефектов обязательно описываются в акте приема-передачи);

не распоряжаться квартирой в течение всего срока действия договора (продавать, сдавать в аренду другому лицу, завещать, дарить и т.п.);

посещать жилье только в установленные сроки (не чаще 1 раза в месяц) и только по предварительному согласованию с квартирантом;

гарантировать юридическую чистоту объекта (отсутствие залога, ареста и других обременений – любой человек может дополнительно проверить эту информацию, заказав выписку из ЕГРН).

7. Возможность досрочного расторжения и его последствия:

• в каких случаях можно прекратить договор по инициативе арендодателя или по инициативе самого арендатора;
• какие последствия наступят в связи с этим (возврат платежей в счет выкупа полностью или частично, порядок возврата и т.п.).

8. Возможность досрочного погашения – есть ли она, как производится пересчет суммы.
9. Действия в форс-мажорных обстоятельствах (пожары, стихийные бедствия и т.п.).

Отдельно стороны должны детально прописать порядок и момент возникновения права собственности у арендатора. Также оговаривается ответственность арендодателя за возможное уклонение от сделки и регистрации права на нового владельца (возврат платежей, компенсация ущерба и т.п.).

Покупка квартиры в рассрочку в настоящий момент распространена в гораздо меньшей степени, чем оформление ипотеки. Очевидно, что переплата по банковскому кредиту меньше, хотя и оформить его труднее. Поэтому будущему собственнику следует тщательно продумать все выгоды и риски, после чего принять окончательное решение.

Поделиться ссылкой: