Как правильно принять квартиру в новостройке от застройщика

Квартира в новостройке не всегда выполняется с соблюдением всех требований к качеству, поэтому проводить приемку помещения и подписывать соответствующий акт нужно особенно внимательно. Подробная инструкция, простейшие тесты для проверки качества и другая полезная информация – все это можно найти в статье.

Подготовительный этап

Прежде чем отправляться на осмотр нового помещения, можно осуществить подготовительные действия:

1. Собрать информацию о застройщике – как давно работает на рынке, конкретно в вашем регионе, участвовал ли в серьезных судебных процессах, связанных с претензиями по качеству строительных работ. Эти сведения иногда можно найти в открытых интернет-источниках. Однако есть и более важный показатель: если с застройщиком сотрудничает крупный банк (например, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и др.), это уже говорит о надежности компании, поскольку такие банки имеют большой штат профессиональных юристов, способных наверняка проверить деловую репутацию фирмы.
2. Еще раз внимательно ознакомиться с текстом договора ДДУ (долевого участия), если таковой был заключен. Там, как правило, четко прописывается, что именно получает будущий собственник, вплоть до деталей (как показано на примере ниже). 
3. Необходимо составить четкий план осмотра, который желательно записать на бумаге, чтобы не забыть ни одной существенной детали. Подробная инструкция приводится далее в статье.
4. Важно понимать, что осматривают не только квартиру. Состояние подъезда, благоустройство двора, наличие объектов инфраструктуры, их удаленность – это тоже очень важные показатели. Важно также не забыть оценить транспортную доступность района. Хотя здесь следует иметь в виду, что в ответственность застройщика входит только сама квартира и подъезд.
5. И самое главное. Одного осмотра квартиры в новостройке для полноценной ее приемки недостаточно. С собой необходимо взять несколько подручных предметов и инструментов, которые помогут провести простейшие, но надежные тесты на качество строительных работ:

• фонарик с яркой лампой;
• строительный уровень;
• строительная рулетка;
• карандаш, бумага;
• зажигалка или спичка;
• обычная лампа накаливания;
• мощный электроприбор (например, дрель);
• вольтметр – при наличии.

Чек-лист для проверки: скачать бесплатно

Лучше всего заранее распечатать чек-лист в виде таблицы, которая представлена ниже. А затем ставить соответствующие пометки и комментарии при необходимости. После этого эти замечания переносятся в акт приемки.

Чек-лист для проверки квартиры

 

Квартира с отделкой и без нее

Застройщик вправе продавать квартиру и под чистовую отделку, и без нее. В любом случае будущим владельцам жилья важно обратить внимание на все нюансы и занести их в чек-лист, чтобы потом указать в акте приемки квартиры в новостройке.

Без отделки

Если в помещении не выполнено отделки, это не значит, что смотреть там будет особенно не на что, и можно принять квартиру довольно быстро. На самом деле в таком случае владельцам в некотором смысле повезло больше: есть возможность «вживую» увидеть материал стен, пола и потолка, обнаружить возможные дефекты и оценить, насколько они критичны.

Вот несколько простых советов, которые важно вспомнить во время просмотра:

1. Самое главное – убедиться в том, что стены и потолки идеально ровные, потому что именно отклонения от строгих вертикальных параллелей имеет в конечном итоге особое значение. Для этого используют строительный уровень, а также измеряют рулеткой расстояния до потолка и расстояние между стенами:

• высота квартиры не должна отклоняться более, чем на 2 см;
• расстояние между стенами не должно отклоняться более, чем на 1 см (из расчета на каждые 3 метра длины);
• уровень должен показывать идеально ровное положение пузырька. 

2. Далее нужно сразу обратить внимание на состав стен. Поверхность должна быть однородной. Включения мусора, проволок, посторонних материалов не допускаются. Даже если они кажутся безобидными, вытащить их может оказаться непросто, и часть поверхности будет повреждена.
3. Нужно проверить и одинаковость расстояний между стенами по всей их длине – для этого достаточно измерить ширину в начале и в конце комнате (обычной строительной рулеткой).
4. Осматривая перекрытия (пол и потолок), важно убедиться в том, что больших трещин (более 2 мм) в местах перехода их стены нет. Если глубина трещин составляет 5 мм и более, то приемка такой квартиры в новостройке недопустима. Сеточка с мелкими трещинами – нормальное явление, что объясняется постепенной усадкой здания из-за высыхания бетона (особенно в летний период).

Отделка черновая

В этом случае проводится минимальная отделка – укладывают гидроизоляцию и оштукатуривают поверхность стен. Также ставят подоконные доски и иногда ставят электрическую разводку, а также подготавливают место под установку сантехники. Поэтому в данном случае инструкция по проверке квартиры примерно такая же, но следует также обратить внимание на эти детали.

Отделка чистовая

Что касается помещений с чистовой отделкой, то их осмотр занимает большое количество времени, поскольку в квартирах уже есть финишная отделка, подведены цоколи, установлен плинтус (на пол и на потолок), а также положен линолеум и некоторые другие материалы. Поэтому приемка такой квартиры в новостройке требует отдельного рассмотрения – подробнее в следующем разделе.

Приемка квартиры: пошаговая инструкция

Приемка любой квартиры происходит в несколько этапов, которые можно организовать за один просмотр. Приведенную далее инструкцию можно рассматривать как универсальную для всех случаев (исключая только те пункты, которые относятся собственно к помещению с чистовой отделкой).

Шаг 1. Подъезд

Осмотр дома всегда начинается с подъезда. Несмотря на то, что он относится к местам общего пользования, по состоянию этих помещений можно сделать определенные выводы о застройщике и даже о качестве дома в целом. Вот список наиболее серьезных дефектов, которые могут сказаться на состоянии квартиры:

1. Отколотая плитка;
2. Перекошенные окна и/или двери.
3. Трещины в стенах.

Все это легко обнаруживается визуально. Все остальные недостатки можно считать лишь мелкими дефектами. Последовательность действий примерно такая:

1. Сначала нужно несколько раз открыть и закрыть входную дверь – никаких посторонних ощущений быть не должно. Не допускаются кривые двери, нежелательны скрипящие. Также плохо, если ручки болтаются, доводчик не работает, а сама дверь резко ударяет в стену.

доводчик двери не работает, она хлопает, ударяется о стену и портит поверхность

2. Стены в подъезде должны быть ровными, хорошо отштукатуренными, без трещин.

нарушение технологии оштукатуривания привело к появлению шва

3. Лифт в подъезде должен обязательно работать, иначе застройщику не дадут разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. На практике это правило срабатывает далеко не во всех случаях, поэтому будущим собственника желательно убедиться в этом самостоятельно, особенно если предполагается жить на верхних этажах. Здесь следует иметь в виду, что при наличии и пассажирского, и грузового лифтов нормативные акты не уточняют, какой именно должен работать на момент сдачи. Но хотя бы один подъемник должен функционировать. Внутри кабины допускается отделка из фанеры или пластика (хотя застройщик и не обязан делать ее). 
4. Мусора в подъезде быть не должно. Строительные отходы, остатки материалов, мешки с материалами, смесями и т.п. – посторонние вещи. Это особенно важно иметь в виду людям с аллергией или с проблемами с дыханием – воздух должен быть достаточно чистым, поскольку по окончании работ строители проветривают весь подъезд и все квартиры.
5. Еще один важный момент – в подъезде обязательно должны стоять почтовые ящики. Этот момент может показаться малозначимым, но на самом деле вовремя не полученное письмо может привести к значительному ущербу. 
6. Наконец, лучше обратить внимание и на окна в подъездах – они должны хорошо открываться и открываться, подоконники должны быть без откосов, следов плесени и прочих посторонних следов. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Законодательство не обязывает застройщика раскрывать информацию об отделке стен и потолков в подъезде. Поэтому по факту состояние этих поверхностей, материал отделки могут отличаться от того, который изначально указывался в рекламе.

Шаг 2. Подвал и чердак

Если удастся попасть в подвал и чердак, тем более в зимнее время, можно легко обнаружить довольно большое количество существенных недочетов. Знать о них особенно важно жителям первых и последних этажей.

Внимание нужно уделить таким деталям:

• общее состояние помещения (посторонние запахи, запах сырости, запах плесени);
• внешний вид (наличие мусора, подтеков, наростов);
• отсутствие признаков подмерзания;
• отсутствие признаков отсырения.

Такие признаки легко увидеть и по капелькам воды на стенах, и по замерзшим наледям (особенно в углах). Они говорят о том, что застройщик некачественно уложил гидроизоляцию, поэтому большое количество воды проникает как с улицы, так и изнутри дома.

типичный дефект – из-за плохой гидроизоляции угол отсырел, а в зимнее время влага замерзла

Подобные недостатки неизбежно приведут к тому, что в доме и в квартирах (на первом и последнем этажах особенно) начнут отсыревать стены, обои, пол или потолок. Разумеется, этого не случится в первые годы. Но без проведения ремонта в доме такие последствия со временем дадут от себе знать.

Все дальнейшие шаги связаны собственно с квартирой в новостройке, приемка которой возможно только по результату полного осмотра. Разумеется, идеальных вариантов не бывает. Однако в ходе осмотра могут быть обнаружены неприемлемые дефекты, которые неизбежно скажутся на помещении. Наиболее распространенные из них прописаны в соответствующем разделе статьи.

Шаг 3. Двери и окна

Основное требование к дверям (входной и межкомнатной) и окнам – они должны быть ровными, открываться и закрываться без каких-либо препятствий, посторонних звуков и помех. Для этого их открывают и закрывают несколько раз – на полный «размах», на небольшие амплитуды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Важно оставить входную дверь приоткрытой буквально на минуту – она н должна сама открываться или закрываться, иначе ее установили неровно, и впоследствии такую конструкцию неизбежно придется менять.

строители сделали проем больше коробки, а в «лишнее» пространство помещен пеноплекс

Что касается дверей, то при их осмотре нужно обратить внимание на следующие особенности:

• они не должны быть загрязнены строительным мусором, который невозможно смыть или оттереть;
• на них не должно быть даже мелких и тем более крупных царапин, трещин;
• резиновые уплотнители стоят четко в своих пазах, не «вспучиваются» и тем более не болтаются свободно;
• подоконники без подозрительных желтых пятен, выполнены аккуратно, ровно.

таких пятен быть не должно

слева существенный недочет – стыки между плитами образуют перепад; справа – норма

неприемлемый недочет – в стяжке пола сеть трещин

норма: на поверхности пола есть деформационный шов, однако он сделан умышленно (из-за разницы температур материал сужается и расширяется); такие швы заделывать не следует

Шаг 4. Стены, пол, потолок

Здесь требования по осмотру точно такие же, как были описаны выше. Причем на стены, пол и потолок квартиры в новостройке следует обратить особое внимание – в случае значительных отклонений от нормативов приемка не допускается.

Разумеется, не должно быть отсыревших (темных) углов, существенных трещин (более 2 мм), как показано на фото.

Еще один важный момент – качество штукатурки. При приемке квартиры важно иметь в виду, какое покрытие было использовано в новостройке – простое, улучшенное или высококачественное. Возможные отклонения от нормы по соответствующем СНиПу представлены в таблице.

Шаг 5. Система электричества

Еще при входе в квартиру важно обратить внимание на счетчики – они должны функционировать штатно (мигает лампочка контроллера), а показания счетчиков следует снять сразу же. Обычно щитовая располагается непосредственно перед входом, реже – на том же или другом этаже.

Следующий важный момент – проверяем работу цоколя и розеток:

1. Вкручиваем лампочку, включаем – должна гореть без миганий и перебоев. 
2. Включаем электродрель или другой мощный прибор (фен, кофейник) – должны работать без нареканий, поскольку такая нагрузка на электросеть допустима.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если дом не подключен к газовому снабжению, квартиры снабжаются электроплитами (если договором не предусмотрено иное). Поэтому при приемке важно также проверить работу плиты и получить паспорт на нее.

Шаг 6. Прочие коммуникации

Далее осматривают ванную, туалет, трубы, систему отопления. Необходимо уделить внимание таким деталям:

1. Вода поступает чистая из обоих кранов.
2. Вся сантехника функционирует нормально, счетчики поставлены, на счетчики есть соответствующая документация. 
3. Радиаторы отопления функционируют, трубы не имеют ржавых включений, на их поверхности нет влажных участков, отопление работает (в холодный период).

норма: все радиаторы висят четко параллельно полу и стенам, все болты затянуты наглухо

СОВЕТ. Вентиляция (естественная или принудительная) должна работать в первый же день после сдачи здания. Проверить ее нужно и ванне, и на кухне, и в других помещениях. Достаточно просто поднести зажженную спичку или зажигалку к шахте – пламя должно ощутимо колебаться.

В ванной и туалете обязательно должны стоять тройники, которые соединяют вместе трубы, идущие от раковины, ванны и унитаза. Доступ к тройнику должен быть свободным, поскольку иначе при монтаже сантехники (если изначально она не установлена) работать будет очень неудобно.

Акт приемки: когда подписывать нельзя

Общий порядок осмотра следующий:

1. Производится собственно осмотр.
2. Составляется дефектная ведомость, куда записываются все недостатки.
3. Застройщик устраняет все или значительную часть недостатков.
4. После этого проводится очередной осмотр, и если будущего владельца все устраивает, он подписывает акт приемки, который представлен ниже.

Многие недочеты, которые будут обнаружены во время процедуры приемки квартиры, могут быть приняты будущим владельцем – конкретное решение будет принимать только он. Однако есть ряд недостатков, в случае которых подписывать документ нельзя (возможно, понадобится судебное разбирательство). Полное их описание можно увидеть в строительной документации (ГОСТы, СНиПы и другие нормативные акты). В таблице приведены наиболее распространенные неприемлемые дефекты.

Видео комментарий о том, как правильно осуществить прием квартиры в новом доме:

И последние советы. Лучше всего прийти на осмотр и осуществить прием квартиры в дневное время, когда все недостатки можно обнаружить достаточно просто. Если в доме уже проживают соседи, можно попробовать пообщаться с ними – особенно в тех случаях, когда есть подозрение на наличие серьезных дефектов.

Поделиться ссылкой: