Что такое инвентаризационная стоимость квартиры

Оценка квартиры может основываться на разных методиках. Разные способы отличаются набором параметров, которые учитываются при анализе цены жилья. В случае инвентаризационной стоимости квартиры экспертиза производится с учетом следующих характеристик:

1. Общая (жилая и нежилая) площадь квартиры – это самый важный критерий, который в большей степени отражается на итоговой оценке.
2. Наличие/отсутствие подключения к тем или иным коммунальным услугами влияет намного меньше, поскольку практически во всех многоквартирных домах есть подключение к электричеству, газу, водоснабжению, водоотведению и отоплению.
3. Наконец, большую роль играет и год постройки многоквартирного дома, на основе которого здание относят к соответствующей категории: новостройка или вторичное жилье.

Все прочие характеристики не учитываются, поэтому стоимость квартиры по инвентаризационной оценке всегда ощутимо ниже рыночной. Таким образом, этот вид оценки близок к себестоимости жилья (с точки зрения затрат на строительство) с поправкой на степень износа.

Отличия инвентаризационной, рыночной  и кадастровой стоимости

Наряду с инвентаризационной существует и кадастровая оценка жилья, которая учитывает дополнительные критерии:

• расположение дома с квартирой в конкретном районе города – центральный, спальный;
• степень развития социальной и экономической инфраструктуры (дороги, больницы, школы магазины и т.п.);
• средняя рыночная стоимость квадратного метра квартир по региону.

Таким образом, кадастровая оценка достаточно близко подбирается к рыночной. Как правило, она составляет не менее 70% от реальных цен на рынке, но иногда может быть и больше них. Однако инвентаризационная стоимость всегда ниже кадастровой и тем более рыночной. Сходства же между оценкой кадастра и инвентаризационной в том, что и та, и другая экспертиза производится государственными оценщиками:

1. В первом случаем – представителями Кадастровой палаты.
2. Во втором – инженерами БТИ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Налог на имущество, который обязаны ежегодно оплачивать собственники жилья, в настоящее время уплачивается исходя из кадастровой стоимости. Ставки приводятся в таблице.

 

При этом до 2020 года действует переходный период: в некоторых регионах или конкретных их районах для формирования налога до сих пор берется в расчет именно инвентаризационная стоимость.

Для чего нужно знать этот показатель

Несмотря на то, что с недавнего времени для расчета размера налога данная характеристика не применяется, в целом ее продолжают использовать в следующих случаях:

1. При оформлении договора дарения, согласно которому жилье безвозмездно переходит родственнику или другому лицу. Это один из наиболее распространенных случаев, когда понадобится подобная справка. В данном случае показатель стоимости нужен для точного расчета государственной пошлины, которая оплачивается нотариусу. Она составляет 0,5% от инвентаризационной стоимости. Есть нижние и верхние ограничения: минимум 300 и максимум 20 000 рублей.

Налог на доходы при дарении не уплачивается только в том случае, если стороны являются близкими родственниками. Во всех остальных вариантах он платится как подоходный – 13% от цены договора (инвентаризационной стоимости квартиры).

2. Приватизация муниципального жилья. Для тех граждан, кто живет в квартире, принадлежащей государству, справку об инвентаризационной стоимости заказывать обязательно. Последние изменения в законодательстве фактически отменили сроки оформления приватизации – гражданам для этого дано большое время.
3. Вступление в наследство – тоже довольно распространенная ситуация. В этом случае показатель нужен для расчета госпошлины нотариусу. При этом есть льготные категории, которые освобождаются от нее – ветераны и инвалиды ВОВ, полные кавалеры Ордена Славы. Инвалиды 1 и 2 группы платят только половину нужной суммы.
4. В случаях обмена квартирами – в этих случаях чаще для ориентира пользуются результатами кадастровой оценки или фактически сложившейся ценой на рынке. Тем не менее, иногда может понадобиться и инвентаризационная стоимость. Согласовывать это нужно непосредственно с другой стороной сделки мены.
5. В некоторых случаях такая справка может понадобиться при продаже жилья, однако это довольно редкие ситуации.

Как получить справку: 3 простых способа

Если предполагается провести сделку с квартирой или домом, и для нее нужна справка об инвентаризационной стоимости, ее можно получить несколькими способами:

1. Обратиться в местное отделение БТИ.
2. Заказать онлайн.
3. Обратиться в частные фирмы, оказывающие такие услуги.

Получить такой документ может:

• собственник жилья;
• его представитель, который осуществляет действия по доверенности, подписанной нотариусом;
• гражданин, который вступает в наследство или его представитель по доверенности.

Обратиться в БТИ

Это традиционный вариант – гражданин совершает личный визит в БТИ либо в МФЦ со следующими документами:

• свой паспорт;
• свидетельство о собственности;
• заявление – его бланк можно найти в самом БТИ.

Срок обработки занимает 7-10 рабочих дней, госпошлина колеблется по стоимости в разных регионах, но в среднем близка к 500 рублям.

При заказе документа через МФЦ срок увеличится как минимум на 2 рабочих дня, что связано с пересылкой запросов между ведомствами.

Если орган БТИ располагается далеко от дома, можно отправить запрос и в почтовом виде: делается ксерокопия всех документов, в письмо вкладывается опись документов с указанием их вида (копия или оригинал) и количества и отправляется через физическую почту. Важно выбрать именно заказное отправление, чтобы исключить риск потери по дороге и неполучения адресатом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Есть вариант и вызова специалиста БТИ на дом, но подобную возможность нужно уточнять в каждом конкретном регионе. Обычно гражданин оплачивает за услугу от 1000 до 1500 рублей, а для инвалидов 1, 2 группы, ветеранов ВОВ обслуживание производится бесплатно.

Узнать онлайн

В этом случае можно заказать не саму услугу, а просто получить информацию. Причем поскольку сейчас больше актуальна именно кадастровая стоимость, то сайт Росреестра предоставляет именно эти данные. Полученная цифра будет ориентиром – можно исходить из того, что инвентаризационная стоимость  будет точно ниже кадастровой.

Для получения сведений следует зайти на сайт Росреестра и переместиться вниз, кликнув на иконку с домиком в разделе электронных услуг.

Далее система предложит выбрать, по каким данным вы хотели бы уточнить кадастровую стоимость – по номеру или адресу. Соответственно, вводятся эти сведения, и за секунду страница выдает ответ.

Таким образом, сама информация по кадастровой стоимости – не секрет для любого гражданина, она находится в свободном доступе. Но соответствующую справку можно получить только собственнику или его представителю.

Обратиться в частные фирмы

Этот вариант подходит в особенно срочных случаях. Как правило, справка изготавливается и выдается в день обращения, и стоимость услуги колеблется от 1000 до 2000 рублей по разным регионам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Вне зависимости от способа получения информации данные о стоимости будут предоставлены по состоянию не позднее, чем 31 декабря 2013 года, поскольку после этой даты Правительство не вводило новых расчетных коэффициентов для анализа инвентаризационной стоимости квартиры.

Справка образец 2017

Данный документ имеет очень простой вид. Он содержит следующие пункты:

1. О каком объекте идет речь (адрес), и какова его стоимость.
2. Наличие сведений об аресте (отсутствуют или имеются).
3. Подпись и ФИО должностного лица, печать, дата.

Оспаривание инвентаризационной и кадастровой стоимости

В предоставлении самой справки государственные службы отказать не могут за исключением тех случаев, когда в заявлении были допущены явные фактические ошибки. Однако нередко собственник жилья не согласен с подобной оценкой:

1. Если по мнению владельца она явно занижена, это может привести к убыткам при операции обмена.
2. Если же она завышена (это более распространенный вариант), то налог на имущество будет тоже необоснованно завышен.

В любом случае гражданин вправе не согласиться с представленными данными и попытаться добиться возможности переоценки цены квартиры, земельного участка с домом или без него. При этом если для юридических лиц и представителей государственных структур разработан обязательный порядок предварительного обращения в комиссию, то для частного лица существует возможность выбирать:

1. Досудебный порядок.
2. Обратиться сразу в суд.

Досудебный порядок

Если время позволяет, то можно постараться урегулировать процесс менее сложным путем и изначально обратиться в комиссию, которая состоит из представителей местного подразделения Росреестра. Срок рассмотрения жалобы составит 30 календарных дней.

Понадобится такой перечень документов:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о собственности (в случае подачи копии она должна быть подписана нотариусом).
3. Ранее предоставленная справка о стоимости квартиры, с которой владелец не согласен.
4. Доказательный документ – результат экспертизы, которую владелец инициирует и проводит за свой счет. Подобные услуги оказывают независимые эксперты из частных компаний. Результат услуги – отчет об определении стоимости. Если цена окажется ниже заявленной в справке, стоит обратиться в Росреестр с требованием пересмотреть их оценки.

Следует обратить внимание, что простое обращение в Росреестр с требованием пересмотреть его оценку необоснованно, и орган откажет гражданину в его инициативе. Реально рассматриваются только те заявки, к которым прикладывается отчет с результатами независимой экспертизы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. На обращение о пересмотре Росреестр обязан отреагировать в любом случае. Если ответ положительный, производится новая оценка, и выдается новая справка. Если же отрицательный, то представители органа пересылают соответствующий отказ, оформленный в письменном виде.

Судебный порядок

Если подобный метод не сработал или по личному желанию владельца недвижимости он может сразу обратиться в суд по адресу своего проживания.

К исковому заявлению, а также квитанции об оплате государственной пошлины нужно приложить такие документы:

• паспорт;
• свидетельство о собственности;
• договор купли-продажи или другие документы, по которым квартира перешла в собственность действующего владельца;
• отказ Росреестра пересматривать оценку;
• экспертиза с проведенной оценкой независимых экспертов;
• прочие доказательные документы.

Поскольку законодательно предусматривается, что стоимость жилья по кадастровой оценке не может превышать рыночную, соответственно, максимальное ожидание от решения суда (т.е. победа истца) состоит в следующем:

1. Стоимость будет снижена до рыночной.
2. Все затраты истца на судебное разбирательство, а также на организацию независимой экспертизы будут возмещены в полном объеме.
3. Все излишне уплаченные суммы по налогам на имущество также будут возмещены.
4. В исключительных случаях истцу будет в какой-то степени компенсирован и моральный вред.

По существу обращение в суд несет в себе только единственный риск для истца – стоимость квартиры не будет пересмотрена, исходное решение останется неизменным, и соответственно, все судебные издержки, затраты на оценку жилья, излишне уплаченные налоги, пошлины не будут компенсированы. В любом случае кадастровая стоимость квартиры по судебному решению не будет увеличена, поэтому с этой точки зрения никаких рисков нет.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Одной из самых распространенных ошибок в расчетах является использование фактической суммы, которая была уплачена при приобретении квартиры или земельного участка. Следует понимать, что это рыночная стоимость, которая зачастую может сильно отличаться от кадастровой. К тому же договор купли-продажи в данном случае не может служить доказательством и основанием для переоценки, поскольку сведения в нем не признаются в суде таковыми.

Таким образом, инвентаризационная стоимость квартиры – это уходящее понятие, на смену которому приходит кадастровая, более близкая по сути и размеру к рыночной. В случае значительного их расхождения следует начать защищать свои права в суде.

Комментарий практикующего адвоката можно увидеть здесь.

Поделиться ссылкой: